كيف تعرف إذا كان لديك شرط طابق في الرهن العقاري؟

تحقيق فاني ماي: المخالفات المحاسبية في

يدرك المزيد والمزيد من الناس أن لديهم شرطًا أساسيًا في منازلهم ويقررون المطالبة به من البنك الذي يتعاملون معه. أصبح هذا القرار ذا أهمية خاصة منذ أن أصدرت محكمة العدل التابعة للاتحاد الأوروبي في ديسمبر الماضي حكمًا ينص على أن المبالغ المحصلة في عقود الرهن العقاري يجب إعادتها منذ عام 2009، عندما بدأ دمج هذه البنود.

وبما أن الغالبية العظمى من قروض الرهن العقاري الأسبانية تتماشى مع سعر يوريبور ـ وهو سعر متقلب ـ فقد قررت البنوك إدراج شرط الحد الأدنى الذي من شأنه أن يسمح بعدم انخفاض الفائدة إلى ما دون الحد الأدنى، حتى ولو انخفض سعر يوريبور الذي أشارت إليه القروض العقارية.

تعد استشارة حاسبة شرط الحد الأدنى خطوة أساسية لتجنب المضاعفات عند المطالبة بشرط الحد الأدنى من البنك. يتيح معرفة المبلغ الذي يمكن المطالبة به من الجهة مسبقاً.

هناك إمكانية حسابه من خلال حاسبة شرط الحد الأدنى لمنظمة المستهلكين والمستخدمين (OCU)، حيث يمكن تفصيل المبلغ عن طريق إدخال بعض المعلومات: رأس المال الأولي، تاريخ توقيع عقد الرهن العقاري، الفرق المطبق أو الأولي سعر الفائدة، من بين أمور أخرى.

13 | الميزات الكاملة | نيتفليكس

البنوك الاسبانية مرة أخرى في مرمى فضيحة أخرى. وقد أعطتهم المحكمة العليا مهلة حتى 31 يوليو/تموز 2013 لمراجعة البنود الأساسية لعقود قروض الرهن العقاري الخاصة بهم لتقييم ما إذا كانوا يمتثلون لمتطلبات الشفافية أم لا. وإذا كانت النتيجة سلبية، فيجب إزالة البند بالكامل.

كما تعلم، يتكون القرض العقاري من أصل المبلغ والفائدة التي يتم إرجاعها إلى البنك على أقساط شهرية. اعتمادًا على نوع القرض الذي تم التعاقد عليه، قد يختلف سعر الفائدة، حيث يزيد أو ينقص حسب الحالة، ولكن "شرط الحد الأدنى" يحدد الحد الأدنى لسعر الفائدة الذي سيتم تطبيقه طوال مدة الرهن العقاري. تم تقديم شرط الحد الأدنى من قبل البنوك للتعويض عن الخسائر الاقتصادية التي يمكن أن تتكبدها بسبب أسعار الفائدة المتغيرة، وقام الكثيرون بتطبيق شرط الحد الأدنى بحوالي 3,55٪ (أو أكثر) بحيث عندما وصل سعر اليوريبور إلى أدنى مستوياته التاريخية، لم يستفيد الكثيرون من ذلك لأن سعر الأرض المحدد في عقدهم كان أعلى.

وكما يوجد حد أدنى محدد لسعر الفائدة، هناك أيضا حد أقصى، والذي يتم تحديده في كثير من الحالات عند 12%، وهو ما اعتبرته المحكمة العليا أيضا تعسفيا لأنه حتى عندما كان سعر الفائدة عند الحد الأقصى، فإنه لم يتجاوز 5,5%. وهو بعيد جدًا عن السقف البالغ 12% الذي طبقته العديد من البنوك.

الدستور سطراً سطراً: المادة الأولى، القسم 2

يشير شرط الحد الأدنى (أو "كلاوسولا سويلو" باللغة الإسبانية)، الذي يتم تقديمه عادة في اتفاقية مالية فيما يتعلق بالحد الأقصى أو الحد الأدنى لسعر الفائدة، إلى شرط محدد مدرج بشكل عام في العقود المالية، وخاصة القروض.

نظرًا لأنه يمكن الاتفاق على قرض على أساس معدل فائدة ثابت أو متغير ، فإن القروض المتفق عليها بمعدلات متغيرة عادة ما تكون مرتبطة بسعر فائدة رسمي (في المملكة المتحدة ، LIBOR ، في إسبانيا EURIBOR) بالإضافة إلى مبلغ إضافي (يُعرف باسم السبريد أو الهامش).

نظرًا لأن الأطراف سترغب في الحصول على بعض اليقين بشأن المبالغ المدفوعة والمتلقاة فعليًا في حالة حدوث حركات حادة مفاجئة في المقياس ، فيمكنهم ، وعادة ما يفعلون ذلك ، الموافقة على نظام يثقون بموجبه من أن المدفوعات لن تكون منخفضة جدًا (من قبل البنك ، بحيث يكون لها ربح محدد ومنتظم) أو مرتفعة جدًا (من قبل المقترض ، بحيث تظل المدفوعات في متناول الجميع طوال فترة الرهن العقاري).

ومع ذلك ، في إسبانيا ، منذ حوالي عقد من الزمان ، تم إتلاف المخطط الأصلي لدرجة أنه كان من الضروري للمحكمة العليا الإسبانية إصدار حكم لحماية المستهلكين / حاملي الرهن العقاري من الانتهاكات المستمرة التي تلحق بهم من قبل البنوك.

الفاصلة العليا S – أسماء الملكية باللغة الإنجليزية

تم اليوم نشر الحكم الذي طال انتظاره لمحكمة العدل التابعة للجماعات الأوروبية (ECJ) بشأن البنود الأساسية لأسعار الفائدة في إسبانيا ("الحكم"). وتؤكد محكمة العدل الأوروبية أن شروط الحد الأدنى باطلة لأنها تمنع العملاء من الاستفادة الكاملة من انخفاض أسعار الفائدة المرجعية، ولكن هذا ما أعلنته المحكمة العليا الإسبانية بالفعل في عام 2013. والمفتاح للحكم هو أنه يلغي الحكم. من المحكمة العليا الإسبانية التي حدت من التزامات البنوك منذ عام 2013. وتنص محكمة العدل الأوروبية على أنه يتعين على البنوك الإسبانية أن تعيد إلى عملائها ما يزيد عن ما فقدته منذ مايو 2013. بالنسبة للبنوك الإسبانية، يمثل هذا مسؤولية محتملة تم حسابها بحسب المحللين ما بين 3.000 إلى 7.000 مليون يورو.

وبما أن الحق ينشأ من بطلان شرط يعتبر تعسفيا، فإن المطالبات لا تسقط ويمكن ممارستها في أي وقت. ويمكن أيضًا استخدام وجود شرط الحد الأدنى المطبق قبل عام 2013 كحجة لتعليق حبس الرهن لبعض الرهن العقاري. وفي الحالة الأخيرة، لن يحتاج المستهلك المتأثر إلى الادعاء صراحة بوجود الشرط، فالمحكمة مخولة بتعليق الإجراء نفسه.