Morgais cofrestredig vs. morgais ecwitïol
Gadewch i ni weld senario. Mae benthyciwr yn ymrwymo i gytundeb benthyciad sy'n rhoi'r hawl iddo gofrestru morgais, ond dim ond mewn achos o ddiffygdalu. Mae'r benthyciwr yn diffygdalu ond nid yw'r morgais wedi'i gofrestru. A all y benthyciwr gau cyn cofrestru?
Beth yw morgais teg? Mae’n forgais digofrestredig sy’n cael ei weithredu gan ddefnyddio egwyddorion ecwiti. Mae ecwiti yn golygu "ecwiti" neu "cyfiawnder." Felly, mae morgais ecwitïol yn seiliedig ar addewid y benthyciwr. Fe'i cydnabyddir yn y gyfraith Eingl-Sacsonaidd.
Ymunodd y benthyciwr, Mr Michael Goldstein, i weithred setlo (y weithred) gyda gwahanol bartïon ar Dachwedd 24, 2015. Yn eu plith roedd y diffynnydd Shyzi Pty Ltd (Shyzi). O dan y weithred, cydnabu Shyzi ddyled o $2,1 miliwn sy'n ddyledus i Mr Goldstein. Roedd yn rhaid talu'r ddyled cyn Mai 24, 2016. Fodd bynnag, nid oedd wedi'i thalu yn ystod y cyfnod hwn. Gwnaed rhai taliadau wedi hynny, ond roedd $164.000 ynghyd â llog yn parhau i fod yn ddyledus.
Honnodd Mr Goldstein fod ganddo gyfochrog ar gyfer y ddyled weddilliol. Roedd yn cynnwys hawlrwym a morgais ecwiti ar eiddo Shyzi yn Lewisham (yr eiddo). Bwriadai Mr. Goldstein gau yr eiddo. Gofynnodd Mr Goldstein hefyd am ryddhad datganiadol, gan fod yr eiddo yn llawn ad-daliad dyled heb ei dalu.
Mewn morgais syml mae cofrestru'n orfodol
Faint o forgeisi allwch chi eu cael? P'un a ydych am ehangu eich portffolio buddsoddi eiddo tiriog neu ehangu eich nifer o gartrefi gwyliau personol y tu hwnt i'ch prif breswylfa, efallai eich bod yn pendroni faint o forgeisi y gallwch eu cymryd.
Gall prynu eiddo lluosog fod yn ffordd wych o gynyddu eich cyfoeth ac ennill arian, yn enwedig os byddwch yn gwneud penderfyniadau gwych ar hyd y ffordd. Fodd bynnag, efallai y byddwch am ystyried yn ofalus eich gallu i gymryd mwy nag un morgeisi ac asesu lefel eich profiad cyn mentro.
Fodd bynnag, er y gallech fod yn gymwys i gael mwy, efallai y byddwch yn wynebu rhai heriau a ddaw yn sgil y broses o gael hyd at 10 morgais confensiynol. Yn gyntaf, efallai y bydd benthycwyr yn fwy gofalus ynghylch caniatáu cymaint o forgeisi ac yn eich gweld fel risg benthyciad uwch.
Gall benthycwyr fod yn amharod i ganiatáu i chi gymryd mwy nag un morgais ar y tro. Efallai y byddwch hefyd yn wynebu gofynion talu i lawr uwch, gofynion uwch o ran arian parod wrth gefn, a gofynion sgôr credyd uwch. Efallai y bydd yn rhaid i chi hefyd ddelio â chyfraddau llog uwch ar forgeisi pan fyddwch yn berchen ar eiddo lluosog.
Treth stamp ar forgeisi cofrestredig
Mae benthycwyr benthyciad canolradd yn gynyddol yn derbyn morgais anghofrestredig fel cyfochrog ar gyfer benthyciad. Er bod morgais digofrestredig yn rhoi blaenoriaeth i’r benthyciwr dros unrhyw un o gredydwyr ansicredig y benthyciwr, nid yw morgais digofrestredig yn rhoi’r un hawliau neu fuddion i’r benthyciwr â morgais cofrestredig.
O dan gyfraith Tiriogaeth Prifddinas Awstralia a De Cymru Newydd, dim ond mewn amgylchiadau cyfyngedig y gellir herio deiliaid morgeisi cofrestredig a dim ond llog a gofrestrwyd cyn y morgais y maent yn destun llog. Un o’r hawliau pwysicaf sydd gan ddeiliad morgais cofrestredig yw’r gallu i werthu’r eiddo fel morgeisai-mewn-meddiant heb ymyrraeth gan unrhyw fenthyciwr arall.
Yn dibynnu ar yr amgylchiadau, gall morgais digofrestredig gael blaenoriaeth dros forgeisi digofrestredig dilynol a phob credydwr ansicredig. Fodd bynnag, nid yw’n rhoi blaenoriaeth i unrhyw forgais cofrestredig nac yn atal deiliad morgais cofrestredig presennol rhag rhoi benthyg mwy o arian i’r benthyciwr. Yn dibynnu ar delerau’r ddogfen morgais, efallai y bydd gan ddeiliad morgais anghofrestredig yr hawl i benodi derbynnydd yr eiddo a all werthu’r eiddo. Fodd bynnag, nid oes gan dderbynnydd yr un hawl â morgeisai mewn meddiant i ddiystyru budd benthycwyr cofrestredig eraill ar y teitl. O ganlyniad, efallai y byddwch yn cael anhawster i werthu'r eiddo.
Morgais Ecwiti Cofrestredig
Gadewch i ni ddechrau gyda rhai pethau sylfaenol. Mae tri dosbarthiad posibl ar gyfer yr eiddo: prif breswylfa, preswylfa eilaidd, ac eiddo buddsoddi. Gall deall pob un o'r dosbarthiadau eich helpu i osgoi cyfraddau llog uchel a goblygiadau treth wrth brynu eiddo eraill.
Fel arfer mae gan brif breswylfeydd y cyfraddau llog morgais isaf, gan fod morgeisi ar yr eiddo hyn ymhlith y benthyciadau risg isaf i fenthycwyr. Er mwyn i’ch cartref gael ei ystyried fel eich prif eiddo, dyma rai o’r gofynion:
Mae rhai costau perchentyaeth y gellir eu didynnu treth. O 2018 ymlaen, gall perchnogion tai ddidynnu llog morgais ar fenthyciadau hyd at $750.000. Gall y swm hwn gynnwys preswylfeydd cynradd ac eilaidd. Gallwch hefyd hawlio taliadau yswiriant morgais os prynoch eich cartref ar ôl 2006. Os byddwch yn dewis cynnwys y didyniadau hyn ar eich ffurflen dreth, bydd angen i chi eitemeiddio yn lle hawlio'r didyniad safonol.
Hefyd, ar ôl i chi brynu'r cartref, rhaid i chi ei feddiannu o fewn 60 diwrnod i gau. Os daw'r benthyciad yn wreiddiol trwy'r VA, a'ch bod ar ddyletswydd weithredol, efallai y bydd eich priod yn bodloni'r gofyniad meddiannaeth.
