Hipotekarne obrestne mere so se danes znižale
Ciljna obrestna mera zveznih skladov se je od septembra znižala za tri odstotne točke, s 5,25 odstotka na 2,25 odstotka. Kljub temu močnemu padcu pa se je povprečna obrestna mera za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero v istem obdobju znižala le za pol odstotne točke – s 6,4 % na 5,9 %. Zakaj je agresivno delovanje centralne banke tako malo vplivalo na te hipotekarne obrestne mere in kaj to pomeni?
Fed ne določa hipotekarnih obrestnih mer, vendar je določil nominalni cilj za obrestno mero zveznih skladov, obrestno mero, po kateri prevzemniki depozitov drug drugemu posojajo svoje rezerve, običajno čez noč (zelo kratka zapadlost). Po drugi strani pa obrestna mera Fed skladov neposredno vpliva na ceno drugih sredstev s stalnim donosom podobne zapadlosti in kakovosti (merjeno glede na tveganje neplačila in likvidnostno tveganje); tako je na primer pri kratkoročnih zakladniških vrednostnih papirjih. Vendar, ko se zapadlost sredstva podaljšuje, postane povezava med njegovo ceno in obrestno mero sredstev šibkejša. To je zato, ker cena dolgoročne obveznice ne vključuje le nedavnih sprememb kratkoročnih obrestnih mer vseh ustreznih sredstev, temveč tudi njihove pričakovane kratkoročne obrestne mere. Na primer, razmik med obrestno mero za 10-letno zakladniško obveznico in obrestno mero Fed skladov se je v zadnjem času povečal, ker se pričakuje, da se bo obrestna mera v prihodnosti povečala.
Napovedi hipotekarnih obrestnih mer
Ker posojilodajalci svoja sredstva uporabljajo pri podaljšanju hipotek, običajno zaračunajo provizijo za izdajo posojila v višini od 0,5 % do 1 % vrednosti posojila, ki se plača s plačili hipoteke. Ta provizija poveča splošno plačano obrestno mero - znano tudi kot letna obrestna mera (APR) - za hipoteko in skupne stroške hiše. APR je obrestna mera za hipoteko in drugi stroški.
Na primer, posojilo v višini 200.000 dolarjev z obrestno mero 4% v 30 letih ima provizijo za izvirnik 2%. Zato je provizija za izvirnik stanovanja 4.000 $. Če se lastnik stanovanja odloči, da bo skupaj z zneskom posojila financiral naročnino, bo to dejansko povečalo njihovo obrestno mero, izračunano kot APR.
Hipotekarni posojilodajalci za posojila uporabljajo sredstva svojih vlagateljev ali si izposodijo denar pri večjih bankah po nižjih obrestnih merah. Razlika med obrestno mero, ki jo posojilodajalec zaračuna lastnikom stanovanj za podaljšanje hipoteke, in obrestno mero, ki jo plačajo za dopolnitev izposojenega denarja, je premija Yield Spread (YSP). Posojilodajalec si na primer izposodi sredstva s 4-odstotnimi obrestmi in podaljša hipoteko s 6-odstotno obrestjo, s čimer zasluži 2-odstotne obresti za posojilo.
Koliko hipotekarni posojilodajalci zaslužijo s posojilom?
Čeprav se je tržna uspešnost v zadnjih mesecih izboljšala, je centralna banka še naprej kupovala ta sredstva, da bi ohranila njihovo nemoteno delovanje, pa tudi za pomoč pri spodbujanju prilagodljivih finančnih pogojev. Raziskujemo nakupe Zvezne rezerve agencije MBS – hipotekarne obveznice, za katere jamčijo Ginnie Mae, Fannie Mae in Freddie Mac – in s tem povezano dinamiko trga med pandemijo, vključno z razlogom, zakaj so hipotekarne obrestne mere padle na rekordno nizke vrednosti.
Ti vrednostni papirji vlagateljem razdelijo mesečna plačila glavnice in obresti na osnovne hipoteke. Čeprav so vlagatelji v agenciji MBS pred kreditnim tveganjem zaščiteni z državnimi garancijami, se soočajo s tveganjem predplačila.
Lastniki stanovanj s hipotekami s fiksno obrestno mero vsak mesec plačujejo glavnico in obresti na podlagi vnaprej določenega amortizacijskega načrta. Vendar ima posojilojemalec možnost, da kadar koli zmanjša glavnico hipoteke. (To se običajno zgodi, ko posojilojemalec refinancira posojilo ali proda hišo.) Začetna vrednost te možnosti predčasnega odplačila se odraža v posojilojemalčevi hipotekarni obrestni meri in se prenese na vlagatelja iz agencije MBS.
Kako hipotekarni posojilodajalci služijo denar?
Premija donosnosti (YSP) je oblika nadomestila, ki ga hipotekarni posrednik, ki deluje kot posrednik, prejme od izvirnega posojilodajalca za prodajo posojilojemalcu obrestne mere, ki je nad nominalno obrestno mero posojilodajalca, za katero posojilojemalec izpolnjuje pogoje zahteve. Včasih se lahko YSP uporabi za kritje stroškov, povezanih s posojilom, tako da posojilojemalcu ni treba plačati dodatnih stroškov.
Zaradi zakonodaje, sprejete leta 1999, je morala biti premija razlike v donosnosti razumno povezana z dejanskimi storitvami, ki jih hipotekarni posrednik nudi kupcu stanovanja. Ob zaključku posojila je bilo treba po zakonu prijaviti tudi diferencialno premijo donosnosti na obrazcu HUD-1. Kasneje je zakon o finančni reformi Dodd-Frank iz leta 2010 v celoti prepovedal bonus uspešnosti, prepoved, ki je bila uvedena za zaščito potrošnikov po finančni krizi 2008–09.
Hipotekarni posredniki prejmejo odškodnino neposredno s strani posojilojemalcev, ko posojilojemalec plača provizijo za izvirnik, ko posojilodajalec plača posredniku premijo pribitka ali kombinacijo obojega. Če ni provizije za izviranje, se posojilojemalec najverjetneje strinja s plačilom obrestne mere nad tržno.
