Pwyntiau a dalwyd ar ail-ariannu
1. Cwmpas. Mae adran 1026.19(a) yn ei gwneud yn ofynnol i ddatgelu telerau credyd ymlaen llaw mewn trafodion morgais gwrthdro yn amodol ar adran 1026.33 a sicrheir gan gartref y defnyddiwr ac sydd hefyd yn ddarostyngedig i Ddeddf Gweithdrefnau Setliad Eiddo Tiriog (RESPA) a'i Reoliad Gweithredu X. I'w cwmpasu gan adran 1026.19(a), rhaid i drafodiad fod yn fenthyciad morgais ffederal cysylltiedig o dan RESPA. Diffinnir “Benthyciad Morgais Cysylltiedig â Ffederal” yn RESPA (12 USC 2602) a Rheoliad X (12 CFR 1024.2(b)), ac mae'n ddarostyngedig i unrhyw ddehongliad gan y Swyddfa.
3. Cais ysgrifenedig. Gall credydwyr ddibynnu ar RESPA a Rheoliad X (gan gynnwys dehongliadau'r Swyddfa) i benderfynu a yw 'cais ysgrifenedig' wedi dod i law. Yn gyffredinol, mae Rheoliad X yn diffinio “cais” fel cyflwyniad gwybodaeth ariannol gan fenthyciwr wrth ragweld penderfyniad credyd yn ymwneud â benthyciad morgais ffederal. Gweler 12 CFR 1024.2(b). Derbynnir cais pan fydd yn cyrraedd y credydwr mewn unrhyw un o’r ffyrdd y caiff ceisiadau eu trosglwyddo fel arfer: drwy’r post, dosbarthu â llaw, neu drwy asiant cyfryngol neu frocer. (Gweler Sylw 19(b)-3 am arweiniad ar benderfynu a yw’r trafodiad yn ymwneud ag asiant cyfryngol neu frocer ai peidio.) Os yw cais yn cyrraedd y credydwr trwy asiant cyfryngol neu frocer, derbynnir y cais pan fydd yn cyrraedd y credydwr, nid pan fydd yn cyrraedd yr asiant neu'r brocer.
A oes modd tynnu ffioedd tanysgrifio?
(a) Diffiniad. Y comisiwn ariannu yw cost credyd defnyddwyr ar ffurf swm mewn doleri. Mae'n cynnwys unrhyw dâl sy'n daladwy'n uniongyrchol neu'n anuniongyrchol gan y defnyddiwr ac a osodir yn uniongyrchol neu'n anuniongyrchol gan y benthyciwr fel digwyddiad neu amod o roi credyd. Nid yw'n cynnwys unrhyw daliadau o'r math sy'n daladwy mewn trafodiad arian parod tebyg.
1. Costau mewn trafodion arian parod tebyg. Nid yw taliadau a godir yn unffurf ar drafodion arian parod a chredyd yn gostau cyllid. Er mwyn penderfynu a yw eitem yn draul ariannol, rhaid i'r benthyciwr gymharu'r trafodiad credyd dan sylw â thrafodiad arian parod tebyg. Gall credydwr sy'n ariannu gwerthu nwyddau neu wasanaethau gymharu'r taliadau â'r rhai a dalwyd mewn trafodiad arian parod tebyg gan werthwr y nwydd neu'r gwasanaeth.
C. Gostyngiadau sydd ar gael i grŵp penodol o ddefnyddwyr am fodloni meini prawf penodol, megis bod yn aelod o sefydliad neu gael cyfrifon mewn sefydliad ariannol penodol. Mae hyn yn wir hyd yn oed os oes rhaid i unigolyn dalu arian parod i gael y gostyngiad, ar yr amod nad yw cwsmeriaid credyd sy'n aelodau o'r grŵp ac nad ydynt yn gymwys i gael y gostyngiad yn talu mwy na chwsmeriaid nad ydynt yn aelodau mewn arian parod.
Pwyntiau a dalwyd ar brynu'r prif gartref 1098
Mae'n ofynnol yn ôl y gyfraith i fenthycwyr ddarparu amcangyfrif benthyciad o fewn 3 diwrnod busnes i dderbyn eich cais. Mae'r amcangyfrif yn rhoi rhestr fanwl o'r hyn y gallwch ei ddisgwyl mewn costau cau. Mae'r ddogfen hon yn ddatgeliad benthyciwr sy'n ofynnol gan TILA sy'n darparu amcangyfrif didwyll o gost y benthyciad.
Yn ogystal, byddwch yn derbyn Datgeliad Cloi 3 diwrnod busnes cyn cau, a fydd yn rhoi costau gwirioneddol y morgais i chi ac yn rhoi amser i chi ddadlau yn erbyn unrhyw anghysondebau cyn cau.
Mae'r rhestr o gostau cau a delir gan y prynwr yn sicr yn hirach, ond mae'r gwerthwr fel arfer yn talu comisiwn yr asiant eiddo tiriog, sydd fel arfer o leiaf 6% o'r pris prynu. Felly, yn y rhan fwyaf o achosion, mae gwerthwyr yn talu cymaint neu efallai mwy na phrynwyr. Telir costau cau mewn arian parod wrth gau.
Fel y dywedasom, mae'r rhestr yn fyr ond yn bwerus: comisiwn y gwerthwr tai tiriog. Wrth arwyddo gydag asiant tai tiriog, rhaid iddynt ddatgelu eu comisiwn, ond mae gwerthwyr hefyd yn gyfrifol am dalu asiant y prynwr yn ôl eu cytundeb. Gan ei fod yn cael ei dalu'n gyffredinol o enillion y gwerthiant, mae'n aml yn llai poenus i werthwyr nag ydyw i brynwyr setlo ar gau.
Mae'r comisiwn tarddiad benthyciad yn drethadwy
Mae rhai benthycwyr yn codi ffi tarddiad benthyciad am gasglu'ch dogfennau, ac yna'n codi ffi arall am gael rhywun i adolygu'r dogfennau hynny i benderfynu a ydych chi'n gymwys. Y person hwn, y tanysgrifennwr, yw'r un sydd â'r gair olaf os yw'r benthyciad yn cael ei dderbyn neu ei wrthod. Eich rôl ym musnes y benthyciwr yw dadansoddi a thybio'r risg ariannol yr ydych yn ei chyflwyno fel benthyciwr.
Mae ffioedd tanysgrifio fel arfer yn cwmpasu nifer o gostau eraill, megis addewid, ardystiad llifogydd, trosglwyddiad banc a ffioedd gwasanaeth treth. Nid yw rhai benthyciadau, fel morgeisi FHA, yn codi ffioedd tanysgrifennu.
Mae gwasanaethwyr benthyciad yn chwarae rhan bwysig yn y broses forgeisi ac mae llawer o fenthycwyr yn eu digolledu gyda chomisiwn o 1% o gyfanswm y benthyciad. (Felly, mae swyddogion benthyciadau yn cael eu cymell i wneud mwy o arian drwy werthu benthyciad uwch i chi, nad yw er eich budd gorau. Mae'n well gennym i'n swyddogion benthyciadau ganolbwyntio ar roi'r gwerth gorau am arian i chi, felly rydym wedi dod o hyd i ffordd i gwneud iawn iddynt heb gomisiynau hurt.
