Η αγορά καλυμμένων ομολόγων της Δανίας
Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Υποθηκών, το Δανικό σύστημα στεγαστικών δανείων προσφέρει ένα από τα χαμηλότερα επιτόκια στους δανειολήπτες σε ολόκληρη την Ευρώπη και το χαμηλότερο κόστος δανεισμού για την πρώτη δόση προτεραιότητας της αξίας του ακινήτου λόγω του μοναδικού συστήματος στεγαστικής πίστης της Δανίας. Ο συνδυασμός ενός αυστηρά ρυθμισμένου πλαισίου, διαχείρισης πιστώσεων και κινδύνων και χρηματοδότησης χονδρικής μέσω συστήματος μεταβίβασης παρέχει συνθήκες χρηματοδότησης παρόμοιες με αυτές των κεφαλαιαγορών μέσω της έκδοσης ομολόγων εξατομικευμένων για κάθε δανειολήπτη. Η υψηλή ρευστότητα και η ελκυστικότητα των ομολόγων λόγω του υψηλού επιπέδου ασφάλειας τους εγγυάται στους δανειολήπτες πολύ χαμηλές και ανταγωνιστικές τιμές.
Με όγκο περίπου 330.000 δισ. ευρώ, η δανική αγορά στεγαστικών ομολόγων είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά καλυμμένων ομολόγων στην Ευρώπη, μετά τη γερμανική αγορά Pfandbrief. Είναι περισσότερο από τέσσερις φορές μεγαλύτερο από την αγορά κρατικών ομολόγων της Δανίας και τα δάνεια από τράπεζες στεγαστικών δανείων υπερβαίνουν τα δάνεια από τις εμπορικές τράπεζες. Επενδυτές σε ομόλογα είναι κυρίως χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, συνταξιοδοτικά ταμεία και επενδυτικά ταμεία.
Αγορά σπιτιού στη Δανία
Το 1795, μια πυρκαγιά κατέστρεψε την Κοπεγχάγη και το ένα τέταρτο της πόλης έγινε στάχτη. Χρειάστηκαν μεγάλα ποσά για την ανοικοδόμηση της πόλης. Τότε, το ανώτατο επιτόκιο ορίστηκε με νόμο στο 4% και η χρηματοδότηση χορηγούνταν παραδοσιακά ως προσωπικά δάνεια χωρίς εξασφαλίσεις. Κατά συνέπεια, η προσφορά πιστώσεων ήταν σπάνια. Η ανάγκη για ασφάλεια έγινε το πιο σημαντικό στοιχείο για τους δανειστές.
Το 1849, η Δανία απέκτησε ένα νέο Σύνταγμα που περιλάμβανε διατάξεις για την ελευθερία του συνεταιρίζεσθαι (δανικά: foreningsfrihed). Ο πρώτος νόμος για την ενυπόθηκη πίστη της Δανίας ψηφίστηκε το 1850, και σύντομα δημιουργήθηκαν νέα πιστωτικά ιδρύματα στεγαστικών δανείων. Σε αντίθεση με τους Husejernes Kreditkasse, τα νέα ιδρύματα ήταν ενώσεις (δανικά: Kreditforeninger) που ανήκαν στους δανειολήπτες, αν και εξακολουθούσαν να υπόκεινται σε αλληλέγγυα ευθύνη. Τα δάνεια ήταν εξασφαλισμένα με πρώτη υποθήκη. Τα δάνεια δεν μπορούσαν να υπερβαίνουν το 60% της αξίας ενός ακινήτου, η αξία των ομολόγων δεν μπορούσε να υπερβαίνει την αξία των στεγαστικών δανείων και τα δάνεια έπρεπε να αποσβεστούν. Τα δάνεια με διάρκεια 60 ετών ήταν ο κανόνας.
Κλήση σε Δανό δανειολήπτη
Ο κλάδος των ενυπόθηκων δανείων της Δανίας προσφέρει στους δανειολήπτες ευέλικτα και διαφανή δάνεια με όρους που προσεγγίζουν αυτούς της χρηματοδότησης των παραγόντων της κεφαλαιαγοράς[απαιτείται παραπομπή] Ταυτόχρονα, τα καλυμμένα στεγαστικά ομόλογα[1] μεταφέρουν τον κίνδυνο αγοράς του εκδότη της στεγαστικής τράπεζας στους επενδυτές ομολόγων. Τέλος, οι αυστηροί κανόνες εκτίμησης ακινήτων, η διαχείριση πιστωτικού κινδύνου από στεγαστικές τράπεζες και αυστηροί κανονισμοί, συμπεριλαμβανομένης της αποκαλούμενης «αρχής του ισοζυγίου», προστατεύουν επίσης ιστορικά τα ενυπόθηκα ομόλογα από τον κίνδυνο αθέτησης πληρωμών[2]. Η υψηλή συγκέντρωση του τομέα και οι αυτόματοι σταθεροποιητές συμβάλλουν επίσης στη διατήρηση της σταθερότητας[3].
Στη Δανία, οι τράπεζες στεγαστικών δανείων είναι τα μόνα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που είναι εξουσιοδοτημένα να χορηγούν δάνεια έναντι στεγαστικών δανείων σε ακίνητα εκδίδοντας καλυμμένα στεγαστικά ομόλογα (δανικά: Realkreditobligationer). Το εύρος των δραστηριοτήτων που επιτρέπονται στις στεγαστικές τράπεζες περιορίζεται στη δημιουργία και εξυπηρέτηση των στεγαστικών δανείων, στη χρηματοδότησή τους, αποκλειστικά μέσω της έκδοσης στεγαστικών ομολόγων, και στις δραστηριότητες που θεωρούνται βοηθητικές. Το 2007, υπήρχαν οκτώ τράπεζες στεγαστικών δανείων που δραστηριοποιούνταν στη δανική αγορά ενυπόθηκων δανείων, ορισμένες συνδεδεμένες με εμπορικές τράπεζες[2].
Δανικά επιτόκια στεγαστικών δανείων
Όταν ένας επενδυτής αγοράζει ένα ομόλογο που έχει εκδοθεί από την ομάδα, αυτό ισοδυναμεί με την αγορά ενός μέρους των συγκεντρωτικών δανείων, στα οποία ο επενδυτής δικαιούται να λάβει πληρωμές τόκων και αποπληρωμές ανάλογες με το ποσό που επένδυσε.
Αυτό που διακρίνει το δανικό σύστημα στεγαστικών δανείων είναι η αρχή της ισορροπίας. Αυτή η αρχή διασφαλίζει μια σχεδόν τέλεια αντιστοιχία μεταξύ των τόκων και των αποπληρωμών που καταβάλλονται και εισπράττονται από τους δανειολήπτες και τους επενδυτές, αντίστοιχα.
Το Σχήμα 1.1 απεικονίζει τις ταμειακές ροές που εμφανίζονται μεταξύ του δανειολήπτη, της ενυπόθηκης τράπεζας και του επενδυτή. Όταν χορηγείται δάνειο σε δανειολήπτη, η ενυπόθηκη τράπεζα εκδίδει αντίστοιχα ομόλογα στην πρωτογενή αγορά. Στη συνέχεια, ο επενδυτής αγοράζει τα ομόλογα και η διαδικασία συναλλαγής πηγαίνει στον δανειολήπτη, δίνοντάς του ρευστότητα για να αγοράσει το σπίτι στο οποίο βασίζεται το δάνειο.
Ο δανειολήπτης θα πληρώσει τους τόκους, τις αποσβέσεις και τις προμήθειες που ονομάζονται "bidragssats" στην ενυπόθηκη τράπεζα, η οποία διευκολύνει τη μεταφορά των τόκων και των αποσβέσεων στον επενδυτή και έτσι διατηρεί τις προμήθειες για να καλύψει το κόστος της έκδοσης των ομολόγων και τον κίνδυνο. την έκδοσή τους, αφού η εκδότης στεγαστική τράπεζα αναλαμβάνει τον κίνδυνο για τον δανειολήπτη.
