Hipoteca en España para comprar una vivienda – ¡Guía rápida!
Cada vez son más las personas que se dan cuenta de que tienen una cláusula suelo en sus viviendas y deciden reclamarla a su banco. Esta decisión cobró especial relevancia desde que el pasado mes de diciembre el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió la sentencia que decía que se debían devolver las cantidades cobradas en los contratos hipotecarios desde 2009, cuando se empezaron a incorporar estas cláusulas.
Como la gran mayoría de las hipotecas españolas están en línea con el Euribor -un tipo fluctuante-, los bancos decidieron incorporar la cláusula suelo que les permitiera que los intereses no bajaran de un mínimo, aunque el Euribor al que se referían las hipotecas lo hiciera.
Consultar una calculadora de cláusula suelo es un paso fundamental para evitar complicaciones a la hora de reclamar la cláusula suelo al banco. Permite conocer de antemano la cantidad que se puede reclamar a la entidad.
Existe la posibilidad de calcularla a través de la calculadora de la cláusula suelo de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en la que se puede detallar el importe introduciendo algunos datos: capital inicial, fecha de firma del contrato hipotecario, diferencial aplicable o tipo de interés inicial, entre otros.
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Recientes sentencias del Tribunal Supremo europeo y español han permitido obligar a los bancos a anular la «cláusula suelo» de las hipotecas, y aplicar el tipo de interés inicial pactado en la escritura de la hipoteca.
Esto implica no sólo la anulación de ese «tipo de interés suelo» (que limitaba hasta dónde podía bajar el tipo de interés) y la aplicación del tipo inicial pactado (con la correspondiente reducción de las cuotas mensuales), sino también la posibilidad de recuperar todas las cantidades pagadas de más por la aplicación de la cláusula suelo. En algunos casos, se trata de una cantidad importante de dinero.
Así, algunos bancos aceptan la anulación de la cláusula suelo y la devolución íntegra de todos los intereses cobrados de más en un plazo máximo de tres meses desde que el cliente presenta la correspondiente solicitud.
¿Debe renunciar a la contingencia de tasación?
La cláusula suelo es una condición que incluye o más bien incluyó buena parte del sistema bancario español en los contratos de hipotecas a tipo variable. Cuando éstos estaban vinculados al índice de referencia europeo, el Euribor, o a otros índices de referencia menos relevantes. Su inclusión obligaba al cliente a pagar un tipo o interés mínimo, independientemente de la evolución del mercado. En otras palabras, no podía beneficiarse del excelente rendimiento de estos activos financieros. Como está ocurriendo en los últimos años, donde en concreto el Euribor se sitúa en terreno negativo, presentando un diferencial del – 0,161%.
A partir de este escenario general, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 declaró nula la cláusula suelo y obligó a las entidades bancarias a devolver lo pagado de más desde la fecha de la sentencia. Por otro lado, con la sentencia europea llegó la retroactividad total que obligaba a las entidades de crédito a devolver las cantidades pagadas en exceso desde el inicio en la contratación del préstamo.
Una de tus misiones como usuario bancario que eres es identificar si la hipoteca que acabas de contratar implica la cláusula suelo. Sobre todo en el caso de que puedas incidir o reparar esta incidencia ya que te hará pagar más euros de los contemplados inicialmente. También, contratar los servicios profesionales de un despacho de abogados. En fin, son muchas las señales que te pueden proporcionar para saber si realmente estás ante un préstamo hipotecario de estas características.
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La cláusula suelo es una estipulación establecida en los préstamos hipotecarios a tipo variable que limita la variabilidad del tipo de interés acordado. Por ejemplo, si usted tiene un préstamo a tipo de interés variable basado en el EURIBOR más el 1% y el banco aplica una estipulación que fija el tipo de interés mínimo a pagar por usted en el 3%. Hoy en día, el EURIBOR está por debajo del 0% por lo que deberías pagar un 1% en tu préstamo hipotecario pero debido al límite establecido en la cláusula suelo el tipo mínimo que pagarás será del 3% lo que no parece nada justo, ¿verdad?
La mayoría de los préstamos hipotecarios en España son préstamos hipotecarios a tipo variable. Y la mayoría de estos préstamos se basan en el tipo EURIBOR. Y la mayoría de estos préstamos se concedieron en el boom inmobiliario que finalmente estalló en 2008.
Si la Cláusula Suelo es abusiva esto no puede afectar de ninguna manera al consumidor. Esto significa que el préstamo funcionará como si la cláusula suelo no se hubiera aplicado desde el principio. Significa que la cláusula suelo nunca ha existido porque es nula y sin efecto desde el primer día.
