Làm thế nào để kiểm tra các giấy tờ pháp lý trước khi mua một bất động sản?
Tôi chắc rằng tất cả các bạn đã nghe nói về "điều khoản sàn" khét tiếng có trong các hợp đồng thế chấp ở Tây Ban Nha. Tuy nhiên, nhiều như tôi chắc rằng bạn đã nghe, tôi chắc chắn rằng bạn không hoàn toàn rõ ràng về những gì chúng là gì hoặc những gì chúng đòi hỏi. Sự nhầm lẫn này, vốn đã tồn tại trong cộng đồng người Tây Ban Nha và thậm chí còn nhiều hơn ở nước ngoài, là do có rất nhiều thông tin trái ngược nhau, và đôi khi là sai trực tiếp được lan truyền bởi các phương tiện truyền thông. Mặc dù tôi phải thừa nhận rằng khóa học ngoằn ngoèo mà luật học Tây Ban Nha đã thực hiện không giúp được điều này.
"Điều khoản sàn" là một điều khoản trong hợp đồng thế chấp quy định mức tối thiểu cho các khoản thanh toán thế chấp, bất kể lãi suất thông thường được thỏa thuận với tổ chức tài chính có thấp hơn mức tối thiểu đó hay không.
Hầu hết các khoản thế chấp được cấp ở Tây Ban Nha đều áp dụng lãi suất được quy định dựa trên tỷ lệ tham chiếu, thường là Euribor, mặc dù có những khoản khác, cộng với mức chênh lệch thay đổi tùy thuộc vào tổ chức tài chính được đề cập.
Những điều bạn nên biết về khoảng cách định giá
Trong hầu hết các khoản thế chấp ở Tây Ban Nha, lãi suất phải trả được tính bằng cách tham chiếu đến EURIBOR hoặc IRPH. Nếu lãi suất này tăng thì tiền lãi cầm cố cũng tăng theo, tương tự, nếu giảm thì tiền trả lãi cũng giảm theo. Đây còn được gọi là "thế chấp lãi suất thay đổi", vì lãi suất phải trả cho khoản thế chấp thay đổi tùy theo EURIBOR hoặc IRPH.
Tuy nhiên, việc đưa Điều khoản sàn vào hợp đồng thế chấp có nghĩa là những người có thế chấp không được hưởng lợi đầy đủ từ việc giảm lãi suất, vì sẽ có một mức lãi suất tối thiểu, hoặc mức sàn, phải trả cho khoản thế chấp. Mức độ của điều khoản tối thiểu sẽ phụ thuộc vào ngân hàng cấp khoản thế chấp và ngày ký hợp đồng, nhưng thông thường tỷ lệ tối thiểu là từ 3,00 đến 4,00%.
Điều này có nghĩa là nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất thay đổi với EURIBOR và giá sàn được đặt ở mức 4%, khi EURIBOR giảm xuống dưới 4%, bạn sẽ phải trả 4% lãi suất cho khoản thế chấp của mình. Vì EURIBOR hiện đang âm, ở mức -0,15%, bạn đang trả quá lãi suất cho khoản thế chấp của mình cho sự khác biệt giữa tỷ giá tối thiểu và EURIBOR hiện tại. Theo thời gian, điều này có thể đại diện cho hàng nghìn euro tiền lãi bổ sung.
Bạn có nên từ bỏ dự phòng thẩm định không?
Điều khoản sàn, thường được đưa ra trong một thỏa thuận tài chính liên quan đến giới hạn tối đa hoặc lãi suất tối thiểu, đề cập đến một điều kiện cụ thể thường được bao gồm trong các hợp đồng tài chính, chủ yếu là trong các khoản vay.
Vì một khoản vay có thể được thỏa thuận trên cơ sở lãi suất cố định hoặc lãi suất thay đổi, các khoản vay được thỏa thuận với lãi suất thay đổi thường được liên kết với lãi suất chính thức (ở Vương quốc Anh LIBOR, ở Tây Ban Nha EURIBOR) cộng với một số tiền bổ sung (được gọi là chênh lệch hoặc lề).
Vì các bên sẽ muốn có một số chắc chắn về số tiền thực sự đã thanh toán và nhận được trong trường hợp có biến động mạnh và đột ngột trong tiêu chuẩn, nên họ có thể và thường làm, đồng ý về một hệ thống mà theo đó họ chắc chắn rằng các khoản thanh toán sẽ không quá thấp . (của ngân hàng để nó mang lại lợi ích nhất định và thường xuyên) cũng như không quá cao (của người đi vay, để các khoản thanh toán duy trì ở mức hợp lý trong suốt thời hạn của thế chấp).
Tuy nhiên, ở Tây Ban Nha, trong khoảng một thập kỷ, kế hoạch ban đầu đã bị hỏng đến mức Tòa án Tối cao Tây Ban Nha phải ra phán quyết để bảo vệ người tiêu dùng / người thế chấp khỏi những lạm dụng liên tục mà các ngân hàng gây ra cho họ.
Ngân hàng Tây Ban Nha quay trở lại «Điều khoản sàn» là «Điều khoản sàn»
Dựa trên các quy định của Luật Nghị định Hoàng gia 1/2017 về các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng khẩn cấp theo các điều khoản sàn, Banco Santander đã tạo ra Đơn vị Khiếu nại Điều khoản Sàn để giải quyết các khiếu nại mà người tiêu dùng có thể đưa ra trong khu vực áp dụng Nghị định Hoàng gia nói trên. -Pháp luật.
Sau khi nhận được tại Đơn vị khiếu nại, nó sẽ được nghiên cứu và đưa ra quyết định về tính hợp pháp hoặc không thể chấp nhận của nó. Nếu không hợp pháp, người khiếu nại sẽ được thông báo về lý do từ chối và kết thúc thủ tục.
Khi thích hợp, người yêu cầu bồi thường sẽ được thông báo, cho biết số tiền hoàn lại, được chia nhỏ và cho biết số tiền tương ứng với lãi suất. Người yêu cầu bồi thường phải thông báo, trong khoảng thời gian tối đa là 15 ngày, thỏa thuận của họ hoặc, nếu thích hợp, sự phản đối của họ đối với số tiền này.
Nếu họ đồng ý, người yêu cầu bồi thường phải đến chi nhánh Banco Santander của họ hoặc bất kỳ chi nhánh nào khác của Ngân hàng, nhận dạng chính họ, thể hiện sự đồng ý bằng văn bản với đề xuất của Ngân hàng, ký tên dưới đây.
