Kako preveriti pravne dokumente pred nakupom nepremičnine?
Prepričan sem, da ste vsi že slišali za zloglasne "klavzule o pragu", ki jih vsebujejo španske hipotekarne pogodbe. Vendar, kolikor sem prepričan, da ste že slišali, sem prav tako prepričan, da vam ni povsem jasno, kaj so ali kaj pomenijo. Ta zmeda, ki že obstaja v španski skupnosti, še bolj pa v tujini, je posledica ogromne količine protislovnih, včasih pa tudi neposredno lažnih informacij, ki jih širijo mediji. Čeprav moram priznati, da cikcak tečaj, ki ga je ubrala španska sodna praksa, pri tem ne pomaga.
"Klavzula o minimalni vrednosti" je klavzula v hipotekarni pogodbi, ki določa minimum za hipotekarna plačila, ne glede na to, ali so običajne obresti, dogovorjene s finančno institucijo, pod tem minimumom.
Večina hipotek, odobrenih v Španiji, uporablja obrestno mero, ki je določena na podlagi referenčne mere, običajno Euribor, čeprav obstajajo tudi drugi, plus razlika, ki se razlikuje glede na zadevno finančno institucijo.
Kaj morate vedeti o vrzeli v vrednotenju
V večini španskih hipotek se obrestna mera, ki jo je treba plačati, izračuna glede na EURIBOR ali IRPH. Če se ta obrestna mera poveča, se povečajo tudi obresti na hipoteko, podobno, če se zmanjša, se bo plačilo obresti zmanjšalo. To je znano tudi kot "hipoteka s spremenljivo obrestno mero", saj se obresti, ki jih je treba plačati na hipoteko, razlikujejo glede na EURIBOR ali IRPH.
Vendar pa vstavitev minimalne klavzule v hipotekarno pogodbo pomeni, da imetniki hipoteke nimajo v celoti koristi od znižanja obrestne mere, saj bo za hipoteko treba plačati najnižjo ali najnižjo obrestno mero. Višina minimalne klavzule bo odvisna od banke, ki odobri hipoteko, in datuma, ko je bila sklenjena, vendar je običajno, da so najnižje obrestne mere med 3,00 in 4,00%.
To pomeni, da če imate hipoteko z variabilno obrestno mero z EURIBOR-jem in najnižjo vrednostjo nastavljeno na 4 %, ko EURIBOR pade pod 4 %, boste na koncu plačali 4 % obresti na hipoteko. Ker je EURIBOR trenutno negativen in znaša -0,15%, preplačujete obresti na hipoteko za razliko med minimalno obrestno mero in trenutnim EURIBOR-jem. Sčasoma bi to lahko pomenilo več tisoč evrov dodatnih plačil obresti.
Ali bi se morali odpovedati nepredvideni ceni?
Klavzula o pragu, ki je običajno uvedena v finančni pogodbi v zvezi z najvišjo mejo ali najnižjo obrestno mero, se nanaša na poseben pogoj, ki je na splošno vključen v finančne pogodbe, predvsem v posojila.
Ker je posojilo mogoče dogovoriti na podlagi fiksne ali spremenljive obrestne mere, so posojila, dogovorjena s spremenljivo obrestno mero, običajno vezana na uradno obrestno mero (v Združenem kraljestvu LIBOR, v Španiji EURIBOR) plus dodaten znesek (znan kot razpon ali marža).
Ker bodo stranke v primeru ostrih in nenadnih premikov referenčne vrednosti želele imeti določeno gotovost o dejansko plačanih in prejetih zneskih, se lahko dogovorijo in običajno tudi dosežejo sistem, po katerem so prepričani, da plačila ne bodo prenizka (s strani banke, tako da ima določeno in redno ugodnost) niti previsoke (s strani posojilojemalca, da ostanejo plačila na sprejemljivi ravni ves čas trajanja hipoteke).
Vendar pa je bila v Španiji že približno desetletje prvotna shema pokvarjena do te mere, da je moralo špansko vrhovno sodišče izdati sodbo, da bi zaščitilo potrošnike/hipotekarne upnike pred nenehnimi zlorabami, ki jih izvajajo banke.
Španska banka vrne k "točni klavzuli" "točni klavzuli"
Na podlagi določb kraljevega odloka-zakona 1/2017 o nujnih ukrepih za varstvo potrošnikov v smislu minimalnih klavzul je Banco Santander ustanovila enoto za zahtevke za najvišje zahteve za obravnavanje zahtevkov, ki jih potrošniki lahko vložijo na področju uporabe omenjenega kraljevega odloka. -Zakon.
Po prejemu na Oddelku za odškodnine ga bodo proučili in sprejeli odločitev o njegovi legitimnosti ali nedopustnosti, če ni legitimen, bo tožnik obveščen o razlogih za zavrnitev, s čimer se postopek konča.
Po potrebi bo vlagatelj obveščen, pri čemer bo navedel znesek vračila, razčlenjen in navedel znesek, ki ustreza obresti. Vlagatelj mora v največ 15 dneh sporočiti svoj soglasje ali, kjer je primerno, svoje ugovore glede zneska.
Če se strinjata, mora vlagatelj iti v svojo poslovalnico Banco Santander ali katero koli drugo poslovalnico banke, se identificirati, pisno izraziti strinjanje s predlogom, ki ga je podala banka, in se podpisati spodaj.
