Ako skontrolovať právne dokumenty pred kúpou nehnuteľnosti?
Som si istý, že ste už všetci počuli o neslávne známych „podlahových doložkách“ obsiahnutých v španielskych hypotekárnych zmluvách. Som si však istý, že ste už určite počuli, som si istý, že vám nie je celkom jasné, o čo ide alebo čo znamenajú. Tento zmätok, ktorý už existuje v španielskej komunite a ešte viac v zahraničí, je spôsobený enormným množstvom protichodných a niekedy priamo nepravdivých informácií šírených médiami. Aj keď musím priznať, že kľukatý kurz, ktorým španielska právna veda prešla, tomu nepomáha.
„Minimálna klauzula“ je klauzula v hypotekárnej zmluve, ktorá stanovuje minimum hypotekárnych splátok bez ohľadu na to, či je bežný úrok dohodnutý s finančnou inštitúciou nižší ako toto minimum.
Väčšina hypoték poskytovaných v Španielsku uplatňuje úrokovú sadzbu, ktorá je stanovená na základe referenčnej sadzby, zvyčajne Euribor, hoci existujú aj iné, plus rozdiel, ktorý sa líši v závislosti od príslušnej finančnej inštitúcie.
Čo by ste mali vedieť o rozdiele v ocenení
Vo väčšine španielskych hypoték sa úroková sadzba, ktorá sa má zaplatiť, vypočítava podľa EURIBOR alebo IRPH. Ak sa táto úroková sadzba zvýši, tak sa zvýši aj úrok na hypotéke, podobne ak sa zníži, zníži sa aj splátka úroku. Toto je tiež známe ako „hypotéka s premenlivou sadzbou“, keďže úrok, ktorý sa má zaplatiť z hypotéky, sa líši v závislosti od EURIBOR alebo IRPH.
Vloženie klauzuly o minimálnom limite do hypotekárnej zmluvy však znamená, že držitelia hypotéky nemajú úplný prospech z poklesu úrokovej sadzby, pretože z hypotéky bude platiť minimálna úroková sadzba alebo minimálna sadzba. Výška minimálnej klauzuly bude závisieť od banky, ktorá hypotéku poskytuje, a od dátumu jej uzatvorenia, ale je bežné, že minimálne sadzby sa pohybujú medzi 3,00 a 4,00 %.
To znamená, že ak máte hypotéku s variabilnou úrokovou sadzbou EURIBOR a minimálnou hranicou stanovenou na 4 %, keď EURIBOR klesne pod 4 %, zaplatíte za hypotéku úrok 4 %. Keďže EURIBOR je momentálne záporný, na úrovni -0,15 %, preplácate úrok na hypotéke o rozdiel medzi minimálnou sadzbou a aktuálnou sadzbou EURIBOR. Postupom času by to mohlo predstavovať ďalšie tisíce eur na splátkach úrokov.
Mali by ste upustiť od podmienenosti hodnotenia?
Minimálna klauzula, ktorá sa bežne zavádza vo finančnej dohode v súvislosti s maximálnym limitom alebo minimálnou úrokovou sadzbou, sa vzťahuje na špecifickú podmienku všeobecne zahrnutú vo finančných zmluvách, najmä v pôžičkách.
Keďže pôžičku možno dohodnúť na základe pevnej alebo variabilnej úrokovej sadzby, pôžičky dohodnuté s variabilnou sadzbou sú zvyčajne spojené s oficiálnou úrokovou sadzbou (v Spojenom kráľovstve LIBOR, v Španielsku EURIBOR) plus dodatočnou sumou (známou ako spread alebo marža).
Keďže strany budú chcieť mať určitú istotu o sumách skutočne zaplatených a prijatých v prípade prudkých a náhlych pohybov referenčnej hodnoty, môžu sa, a zvyčajne to robia, dohodnúť na systéme, v ktorom budú mať istotu, že platby nebudú príliš nízke. (zo strany banky, aby mal určitý a pravidelný benefit) ani príliš vysoký (zo strany dlžníka, aby splátky zostali na prijateľnej úrovni počas celej doby trvania hypotéky).
V Španielsku však bola pôvodná schéma už asi desaťročie skazená do tej miery, že bolo nevyhnutné, aby španielsky najvyšší súd vydal rozhodnutie na ochranu spotrebiteľov/hypotekárnych dlžníkov pred neustálym zneužívaním, ktoré im banky spôsobujú.
Španielska banka sa vracia k „doložke o poschodí“ k „doložke o poschodí“
Na základe ustanovení kráľovského zákonného dekrétu 1/2017 o naliehavých opatreniach na ochranu spotrebiteľa, pokiaľ ide o minimálne doložky, vytvorila Banco Santander Oddelenie reklamácií podlahových doložiek, ktoré sa zaoberá nárokmi, ktoré môžu spotrebitelia uplatniť v oblasti uplatňovania uvedeného kráľovského nariadenia. - Zákon.
Po prijatí na Oddelenie pohľadávok sa preštuduje a rozhodne sa o jeho oprávnenosti alebo neprijateľnosti. Ak nie je legitímne, navrhovateľ bude informovaný o dôvodoch zamietnutia, čím sa konanie ukončí.
V prípade potreby bude žiadateľ informovaný s uvedením sumy vrátenej platby v členení a s uvedením sumy zodpovedajúcej úroku. Žalobca musí najneskôr do 15 dní oznámiť svoj súhlas alebo prípadne námietky voči výške.
Ak budú súhlasiť, žiadateľ sa musí obrátiť na svoju pobočku Banco Santander alebo na ktorúkoľvek inú pobočku banky, pričom sa identifikuje a písomne vyjadrí svoj súhlas s návrhom banky podpísaný nižšie.
