Com sortir d'una hipoteca per comprar una altra casa
Justin Pritchard, CFP, és un assessor de pagament i un expert en finances personals. Cobreix temes de banca, préstecs, inversions, hipoteques i molt més per a The Balance. Té un MBA per la Universitat de Colorado i ha treballat per a cooperatives de crèdit i grans empreses financeres, a més d'escriure sobre finances personals durant més de dues dècades.
Thomas J. Brock és CFA i CPA amb més de 20 anys d'experiència en diverses àrees, entre les quals la inversió, la gestió de carteres d'assegurances, les finances i la comptabilitat, l'assessorament sobre inversions personals i planificació financera i el desenvolupament de materials educatius sobre assegurances de vida i rendes vitalícies.
Quan es va a comprar una casa, tenir una parella o una altra persona que doni suport al préstec i sol·licitar una hipoteca conjuntament facilita l'aprovació. Però les coses canvien: si vostè o la seva parella canvien d'opinió, s'han de mudar per una feina o necessiten alliberar-se del préstec per altres raons, hi ha maneres d'eliminar el nom d'una hipoteca.
El procés es pot fer, però no serà fàcil. Això és cert per a la persona que va signar el préstec com a prestatari principal, així com per als cofirmants que el van ajudar a obtenir laprovació; i fins que s'elimini el nom i es canviï la hipoteca al paper (o es pagui del tot), totes les parts que van signar el préstec segueixen sent responsables dels pagaments, i aquest deute pot reduir les seves possibilitats d'obtenir altres préstecs.
Es pot utilitzar una casa pagada com a garantia?
La indulgència hipotecària ha ajudat milions de propietaris nord-americans que s'enfronten a dificultats per la pèrdua d'ingressos relacionada amb la pandèmia a romandre a casa seva. El govern federal acaba d'ampliar la indulgència de morositat, i permet als propietaris d'habitatges suspendre temporalment els pagaments de la hipoteca durant un màxim de 15 mesos, davant dels 12 mesos inicials. Però per a alguns propietaris, aquesta ajuda pot no ser suficient. Simplement necessiten sortir de la hipoteca.
Si sents la necessitat d'escapar de la hipoteca perquè no pots pagar, no estàs sol. El novembre del 2020, el 3,9% de les hipoteques eren greument moroses, cosa que significa que tenien almenys 90 dies de retard, segons l'empresa de dades immobiliàries CoreLogic. Aquesta taxa de morositat va ser tres vegades més gran que la del mateix mes del 2019, però es va reduir considerablement des del màxim pandèmic del 4,2% a l'abril del 2020.
Encara que la pèrdua d'ocupació és la raó principal per la qual els propietaris busquen una via d'escapament per a la hipoteca, no és l'única. El divorci, les factures mèdiques, la jubilació, la reubicació relacionada amb la feina o massa targetes de crèdit o altres deutes també poden ser factors pels quals els propietaris de vivendes poden voler sortir.
Com sortir de la hipoteca amb l'ex
Si podeu pagar la vostra hipoteca abans del previst, s'estalviarà una mica de diners en els interessos del seu préstec. De fet, desfer-se del seu préstec hipotecari només un o dos anys abans podria estalviar centenars o fins i tot milers de dòlars. Però si penseu en adoptar aquest enfocament, haureu de tenir en compte si hi ha una penalització per pagament anticipat, entre altres possibles problemes. A continuació s'indiquen cinc errors que cal evitar en pagar la hipoteca anticipadament. Un assessor financer us pot ajudar a determinar les vostres necessitats i objectius hipotecaris.
A molts propietaris els encantaria arribar a ser propietaris de casa i no haver de preocupar-se pels pagaments mensuals de la hipoteca. Per tant, per a algunes persones podria valdre la pena explorar la idea de liquidar la hipoteca abans d'hora. Això us permetrà reduir la quantitat d'interessos que pagareu al llarg del termini del préstec, alhora que us donarà la possibilitat de convertir-se en el propietari total de la casa abans del que s'espera.
Hi ha diversos mètodes diferents per pagar anticipadament. El mètode més senzill és simplement fer pagaments extra fora dels pagaments mensuals normals. Sempre que aquesta via no doni lloc a comissions addicionals per part del prestador, pot enviar 13 xecs cada any en lloc de 12 (o l'equivalent online d'això). També podeu augmentar el pagament mensual. Si pagues més cada mes, liquidaràs la totalitat del préstec abans del previst.
Es pot demanar un préstec amb garantia hipotecària per pagar la hipoteca?
Pel que fa als prestadors, les dues persones segueixen sent responsables «conjuntament i solidàriament» del préstec. En altres paraules, el prestador pot anar per qualsevol dels dos, o per tots dos, en cas d'impagament. I les puntuacions de crèdit de tots dos es veuran afectades si el pagament es retarda.
El mateix passa amb un coprestatari que no vol continuar sent responsable d'una hipoteca que va signar conjuntament. Si us trobeu en la situació d'haver d'eliminar el vostre nom, o el d'una altra persona, d'una hipoteca, aquestes són les vostres opcions.
Aquests dos darrers requisits poden ser els més difícils de complir. Si no eres el sustentador principal de la casa, és possible que no tinguis prou ingressos per poder optar al préstec pel teu compte. Però et donem un consell: si rebràs la pensió alimentària o la manutenció dels teus fills, dóna-li al teu prestador aquestes dades. Aquest ingrés us pot ajudar a qualificar per al refinançament sense haver de dependre d'un membre de la família per signar.
Els préstecs de l'USDA també tenen una opció de refinançament simplificat. No obstant això, si utilitzeu el Streamline Refi de l'USDA per eliminar un nom del préstec, el prestatari restant haurà de tornar a qualificar per al préstec basat en l'informe de crèdit i els ingressos del prestatari.
