¿Cómo comprobar los documentos legales antes de comprar una propiedad?
Estoy seguro de que todos han oído hablar de las infames «cláusulas suelo» contenidas en los contratos hipotecarios españoles. Sin embargo, tanto como estoy seguro de que habéis oído, estoy igual de seguro de que no tenéis del todo claro qué son o qué implican. Esta confusión, que ya existe en la comunidad española y más aún en la extranjera, se debe a la enorme cantidad de información contradictoria, y a veces directamente falsa, que difunden los medios de comunicación. Aunque debo admitir que a esto no ayuda el curso zigzagueante que ha tomado la jurisprudencia española.
Una «cláusula suelo» es una cláusula de un contrato hipotecario que establece un mínimo para las cuotas de la hipoteca, independientemente de que los intereses ordinarios pactados con la entidad financiera estén por debajo de ese mínimo.
La mayoría de las hipotecas que se conceden en España aplican un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, normalmente el Euribor, aunque hay otros, más un diferencial que varía en función de la entidad financiera de que se trate.
Lo que debe saber sobre la brecha de valoración
En la mayoría de las hipotecas españolas, el tipo de interés a pagar se calcula por referencia al EURIBOR o al IRPH. Si este tipo de interés aumenta, entonces el interés de la hipoteca también aumenta, del mismo modo, si disminuye, entonces el pago de intereses disminuirá. Esto también se conoce como una «hipoteca de tipo variable», ya que el interés a pagar por la hipoteca varía con el EURIBOR o el IRPH.
Sin embargo, la inserción de la Cláusula Suelo en el contrato hipotecario significa que los titulares de la hipoteca no se benefician totalmente de la caída del tipo de interés, ya que habrá un tipo mínimo, o suelo, de interés a pagar por la hipoteca. El nivel de la cláusula mínima dependerá del banco que conceda la hipoteca y de la fecha en que se haya contratado, pero es habitual que los tipos mínimos sean del 3,00 al 4,00%.
Esto significa que si usted tiene una hipoteca a tipo variable con EURIBOR y un suelo fijado en el 4%, cuando el EURIBOR cae por debajo del 4%, acaba pagando un interés del 4% por su hipoteca. Como el EURIBOR está actualmente en negativo, en el -0,15%, usted está pagando de más por los intereses de su hipoteca por la diferencia entre el tipo mínimo y el EURIBOR actual. Con el tiempo, esto podría representar miles de euros adicionales en pagos de intereses.
¿Debe renunciar a la contingencia de tasación?
Una cláusula suelo, normalmente introducida en un acuerdo financiero en relación con un límite máximo o un tipo de interés mínimo, se refiere a una condición específica generalmente incluida en los contratos financieros, principalmente en los préstamos.
Como un préstamo puede acordarse en base a un tipo de interés fijo o variable, los préstamos acordados con tipos variables suelen estar vinculados a un tipo de interés oficial (en el Reino Unido el LIBOR, en España el EURIBOR) más una cantidad extra (conocida como diferencial o margen).
Dado que las partes querrán tener cierta seguridad sobre las cantidades realmente pagadas y recibidas en caso de movimientos bruscos y repentinos del índice de referencia, pueden, y normalmente lo hacen, acordar un sistema por el que estén seguros de que los pagos no serán demasiado bajos (por parte del banco, para que cuente con un beneficio cierto y regular) ni demasiado altos (por parte del prestatario, para que los pagos se mantengan en un nivel asequible durante todo el plazo de la hipoteca).
Sin embargo, en España, desde hace aproximadamente una década, el esquema original se ha corrompido hasta el punto de que ha sido necesario que el Tribunal Supremo español emita una sentencia para proteger a los consumidores / hipotecados de los constantes abusos que los bancos les infligen.
El banco español devuelve a la «Clausula Suelo» la «Cláusula Suelo»
En virtud de lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 1/2017 de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, Banco Santander ha creado la Unidad de Reclamaciones de Cláusulas Suelo para atender las reclamaciones que los consumidores puedan realizar en el ámbito de aplicación de dicho Real Decreto-Ley.
Una vez recibida en la Unidad de Reclamaciones, se estudiará y se decidirá sobre su legitimidad o inadmisibilidad.Si no es legítima, se informará al reclamante de los motivos de la denegación, poniendo fin al procedimiento.
En su caso, se informará al reclamante, indicando el importe de la devolución, desglosado e indicando el importe correspondiente a los intereses. El reclamante deberá comunicar, en un plazo máximo de 15 días, su conformidad o, en su caso, sus objeciones al importe.
En caso de estar de acuerdo, el reclamante deberá dirigirse a su oficina del Banco Santander o a cualquier otra del Banco, identificándose, manifestando por escrito su conformidad en la propuesta realizada por el Banco, firmando a continuación.
