Sut i wirio'r dogfennau cyfreithiol cyn prynu eiddo?
Rwy'n siŵr eich bod chi i gyd wedi clywed am y "cymalau llawr" enwog sydd wedi'u cynnwys yng nghytundebau morgais Sbaen. Fodd bynnag, cymaint ag yr wyf yn siŵr eich bod wedi’i glywed, rwyf yr un mor siŵr nad ydych yn gwbl glir ynghylch beth ydynt neu beth maent yn ei olygu. Mae'r dryswch hwn, sydd eisoes yn bodoli yn y gymuned Sbaenaidd a hyd yn oed yn fwy felly dramor, oherwydd y swm enfawr o wybodaeth anghyson, ac weithiau'n uniongyrchol ffug, a ledaenir gan y cyfryngau. Er mae'n rhaid i mi gyfaddef nad yw'r cwrs igam-ogam y mae cyfreitheg Sbaeneg wedi'i gymryd yn helpu hyn.
Mae "cymal llawr" yn gymal mewn contract morgais sy'n sefydlu isafswm ar gyfer y taliadau morgais, ni waeth a yw'r llog cyffredin y cytunwyd arno gyda'r sefydliad ariannol yn is na'r isafswm hwnnw.
Mae'r rhan fwyaf o'r morgeisi a roddir yn Sbaen yn cymhwyso cyfradd llog a osodir yn seiliedig ar gyfradd gyfeirio, fel arfer yr Euribor, er bod eraill, ynghyd â gwahaniaethiad sy'n amrywio yn dibynnu ar y sefydliad ariannol dan sylw.
Yr hyn y dylech ei wybod am y bwlch prisio
Yn y rhan fwyaf o forgeisi Sbaen, cyfrifir y gyfradd llog sydd i'w thalu drwy gyfeirio at yr EURIBOR neu'r IRPH. Os yw'r gyfradd llog hon yn cynyddu, yna mae'r llog ar y morgais hefyd yn cynyddu, yn yr un modd, os yw'n gostwng, yna bydd y taliad llog yn gostwng. Gelwir hyn hefyd yn "forgais cyfradd amrywiol", gan fod y llog sydd i'w dalu ar y morgais yn amrywio gyda'r EURIBOR neu'r IRPH.
Fodd bynnag, mae gosod y Cymal Llawr yng nghontract y morgais yn golygu nad yw deiliaid y morgais yn elwa’n llawn o’r gostyngiad yn y gyfradd llog, gan y bydd isafswm cyfradd, neu islawr, o log i’w dalu ar y morgais. Bydd lefel y cymal lleiaf yn dibynnu ar y banc sy’n rhoi’r morgais a’r dyddiad y’i contractiwyd, ond mae’n gyffredin i’r cyfraddau isaf fod rhwng 3,00 a 4,00%.
Mae hyn yn golygu, os oes gennych forgais cyfradd amrywiol gydag EURIBOR a lefel isaf wedi’i gosod ar 4%, pan fydd yr EURIBOR yn disgyn o dan 4%, byddwch yn y pen draw yn talu llog o 4% ar eich morgais. Gan fod yr EURIBOR yn negyddol ar hyn o bryd, sef -0,15%, rydych yn gordalu llog ar eich morgais am y gwahaniaeth rhwng yr isafswm cyfradd a’r EURIBOR presennol. Dros amser, gallai hyn gynrychioli miloedd o ewros ychwanegol mewn taliadau llog.
A ddylech chi ildio'r arian wrth gefn ar gyfer gwerthuso?
Mae cymal gwaelodol, a gyflwynir fel arfer mewn cytundeb ariannol mewn perthynas ag uchafswm terfyn neu gyfradd llog isaf, yn cyfeirio at amod penodol a gynhwysir yn gyffredinol mewn contractau ariannol, yn bennaf mewn benthyciadau.
Gan y gellir cytuno ar fenthyciad ar sail cyfradd llog sefydlog neu amrywiol, mae benthyciadau y cytunir arnynt â chyfraddau amrywiol fel arfer yn gysylltiedig â chyfradd llog swyddogol (yn LIBOR y Deyrnas Unedig, yn Sbaen EURIBOR) ynghyd â swm ychwanegol (a elwir yn daeniad). neu ymyl).
Gan y bydd y partïon am gael rhywfaint o sicrwydd ynghylch y symiau a dalwyd ac a dderbynnir mewn gwirionedd os bydd symudiadau sydyn a sydyn yn y meincnod, gallant, ac fel arfer maent yn cytuno ar system lle maent yn siŵr na fydd taliadau’n rhy isel. . (gan y banc, fel bod ganddo fudd penodol a rheolaidd) nac yn rhy uchel (gan y benthyciwr, fel bod y taliadau'n aros ar lefel fforddiadwy trwy gydol cyfnod y morgais).
Fodd bynnag, yn Sbaen, ers tua degawd, mae’r cynllun gwreiddiol wedi’i lygru i’r pwynt ei bod wedi bod yn angenrheidiol i Goruchaf Lys Sbaen gyhoeddi dyfarniad i amddiffyn defnyddwyr / morgeisi rhag y cam-drin cyson y mae banciau yn ei achosi arnynt.
Mae banc Sbaen yn dychwelyd i «Gymal y Llawr» y «Cymal Llawr»
Yn rhinwedd darpariaethau'r Archddyfarniad Brenhinol-Law 1/2017 ar fesurau amddiffyn defnyddwyr brys o ran cymalau llawr, mae Banco Santander wedi creu'r Uned Hawliadau Cymalau Llawr i ddelio â honiadau y gall defnyddwyr eu gwneud ym maes cymhwyso'r Archddyfarniad Brenhinol hwnnw. -Cyfraith.
Unwaith y bydd wedi'i dderbyn yn yr Uned Hawliadau, bydd yn cael ei astudio a bydd penderfyniad yn cael ei wneud ynghylch ei gyfreithlondeb neu ei annerbynioldeb Os nad yw'n gyfreithlon, bydd yr hawlydd yn cael ei hysbysu o'r rhesymau dros wrthod, gan ddod â'r drefn i ben.
Lle bo’n briodol, bydd yr hawlydd yn cael ei hysbysu, gan nodi swm yr ad-daliad, wedi’i ddadansoddi ac yn nodi’r swm sy’n cyfateb i log. Rhaid i’r hawlydd gyfathrebu, o fewn cyfnod o 15 diwrnod ar y mwyaf, ei gytundeb neu, lle bo’n briodol, ei wrthwynebiad i’r swm.
Os ydynt yn cytuno, rhaid i'r hawlydd fynd at eu cangen Banco Santander neu unrhyw gangen arall o'r Banc, gan nodi eu hunain, gan fynegi eu cytundeb yn ysgrifenedig â'r cynnig a wnaed gan y Banc, gan lofnodi isod.
