Хохиролттой зээлийг урьдчилж төлөх
Ипотекийн зээлийн ертөнцөд хорогдол гэдэг нь зээлээ тодорхой хугацааны дараа сар бүр төлөхийг хэлнэ. Таны сар бүр ипотекийн зээлийн төлбөр хэд хэдэн төрөлд хуваагдана. Гэхдээ хорогдол нь эдгээр ангиллын хоёрыг л хэлнэ:
Та орон сууц худалдаж авахын тулд ипотекийн зээл авахдаа зээлдүүлэгчтэйгээ ихэвчлэн 15 эсвэл 30 жилийн хугацаанд эргэн төлөлтийн тодорхой төлөвлөгөөг тохиролцдог. Хугацаа урт байх тусам нийт төлбөр төлөх болно гэдгийг санаарай.
Элэгдлийн төлөвлөгөө эсвэл хүснэгт нь таны моргейжийн хугацаа дуусах хүртэлх тооллогыг харуулах болно. Энэ бол байшин татан буугдах хүртэл төлбөр тус бүрээс хэдэн хувь нь хүү болон үндсэн төлбөрт орохыг харуулсан график юм.
Жишээлбэл, та ипотекийн зээлийн хугацааг өөрчлөхийн тулд дахин санхүүжүүлж болно. Энэ нь зээлийн хүү, сарын төлбөрийн хэмжээ, элэгдлийн хугацаа гэх мэт зүйлсийг өөрчлөх болно. (Зөвлөгөө: Зөвхөн бага хүүтэй, эргэн төлөх хугацаа богиноссон тохиолдолд л дахин санхүүжүүлнэ.)
Эцэст нь энэ хүүг сарын нийт төлбөрөөс хасна. Үлдсэн зүйл нь тухайн сарын үндсэн зээлд орох мөнгө. Зээлээ бүрэн төлж дуустал энэ үйл явц сар бүр давтагдана.
Зээлийн хугацаатай харьцуулахад элэгдлийн хугацаа
5/1 эсвэл 5 жилийн хугацаатай ARM нь ипотекийн зээл бөгөөд "5" нь анхны хүү тогтвортой байх жилийн тоо юм. "1" нь эхний таван жилийн хугацаа дууссаны дараа хүүгийн хэмжээг хэр олон удаа тохируулахыг илэрхийлнэ. Хамгийн түгээмэл тогтмол хугацаа нь 3, 5, 7, 10 жил бөгөөд "1" нь хамгийн түгээмэл тохируулгын хугацаа юм. Хэрэв та ARM авах гэж байгаа бол гэрээг анхааралтай уншиж, асуулт асуух нь чухал. Тохируулах тариф хэрхэн өөрчлөгддөг талаар нэмэлт мэдээлэл аваарай.
Тохируулах хүүтэй орон сууцны зээл (ARM) нь хүүгийн түвшин нь ихэвчлэн индексийн хүүтэй холбоотой өөрчлөгдөж болох зээлийн төрөл юм. Зээлийн анхдагч хугацаа, хүүгийн дээд хязгаар, индексийн хүү зэрэгт үндэслэн таны сарын төлбөр өсөх эсвэл буурах болно. ARM-ийн хувьд хүүгийн түвшин болон сарын төлбөр нь тогтмол хүүтэй орон сууцны зээлээс бага байж болох ч хүү болон сарын төлбөр хоёулаа мэдэгдэхүйц нэмэгдэх боломжтой. ARM хэрхэн ажилладаг, юуг анхаарах талаар илүү ихийг мэдэж аваарай.
Хорогдол гэдэг нь тодорхой хугацааны туршид тогтмол төлбөртэй зээлийг төлж барагдуулахыг хэлнэ, ингэснээр таны өр төлбөр төлөх бүрт буурна. Ипотекийн зээлийн ихэнх нь хорогдуулдаг боловч зарим нь бүрэн хорогдуулаагүй байгаа нь бүх төлбөрөө хийсний дараа та өртэй хэвээр байх болно гэсэн үг юм. Төлбөр нь сар бүр төлөх хүүгийн хэмжээнээс бага байвал ипотекийн зээлийн үлдэгдэл буурах биш өсөх болно. Үүнийг сөрөг хорогдол гэж нэрлэдэг. Зээлийн хугацаанд бүрэн хорогдуулаагүй бусад зээлийн хөтөлбөрүүд нь зээлийн хугацааны төгсгөлд их хэмжээний төлбөр төлөх шаардлагатай болдог. Та ямар төрлийн зээл авч байгаагаа мэдэж байгаа эсэхээ шалгаарай.
Элэгдлийн нэмэгдэл
Хорогдол гэдэг нь тодорхой хугацааны туршид зээл эсвэл биет бус хөрөнгийн дансны үнийг үе үе бууруулахад ашигладаг нягтлан бодох бүртгэлийн арга юм. Зээлийн хувьд хорогдол нь зээлийн төлбөрийг цаг хугацаанд нь тараахад чиглэдэг. Хөрөнгийн хорогдлыг эд хөрөнгөд хэрэглэх үед элэгдлийн зардалтай төстэй.
"Элэгдлийн" гэсэн нэр томъёо нь хоёр нөхцөл байдлыг илэрхийлдэг. Нэгдүгээрт, хорогдлыг үндсэн зээл болон хүүгийн төлбөрийг тодорхой хугацаанд төлөх замаар өр барагдуулах үйл явцад ашигладаг. Элэгдлийн төлөвлөгөө нь зээлийн одоогийн үлдэгдлийг бууруулахад ашиглагддаг - жишээлбэл, орон сууцны зээл эсвэл автомашины зээлийг хэсэгчлэн төлөх замаар.
Хоёрдугаарт, хорогдол гэдэг нь нягтлан бодох бүртгэл, татварын зорилгоор биет бус хөрөнгөтэй холбоотой хөрөнгийн зардлыг тодорхой хугацаанд буюу ихэвчлэн тухайн хөрөнгийн ашиглалтын хугацаанд хуваарилдаг практикийг мөн хэлж болно.
Хорогдол гэдэг нь зээлийн хүү болон үндсэн төлбөрийг хугацаанд нь бүрэн төлөхөд хангалттай хэмжээний өрийг үе үе төлж барагдуулах үйл явцыг хэлж болно. Сарын тогтмол төлбөрийн өндөр хувь нь зээлийн эхэнд хүүд ногддог боловч дараагийн төлбөр болгонд илүү өндөр хувь нь зээлийн үндсэн төлбөрт шилждэг.
Ипотекийн зээлийн хорогдлыг хэрхэн тодорхойлдог вэ?
Жан Мюррей, MBA, Ph.D, туршлагатай бизнесийн зохиолч, профессор юм. Тэрээр бизнесийн болон мэргэжлийн сургуулиудад 35 гаруй жил багшилсан бөгөөд 2008 оноос хойш The Balance SMB сэтгүүлд АНУ-ын бизнесийн хууль, татварын асуудлаар бичжээ.
Хорогдол гэдэг нь үнэндээ хэд хэдэн утгатай. Зээлийн хувьд энэ нь үндсэн зээл болон хүүгийн аль алиныг нь багтаасан төлбөрөөр зээлээ төлөх үйл явц юм. Хорогдол нь татварын зорилгоор тухайн хөрөнгийн зардлыг тодорхой хугацаанд тараадаг.
Элэгдэл ба хорогдол нь үндсэндээ ижил процессыг ашигладаг боловч өөр төрлийн хөрөнгийн хувьд. Элэгдэл нь биет хөрөнгийн өртгийг ашиглалтын хугацаанд зарцуулдаг бол хорогдол нь барааны тэмдэг, патент гэх мэт биет бус хөрөнгийг зарцуулдаг. Хорогдол нь шулуун шугамын элэгдэлтэй төстэй. Хөрөнгийн өртгийг ашиглалтын хугацааны туршид тэнцүү хэмжээгээр хуваарилдаг.
Төлбөр бүрт зээлийн хүү болон үндсэн төлбөрийн хэмжээг харуулахын тулд элэгдлийн хуваарийг ихэвчлэн ашигладаг. Үндсэндээ энэ нь хүүд хамаарах дүн болон зээлийн хугацаанд төлсөн гүйлгээний нийт хүү зэрэг сар бүр төлсөн дүнг харуулсан хорогдлын хуваарь юм.
