Hipoteca de terreno Rbc
Por fin se ha disipado el humo en una dura y larga batalla entre un banco y un contratista que reclaman prioridad para ejecutar millones de dólares en un proyecto de condominio de Phoenix. El proyecto, conocido como Summit at Copper Square en el centro de Phoenix («Summit»), quebró en 2007. El caso de ejecución hipotecaria se inició en 2008, y los sectores de la construcción y el inmobiliario han seguido de cerca el resultado. Al final, el Tribunal Supremo de Arizona intervino en su «primera oportunidad de abordar la interacción entre la subrogación equitativa y la prioridad concedida a los embargos de los mecánicos por [los Estatutos Revisados de Arizona] § 33-992(A)».
El Tribunal Supremo de Arizona emitió su decisión en el caso The Weitz Company L.L.C. v. Heth et. al, No. CV-13-0378-PR («Weitz») el 27 de agosto. La decisión en el caso Weitz anuló todas las sentencias de los tribunales inferiores y concluyó que la ley de embargos de Arizona, § 33-992(A), permite «la cesión por subrogación equitativa de un derecho de retención que se haya constituido antes de que comenzara la construcción del proyecto en cuestión». Se permitió al banco titular de la escritura de fideicomiso por subrogación (o sustitución) adelantarse al contratista para ejecutar la hipoteca sobre el valor restante de la propiedad.
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Los países que han heredado el sistema del common law suelen tener una doctrina de subrogación, aunque su base doctrinal en una jurisdicción concreta puede variar de la de otras jurisdicciones, dependiendo de la medida en que la equidad siga siendo un cuerpo jurídico distinto en esa jurisdicción.
Los tribunales ingleses han aceptado que el concepto de enriquecimiento injusto tiene un papel en la subrogación[5]. Por el contrario, este enfoque ha sido rechazado estridentemente por el Tribunal Superior de Australia, donde se dice que la base doctrinal de la subrogación radica en la prevención de resultados desmedidos: por ejemplo, la liberación de un deudor o que una parte obtenga un doble cobro[6].
Las situaciones en las que la subrogación estará disponible no están cerradas y varían de una jurisdicción a otra. La subrogación suele producirse en situaciones de tres partes. Algunos ejemplos comunes de subrogación son:
En primer lugar, después de pagar en virtud de una póliza de seguro de indemnización, un asegurador puede tener derecho a ponerse en el lugar del asegurado y hacer valer los derechos de éste frente al tercero causante del siniestro[7] Se trata de una subrogación en sentido propio o básico. La subrogación de seguros y, en concreto, los tipos e importes de los pagos que pueden recuperarse, difieren de una jurisdicción a otra.
Hipotecas para la construcción
Lewis Roca Rothgerber Christie02/28/2017En Estados Unidos, empleamos un sistema de registro de títulos de propiedad inmobiliaria por el que la entidad que primero registra un interés en la propiedad normalmente tiene el primer derecho de título o propiedad en esa propiedad. Sin embargo, existe una excepción a esta regla, conocida como subrogación equitativa.
Para quienes se dedican a la construcción, los bienes inmuebles, la financiación y la suscripción de títulos, este concepto de subrogación equitativa puede ser especialmente importante de entender. Para complicar aún más las cosas, el enfoque de la subrogación equitativa puede variar de un estado a otro, y dependiendo de otros factores.
Un factor que puede cambiar la forma en que la subrogación equitativa puede aplicarse de manera diferente en todo el país es en el contexto de los embargos de mecánicos. Uno puede pensar en un derecho de retención de los mecánicos como una hipoteca involuntaria o una escritura fiduciaria que los contratistas registran contra la propiedad inmobiliaria por el trabajo realizado. Pensemos en una situación de refinanciación en la que un prestamista posterior (por ejemplo, una hipoteca) suele reembolsar préstamos anteriores (como un préstamo para la construcción), en el entendimiento de que el interés registrado posteriormente «saltará» por encima de cualquier titular de un gravamen intermedio y asumirá automáticamente la fecha de registro anterior de la deuda pagada. En este caso, es importante entender cómo la doctrina de la subrogación equitativa puede – o no – aplicarse en una jurisdicción específica a la hora de determinar la prioridad de la propiedad en relación con los derechos de retención de los mecánicos.
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(1) Si una corporación o sociedad solicita o es titular de una licencia de constructor residencial, la corporación o sociedad debe nombrar a un nominado a los efectos de este reglamento. (2) Si una persona que no sea una corporación o sociedad solicita o es titular de una licencia de constructor residencial, la persona puede nombrar a un nominado a los efectos de este reglamento. (3) La persona designada debe ser una de las siguientes: (a) un socio del solicitante o del titular de la licencia de constructor de viviendas que sea una sociedad; (b) una persona sobre la que se requiera revelar información en virtud del artículo 14 (3) de la Ley; (c) un empleado o directivo del solicitante o del titular de la licencia de constructor de viviendas que sea responsable de la gestión, la organización o la ejecución, o de hacer que se ejecute, toda o casi toda la construcción de una vivienda nueva. (4) Un candidato no puede ser una persona que no esté cualificada para recibir o renovar una licencia de constructor de viviendas en virtud del artículo 4.05 (2).[en. B.C. Reg. 33/2015, Ap. 1, s. 2.]Parte 1 – Administración, licencias y autorizacionesExenciones2
