Calculateur des avantages fiscaux de la possession d'un logement
Lorsqu'un prêt hypothécaire est amorti, les paiements sont presque entièrement constitués d'intérêts et non de capital pendant les premières années. Même plus tard, la partie des intérêts peut encore représenter une partie importante de vos paiements. Cependant, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez si le prêt répond aux exigences hypothécaires de l'IRS.
Pour que vos versements hypothécaires soient assujettis à une déduction d'intérêts, le prêt doit être garanti par votre maison et le produit du prêt doit avoir été utilisé pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale, ainsi qu'une autre maison que vous propre que vous possédez également utiliser à des fins personnelles.
Si vous louez votre résidence secondaire à des locataires pendant l'année, elle n'est pas utilisée à des fins personnelles et vous n'avez pas droit à la déduction des intérêts hypothécaires. Cependant, les logements locatifs peuvent être déduits si vous les utilisez également comme résidence pendant au moins 15 jours par an ou pendant plus de 10 % des jours où vous les louez à des locataires, selon le plus élevé.
L'IRS impose diverses limites au montant des intérêts que vous pouvez déduire chaque année. Pour les années d'imposition antérieures à 2018, les intérêts payés jusqu'à 100.000 million de dollars de dette d'acquisition sont déductibles si vous détaillez les déductions. Les intérêts sur une dette supplémentaire de XNUMX XNUMX $ peuvent être déductibles si certaines conditions sont remplies.
À partir de quel niveau de revenu la déduction pour intérêts hypothécaires est-elle perdue ?
R. Le principal avantage fiscal de la possession d'un logement est que les revenus locatifs imputés perçus par les propriétaires ne sont pas imposés. Bien que ce revenu ne soit pas imposé, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les paiements d'impôt foncier, ainsi que d'autres dépenses de leur revenu imposable fédéral s'ils détaillent leurs déductions. De plus, les propriétaires peuvent exclure, jusqu'à une certaine limite, la plus-value qu'ils réalisent sur la vente d'un logement.
Le code des impôts offre plusieurs avantages aux personnes qui sont propriétaires de leur logement. Le principal avantage est que les propriétaires ne paient pas d'impôts sur les revenus locatifs imputés de leur propre logement. Ils n'ont pas à compter la valeur locative de leur maison comme un revenu imposable, bien que cette valeur soit un retour sur investissement tel que des dividendes sur des actions ou des intérêts sur un compte d'épargne. C'est une forme de revenu qui n'est pas imposée.
Les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les paiements d'impôt foncier, ainsi que certaines autres dépenses, de leur impôt fédéral sur le revenu s'ils détaillent leurs déductions. Dans un impôt sur le revenu qui fonctionne bien, tous les revenus seraient imposables et tous les coûts liés à la collecte de ces revenus seraient déductibles. Par conséquent, dans un impôt sur le revenu qui fonctionne bien, il devrait y avoir des déductions pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. Cependant, notre système actuel n'impose pas le revenu imputé perçu par les propriétaires, de sorte que la justification d'une déduction pour les coûts d'obtention de ce revenu n'est pas claire.
Si j'achète une maison en décembre, puis-je le déclarer sur mes impôts ?
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Déduction fiscale des intérêts hypothécaires 2021
De nombreux propriétaires ont au moins une chose à espérer pendant la saison des impôts : déduire les intérêts hypothécaires. Cela inclut tout intérêt que vous payez sur un prêt garanti par votre résidence principale ou votre résidence secondaire. Cela signifie une hypothèque, une deuxième hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
Par exemple, si vous avez une première hypothèque de 300.000 200.000 $ et un prêt sur valeur domiciliaire de 750.000 XNUMX $, tous les intérêts payés sur les deux prêts peuvent être déductibles, puisque vous n'avez pas dépassé la limite de XNUMX XNUMX $.
N'oubliez pas de garder une trace de vos dépenses en projets de rénovation domiciliaire au cas où vous seriez audité. Vous devrez peut-être même revenir en arrière et reconstruire vos dépenses pour les deuxièmes hypothèques contractées dans les années précédant la modification de la loi fiscale.
La plupart des propriétaires peuvent déduire tous leurs intérêts hypothécaires. La Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), qui est en vigueur de 2018 à 2025, permet aux propriétaires de déduire les intérêts sur les prêts immobiliers jusqu'à 750.000 375.000 $. Pour les contribuables utilisant un statut séparé de dépôt marié, le plafond de la dette d'achat d'une maison est de XNUMX XNUMX $.
