Calendario de amortización de la deuda
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudarte a comprar una casa. Además de devolver el capital, también hay que pagar los intereses al prestamista. La casa y el terreno que la rodea sirven de garantía. Pero si quiere ser propietario de una vivienda, necesita saber algo más que estas generalidades. Este concepto también se aplica a los negocios, especialmente en lo que respecta a los costes fijos y los puntos de cierre.
Casi todos los que compran una casa tienen una hipoteca. Los tipos hipotecarios se mencionan con frecuencia en las noticias de la noche, y la especulación sobre la dirección en que se moverán los tipos se ha convertido en una parte habitual de la cultura financiera.
La hipoteca moderna surgió en 1934, cuando el gobierno -para ayudar al país a superar la Gran Depresión- creó un programa hipotecario que reducía al mínimo el pago inicial requerido para una vivienda, aumentando la cantidad que los posibles propietarios podían pedir prestada. Antes de eso, se requería un pago inicial del 50%.
En 2022, un pago inicial del 20% es deseable, sobre todo porque si el pago inicial es inferior al 20%, hay que contratar un seguro hipotecario privado (PMI), lo que hace que los pagos mensuales sean más elevados. Sin embargo, lo deseable no es necesariamente alcanzable. Hay programas hipotecarios que permiten pagos iniciales mucho más bajos, pero si puedes conseguir ese 20%, deberías hacerlo.
Amortización de la depreciación
También conocidos como préstamos a plazos, los préstamos totalmente amortizados tienen pagos mensuales iguales. Los préstamos parcialmente amortizados también tienen cuotas de pago, pero al principio o al final del préstamo se realiza un pago global.
Para calcular el importe de los intereses adeudados, el prestamista tomará el saldo actual del préstamo y lo multiplicará por el tipo de interés aplicable. A continuación, el prestamista resta el importe de los intereses adeudados del pago mensual para determinar qué parte del pago se destina al capital.
¿Cómo se determina la amortización de la hipoteca?
Justin Pritchard, CFP, es un asesor de pago y un experto en finanzas personales. Cubre temas de banca, préstamos, inversiones, hipotecas y mucho más para The Balance. Tiene un MBA de la Universidad de Colorado y ha trabajado para cooperativas de crédito y grandes empresas financieras, además de escribir sobre finanzas personales durante más de dos décadas.
Cierra Murry es experta en banca, tarjetas de crédito, inversiones, préstamos, hipotecas y bienes inmuebles. Es consultora bancaria, agente de firma de préstamos y árbitro con más de 15 años de experiencia en análisis financiero, suscripción, documentación de préstamos, revisión de préstamos, cumplimiento bancario y gestión del riesgo crediticio.
La amortización es la forma en que se aplican los pagos del préstamo a ciertos tipos de préstamos. Normalmente, el pago mensual sigue siendo el mismo y se divide entre los costes de los intereses (lo que el prestamista recibe por el préstamo), la reducción del saldo del préstamo (también conocido como «pago del principal del préstamo») y otros gastos como los impuestos sobre la propiedad.
El último pago del préstamo liquidará la cantidad final restante de la deuda. Por ejemplo, al cabo de exactamente 30 años (o 360 mensualidades), liquidarás una hipoteca a 30 años. Las tablas de amortización te ayudan a entender cómo funciona un préstamo y pueden ayudarte a predecir el saldo pendiente o el coste de los intereses en cualquier momento en el futuro.
En la fase de reembolso temprano de un préstamo amortizado, su pago mensual es
El concepto básico de la amortización de una hipoteca es sencillo: Se empieza con un saldo de préstamo y se paga en cuotas iguales a lo largo del tiempo. Pero si se observa con detenimiento cada pago, se verá que se amortiza el capital y los intereses del préstamo a un ritmo diferente.
«La amortización de un préstamo es el proceso de cálculo de los pagos que amortizan el importe del préstamo», explica Robert Johnson, profesor de finanzas de la Escuela de Negocios Heider de la Universidad de Creighton.
Si tienes una hipoteca de tipo fijo, como la mayoría de los propietarios, los pagos mensuales de la hipoteca son siempre los mismos. Pero el desglose de cada pago -cuánto se destina al principal del préstamo frente a los intereses- cambia con el tiempo.
Esta transición (de mayoritariamente intereses a mayoritariamente capital) sólo afecta al desglose de sus pagos mensuales. Si tiene una hipoteca de tipo fijo, la cantidad que paga cada mes para el capital y los intereses permanecerá igual.
El desglose de los pagos es muy importante porque determina la rapidez con la que se acumula el capital inmobiliario. A su vez, el patrimonio neto afecta a su capacidad para refinanciar, liquidar su casa antes de tiempo o pedir un préstamo con una segunda hipoteca.
