Novación inmobiliaria
Si se dedica a cualquier aspecto del negocio inmobiliario, tarde o temprano se encontrará con el término «subrogación». Lo más frecuente es que aparezca en los contratos de arrendamiento, pero también puede encontrarlo en hipotecas, pólizas de seguro, garantías y otros acuerdos. La frase puede aparecer en un documento en el que una parte acepta «renunciar a su derecho de subrogación», o en el que se afirma que una parte se «subroga en las reclamaciones de otra».
En pocas palabras, el derecho de subrogación es el derecho a perseguir la reclamación de otra persona. Si uno se subroga en la reclamación de otra persona, suena como si estuviera de alguna manera subordinado a ella, pero eso no es lo que significa. Significa que usted puede reclamarla como si fuera suya. Puede surgir por acuerdo expreso de las partes o automáticamente por efecto de la ley.
De los ejemplos anteriores se desprende que la subrogación suele surgir cuando alguien reembolsa la pérdida de otro o paga la obligación de otro. Para lograr la equidad, la ley asigna la reclamación a la parte que hizo el pago para que pueda perseguirla con el fin de resarcirse.
Subordinación en el sector inmobiliario
Una persona puede ser sustituida en lugar de otra para tener todos los derechos y obligaciones correspondientes a una reclamación, demanda o derecho legal contra un tercero. Este derecho se denomina subrogación y es una doctrina de equidad. Una persona puede satisfacer su pérdida creada por la acción u omisión ilícita de otra persona poniéndose en el lugar de otra y recuperando la reclamación del infractor. Interstate Fire & Casualty Ins. Co. contra Cleveland Wrecking Co., 182 Cal. App. 4th 23 (Cal. App. 1st Dist. 2010).
Garantía y seguro: Además, cuando se trata de seguros o garantías, por lo general, el derecho a la subrogación no se acumula a favor de un fiador hasta que éste haya cumplido su propia obligación contractual. Véase más información sobre este tema más adelante.
Pagos de bienes inmuebles: En lo que respecta a los bienes inmuebles, una persona que tiene un interés en una propiedad puede pagar los impuestos y la tasación que le corresponde a otro sobre el terreno. Al hacerlo, la persona se subroga en el derecho de retención del Estado o de los organismos fiscales públicos. Willmon contra Koyer, 168 Cal. 369 (Cal. 1914). Por lo general, estos derechos de subrogación se conceden por ley. Pero, para evitar ser un voluntario, cuando no hay un acuerdo escrito para la subrogación, ninguna persona puede pagar los impuestos o la tasación de una propiedad en la que no tiene ningún interés. Pacific Tel. & Tel. Co. v. Pacific Gas & Electric Co., 170 Cal. App. 2d 387 (Cal. App. 1st Dist. 1959). Si no existe un acuerdo previo, la subrogación puede ser denegada incluso si la parte pagó los impuestos a petición del propietario del inmueble. Employees’ Bldg. & Loan Ass’n v. Crafton, 63 Okla. 215 (Okla. 1917).
Chattel
La subrogación de hipotecas se produce cuando se traslada una hipoteca a una entidad financiera diferente. El principal motivo para subrogar una hipoteca es cambiar sus condiciones financieras, como el tipo de interés, así como eliminar productos vinculados o ajustar los plazos de amortización.
Si quiere trasladar su hipoteca al Banco Santander, no necesita obtener el consentimiento de su banco actual. Una vez presentada la solicitud en una de nuestras oficinas, le entregaremos una oferta vinculante con las nuevas condiciones. Una vez aceptadas por usted, solicitaremos al otro Banco un certificado de deuda hipotecaria, que deberá entregarnos en un plazo máximo de siete días naturales. Una vez realizado este trámite, su actual Banco podría hacerle una contraoferta en los siguientes 15 días naturales. Transcurrido este plazo, podremos formalizar la escritura de subrogación.
Acreditación inmobiliaria
Tendrás que pagar la comisión de cancelación anticipada que te aplique el banco donde contrataste la hipoteca. El importe dependerá del tipo de hipoteca, de la fecha en la que firmaste el contrato y de la fase en la que se encuentre el plazo de la hipoteca en el momento de la transmisión.
Puedes informarte a través de nuestra web, de la banca telefónica y, por supuesto, en nuestras oficinas. Te indicaremos los documentos que necesitamos para iniciar el análisis y te daremos todos los detalles de las condiciones y características de la hipoteca para que lo tengas todo claro antes de iniciar el proceso de subrogación.
Una vez analizada la operación, te confirmaremos nuestra oferta y todas las condiciones. Lo haremos a través de lo que se conoce en la jerga financiera como «oferta vinculante», presentada en un formato homologado: la ficha europea de información normalizada.
