hoàn lại khoản nợ
Một chiến lược thế chấp tối ưu cũng bao gồm các kế hoạch khấu hao phù hợp, tức là hoàn trả khoản vay thế chấp. Nó có thể được hoàn trả một lần hoặc theo từng đợt tương đương trong thời gian dài hơn. Vì vậy, điều quan trọng là phải giải quyết các câu hỏi: Nên khấu hao bao nhiêu? Làm thế nào tôi có thể trả lại tiền thế chấp? Loại khấu hao nào là tốt nhất cho tôi?
Về nguyên tắc, khấu hao là việc hoàn trả khoản thế chấp. Người cho vay thế chấp thường yêu cầu khấu hao số tiền thế chấp vượt quá 65% giá trị tài sản, trong khi việc khấu hao bổ sung là tự nguyện. Nếu một tài sản được mua hoặc một ngôi nhà được xây dựng, 80% giá trị tài sản có thể được thế chấp, trong khi 20% phải đến từ nguồn vốn của chính người đi vay. Số tiền thế chấp vượt quá 15/20 giá trị tài sản được coi là thế chấp thứ hai và phải được hoàn trả chậm nhất trong vòng XNUMX (trước đây là XNUMX) năm hoặc ở tuổi nghỉ hưu.
Không có lựa chọn thế chấp thứ hai: Bất kỳ khoản vay nào có giá trị trên 65% phải được hoàn trả trong thời hạn đã thỏa thuận (muộn nhất là ở tuổi nghỉ hưu). Cuối cùng, việc trả hết khoản thế chấp có đáng hay không phụ thuộc vào hai câu hỏi quan trọng:
Khấu hao thế chấp được xác định như thế nào?
Khái niệm cơ bản về khấu hao thế chấp rất đơn giản: Bạn bắt đầu với số dư nợ và trả dần theo thời gian. Nhưng nếu bạn quan sát kỹ từng khoản thanh toán, bạn sẽ thấy rằng tiền gốc và lãi của khoản vay được trả theo một tỷ lệ khác nhau.
Robert Johnson, giáo sư tài chính tại Trường Kinh doanh Heider của Đại học Creighton, giải thích: "Phân bổ khoản vay là quá trình tính toán các khoản thanh toán khoản vay phân bổ - tức là trả hết - số tiền của khoản vay".
Nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất cố định, giống như hầu hết các chủ nhà, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn luôn giống nhau. Nhưng sự phân chia của mỗi khoản thanh toán - số tiền sẽ tính theo tiền gốc của khoản vay so với tiền lãi - thay đổi theo thời gian.
Việc chuyển đổi này (từ phần lớn tiền lãi sang phần lớn tiền gốc) chỉ ảnh hưởng đến việc phân chia các khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Nếu bạn có một khoản thế chấp với lãi suất cố định, số tiền bạn phải trả hàng tháng cho gốc và lãi sẽ không đổi.
Việc phân chia các khoản thanh toán là rất quan trọng vì nó quyết định tốc độ tăng vốn chủ sở hữu nhà. Đổi lại, giá trị ròng ảnh hưởng đến khả năng tái cấp vốn, trả nợ nhà sớm hoặc vay bằng khoản thế chấp thứ hai.
Tính khấu hao
Đối với nhiều người, mua nhà là khoản đầu tư tài chính lớn nhất mà họ sẽ thực hiện. Do giá cao, hầu hết mọi người thường cần thế chấp. Thế chấp là một loại cho vay trả dần trong đó khoản nợ được trả dần theo định kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Thời gian khấu hao đề cập đến thời gian, tính bằng năm, mà người đi vay quyết định dành để thanh toán một khoản thế chấp.
Mặc dù loại hình phổ biến nhất là thế chấp lãi suất cố định 30 năm, người mua có các lựa chọn khác, bao gồm thế chấp 15 năm. Thời gian khấu hao không chỉ ảnh hưởng đến thời gian trả khoản vay mà còn ảnh hưởng đến số tiền lãi sẽ phải trả trong suốt thời gian vay thế chấp. Thời gian trả nợ dài hơn thường có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn và tổng chi phí lãi suất cao hơn trong suốt thời gian của khoản vay.
Ngược lại, thời gian trả nợ ngắn hơn thường có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn và tổng chi phí lãi vay thấp hơn. Một ý kiến hay cho bất kỳ ai đang tìm kiếm một khoản thế chấp là nên cân nhắc các lựa chọn trả nợ khác nhau để tìm ra phương án phù hợp nhất với việc quản lý và tiết kiệm tiềm năng. Dưới đây, chúng tôi xem xét các chiến lược khấu hao thế chấp khác nhau cho người mua nhà hiện nay.
Phân bổ lại khoản vay cá nhân
Việc khấu hao ngắn hơn có thể giúp bạn tiết kiệm tiền vì bạn phải trả ít tiền lãi hơn trong suốt thời gian thế chấp. Số tiền thanh toán thế chấp thông thường của bạn sẽ cao hơn vì bạn đang trả hết số dư của mình trong thời gian ngắn hơn. Tuy nhiên, bạn có thể xây dựng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình nhanh hơn và không cần thế chấp sớm hơn.
Xem biểu đồ bên dưới. Cho thấy tác động của hai kỳ khấu hao khác nhau đến khoản thanh toán thế chấp và tổng chi phí lãi vay. Tổng chi phí lãi vay tăng lên đáng kể nếu thời gian trả nợ vượt quá 25 năm.
Bạn không cần phải tuân theo thời gian khấu hao mà bạn đã chọn khi đăng ký thế chấp. Việc đánh giá lại khoản khấu hao của bạn mỗi khi bạn gia hạn thế chấp là rất hợp lý về mặt tài chính.
