كيف تتحقق من المستندات القانونية قبل شراء عقار؟
أنا متأكد من أنك سمعت جميعًا عن "بنود الحد الأدنى" المشينة الواردة في عقود الرهن العقاري الإسبانية. ومع ذلك ، وبقدر ما كنت متأكدًا من أنك سمعت ، فأنا متأكد من أنك لست واضحًا تمامًا بشأن ماهيتها أو ما تنطوي عليه. هذا الارتباك ، الموجود بالفعل في الجالية الإسبانية بل وأكثر من ذلك في الخارج ، يرجع إلى الكم الهائل من المعلومات المتناقضة ، وفي بعض الأحيان الكاذبة تمامًا ، التي تنشرها وسائل الإعلام. على الرغم من أنني يجب أن أعترف أن هذا لم يساعده المسار المتعرج الذي اتخذه الفقه الإسباني.
"شرط الحد الأدنى" هو بند من بنود عقد الرهن العقاري يحدد حدًا أدنى لأقساط الرهن العقاري ، بغض النظر عما إذا كانت الفائدة العادية المتفق عليها مع المؤسسة المالية أقل من هذا الحد الأدنى.
تطبق معظم الرهون العقارية الممنوحة في إسبانيا معدل فائدة يتم تحديده بناءً على معدل مرجعي ، عادةً ما يكون Euribor ، على الرغم من وجود آخرين ، بالإضافة إلى فارق يختلف اعتمادًا على المؤسسة المالية المعنية.
ما تحتاج لمعرفته حول فجوة التقييم
في معظم الرهون العقارية الإسبانية ، يتم احتساب معدل الفائدة الواجب دفعه بالرجوع إلى EURIBOR أو IRPH. إذا زاد سعر الفائدة هذا ، فإن فائدة الرهن العقاري تزداد أيضًا ، وبالمثل ، إذا انخفضت ، فسوف تنخفض مدفوعات الفائدة. يُعرف هذا أيضًا باسم "الرهن العقاري المتغير" ، نظرًا لأن الفائدة التي يجب دفعها على الرهن العقاري تختلف باختلاف EURIBOR أو IRPH.
ومع ذلك ، فإن إدراج شرط الحد في عقد الرهن العقاري يعني أن حاملي الرهن العقاري لا يستفيدون بشكل كامل من انخفاض أسعار الفائدة ، حيث سيكون هناك حد أدنى أو حد أدنى للفائدة يتم دفعها على الرهن العقاري. يعتمد مستوى شرط الحد الأدنى على البنك الذي يمنح الرهن العقاري وتاريخ التعاقد عليه ، ولكن من الشائع أن تتراوح المعدلات الدنيا بين 3,00 و 4,00٪.
هذا يعني أنه إذا كان لديك رهن عقاري متغير مع EURIBOR وتم تعيين حد أدنى عند 4٪ ، فعندما ينخفض EURIBOR إلى أقل من 4٪ ، ينتهي بك الأمر بدفع فائدة بنسبة 4٪ على الرهن العقاري الخاص بك. نظرًا لأن EURIBOR سلبي حاليًا ، عند -0,15٪ ، فأنت تدفع فائدة زائدة على رهنك العقاري بالفرق بين السعر الأدنى و EURIBOR الحالي. بمرور الوقت ، قد يعني هذا آلاف اليوروهات الإضافية في مدفوعات الفائدة.
هل يجب أن تتنازل عن طوارئ التقييم؟
يشير شرط الحد الأدنى ، الذي يتم تقديمه عادةً في اتفاقية مالية فيما يتعلق بالحد الأقصى أو الحد الأدنى لمعدل الفائدة ، إلى شرط معين مدرج بشكل عام في العقود المالية ، وخاصة في القروض.
نظرًا لأنه يمكن الاتفاق على قرض على أساس معدل فائدة ثابت أو متغير ، فإن القروض المتفق عليها بمعدلات متغيرة عادة ما تكون مرتبطة بسعر فائدة رسمي (في المملكة المتحدة ، LIBOR ، في إسبانيا EURIBOR) بالإضافة إلى مبلغ إضافي (يُعرف باسم السبريد أو الهامش).
نظرًا لأن الأطراف سترغب في الحصول على بعض اليقين بشأن المبالغ المدفوعة والمتلقاة فعليًا في حالة حدوث حركات حادة مفاجئة في المقياس ، فيمكنهم ، وعادة ما يفعلون ذلك ، الموافقة على نظام يثقون بموجبه من أن المدفوعات لن تكون منخفضة جدًا (من قبل البنك ، بحيث يكون لها ربح محدد ومنتظم) أو مرتفعة جدًا (من قبل المقترض ، بحيث تظل المدفوعات في متناول الجميع طوال فترة الرهن العقاري).
ومع ذلك ، في إسبانيا ، منذ حوالي عقد من الزمان ، تم إتلاف المخطط الأصلي لدرجة أنه كان من الضروري للمحكمة العليا الإسبانية إصدار حكم لحماية المستهلكين / حاملي الرهن العقاري من الانتهاكات المستمرة التي تلحق بهم من قبل البنوك.
يعود البنك الإسباني إلى "شرط التربة" و "شرط التربة"
بموجب أحكام المرسوم الملكي بقانون رقم 1/2017 بشأن التدابير العاجلة لحماية المستهلك من حيث بنود الحد الأدنى ، أنشأت Banco Santander وحدة مطالبات الحد الأدنى للتعامل مع المطالبات التي قد يقدمها المستهلكون في نطاق تطبيق المرسوم الملكي المذكور.
بمجرد استلامها من قبل وحدة المطالبات ، سيتم دراستها واتخاذ قرار بشأن شرعيتها أو عدم مقبوليتها ، وإذا لم تكن شرعية ، فسيتم إبلاغ المدعي بأسباب الرفض وإنهاء الإجراء.
عند الاقتضاء ، سيتم إبلاغ المطالب ، مع الإشارة إلى مبلغ الاسترداد ، مفصلًا وبيان المبلغ المقابل للفائدة. يجب على المدعي أن يبلغ ، في غضون فترة أقصاها 15 يومًا ، موافقته أو ، عند الاقتضاء ، اعتراضاته على المبلغ.
في حالة موافقتهم ، يجب على المدعي الذهاب إلى مكتب Banco Santander أو أي فرع آخر من فروع البنك ، للتعريف عن نفسه والتعبير عن موافقته كتابيًا على الاقتراح المقدم من البنك ، والتوقيع أدناه.
