Trawsnewidiad deublyg CYN/AR ÔL y gweithrediad a chytundeb
Dedfrydodd Goruchaf Lys Cyfiawnder yr Undeb Ewropeaidd (CJEU) fanciau Sbaen fis Rhagfyr diwethaf i ddychwelyd yr holl arian a ordalwyd gan y cymalau llawr, gan ddileu'r diffyg ôl-weithredol a osodwyd gan y Goruchaf Lys (TS) ym mis Mai 2013 a'i fod yn cyfyngu ar yr elw. o'r hyn a ordalwyd ar yr un dyddiad. Mae’r dyfarniad hwn o’r farn bod cyfyngu ar ôl-weithgaredd yn groes i gyfraith gymunedol, sydd yn ymarferol wedi golygu cydnabod ôl-actifedd llwyr o lofnodi’r benthyciad.
Yn ystod y dyddiau diwethaf, mae Llywodraeth Sbaen wedi penderfynu gohirio am wythnos arall y gyfraith archddyfarniad brenhinol sy'n mynegi system allfarnwrol i ddychwelyd yr arian a godir yn ormodol am gymalau llawr nad ydynt yn dryloyw. Mae'r ffaith hon yn golygu gohirio cyhoeddi'r gyfraith morgeisi newydd. Ym mis Rhagfyr, penderfynodd y Llywodraeth eisoes ohirio cymeradwyo cod arferion da er mwyn hwyluso dychwelyd yr hyn a ordalwyd gan y cymalau gwaelodol.
– Y peth cyntaf y mae’n rhaid i ni ei wneud yw chwilio am weithred ein morgais a’i darllen yn ofalus. Fe’i cydnabyddir fel arfer mewn penawdau gyda theitlau fel “terfynau cais llog amrywiol”, “terfyn amrywiad” neu “gyfradd llog amrywiol”. Mae hefyd yn bwysig iawn rhoi sylw i esblygiad hanesyddol y gyfradd llog morgais. Os nad ydych wedi sylwi ar ostyngiad sylweddol yn eich taliad morgais ers 2009 neu ei fod wedi aros yn sefydlog, mae'n debygol iawn bod gennych gymal gwaelodol.
Morgais yn Sbaen i brynu eiddo - Canllaw cyflym!
(22-11-2018, 09:08 AM) Ysgrifennodd Spitfire58: (22-11-2018, 06:59 AM) Ysgrifennodd Sam: (19-11-2018, 03:44 PM) Raye Ysgrifennodd: Wedi bod yn ceisio cael a ad-daliad gan Banco Popular ac maent wedi gwrthod ar y sail nad hwn yw fy nghartref cyntaf.
Rwy'n meddwl y gallwch ofyn i unrhyw atwrnai/cais am gytundeb dim ennill dim ffi. Y peth gwaethaf y gallant ei ddweud yw "Na." Os byddwch yn cysylltu ag ychydig o swyddfeydd, rwy'n siŵr y bydd o leiaf un yn rhoi ymateb cadarnhaol ichi. Peidiwch ag anghofio darparu cymaint o fanylion â phosibl fel y gallant weld a fydd eich achos yn gwneud arian iddynt ai peidio.
Dylent wneud y taliad yn awtomatig, byddai hynny'n hyfryd. Yn anffodus, nid yw'r banciau yn gwybod sut i wneud hynny. Yr unig broses awtomatig y maent wedi llwyddo i ddysgu hyd heddiw yw cymryd eich arian.
Cymhariaeth pris pren | Mae $10,21 yn 2019 bellach yn 2021
Yn syml, mae Cymal Llawr, a elwir hefyd yn ‘Gymal Llawr’ neu ‘Llawr Morgais’, yn gymal sydd wedi’i fewnosod mewn contractau morgais cyfradd amrywiol yn Sbaen dros yr 20 mlynedd diwethaf ac sy’n effeithio ar y gyfradd llog sydd i’w thalu ar y morgais. .
Yn y rhan fwyaf o forgeisi cyfradd newidiol Sbaenaidd, cyfrifir y gyfradd llog sydd i'w thalu gan ddefnyddio cyfradd gyfeirio Cyfradd a Gynigir rhwng Banciau Ewro (Euribor). Os bydd y llog cyfeirio yn cynyddu, yna mae'r llog morgais hefyd yn cynyddu, yn yr un modd, os bydd yr EURIBOR yn gostwng, yna bydd y taliad llog yn gostwng.
Fodd bynnag, mae gosod y cymal llawr yng nghontract y morgais yn golygu nad yw deiliaid y morgais yn elwa’n llawn o’r gostyngiad yn yr EURIBOR, gan y bydd isafswm cyfradd llog i’w dalu ar y morgais (a elwir hefyd yn “llawr”. Bydd lefel y llawr yn dibynnu ar y banc sy'n rhoi'r morgais a'r foment y mae wedi'i gontractio, ond mae'n nodweddiadol gweld lloriau o 3 i 4%.
Dyfarnodd y Goruchaf Lys fod y cymalau llawr yn ddi-rym fel rhai sarhaus, ymhlith rhesymau eraill oherwydd eu diffyg tryloywder. Deellir y bu tryloywder os oedd y wybodaeth yn glir a bod gan y cleient y gallu i ddeall ei chynnwys a'i chanlyniadau[3].
Enwau cyffredin a phriodol | rhannau lleferydd
Yn y rhan fwyaf o forgeisi Sbaen, cyfrifir y gyfradd llog sydd i'w thalu drwy gyfeirio at yr EURIBOR neu'r IRPH. Os bydd y gyfradd llog hon yn cynyddu, mae'r llog ar y morgais hefyd yn cynyddu, yn yr un modd, os bydd yn gostwng, bydd y taliadau llog yn gostwng. Gelwir hyn hefyd yn "forgais cyfradd amrywiol", gan fod y llog sydd i'w dalu ar y morgais yn amrywio gyda'r EURIBOR neu'r IRPH.
Fodd bynnag, mae gosod y Cymal Llawr yng nghontract y morgais yn golygu nad yw deiliaid y morgais yn elwa’n llawn o’r gostyngiad yn y gyfradd llog, gan y bydd isafswm cyfradd, neu islawr, o log i’w dalu ar y morgais. Bydd lefel y cymal lleiaf yn dibynnu ar y banc sy’n rhoi’r morgais a’r dyddiad y’i contractiwyd, ond mae’n gyffredin i’r cyfraddau isaf fod rhwng 3,00 a 4,00%.
Mae hyn yn golygu, os oes gennych forgais cyfradd amrywiol gydag EURIBOR a lefel isaf wedi’i gosod ar 4%, pan fydd yr EURIBOR yn disgyn o dan 4%, byddwch yn y pen draw yn talu llog o 4% ar eich morgais. Gan fod yr EURIBOR yn negyddol ar hyn o bryd, sef -0,15%, rydych yn gordalu llog ar eich morgais am y gwahaniaeth rhwng yr isafswm cyfradd a’r EURIBOR presennol. Dros amser, gallai hyn gynrychioli miloedd o ewros ychwanegol mewn taliadau llog.
