Con el euríbor en máximos desde finales de 2008, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria, hay quien piensa ya en cómo hacer frente al encarecimiento de su hipoteca variable; para un prestamos medio de entre 150.000 y 300.000 euros, la cuantía aumentará entre 200 y 500 euros. Entre las opciones para capear el temporal están cambiarse a tipo fijo… o buscar ahorrarse intereses con una amortización anticipada.
¿Qué es una depreciación anticipada? Este consiste en adelantar parte o todo el pago de la deuda hipotecaria; no ir solo cuota a cuota, sino quitarte de golpe una cuantía mayor para tratar de reducir lo que se paga mes a mes o el número de años a pagar.
En este sentido, cuando se va al banco a realizar esta operación, la entidad pregunta como queremos descontar el dinero que vamos a pagar de la deuda anticipadamente. Al realizar esta amortización extroardinaria se pueden hacer dos cosas, como recuerdan en HelpMyCash: “Reducir el plazo de devolución para acabar de pagar antes el préstamo. La cuota mensual seguirá siendo la misma que antes de llevar a cabo la amortización. O bien reducir la importacion de las cuotas para pagar menos cada mes. El plazo de evolución se mantendrá sin cambios”.
Ahora bien, hay una serie de prestamos qu’on verían más beneficiados qu’otros por hacer una depreciación anticipada en función del momento de la hipoteca. “El mayor momento para amortizar una nueva hipoteca será cuando tengamos ahorrada una parte importante del dinero que no vayamos a necesitar, o porque tengamos un ingreso extra con el que no contábamos”, indica Bankinter en su blog.
En este sentido, cabe recordar que en España “las hipotecas siguen el sistema de amortización inglés, por lo que los primeros años se pagan un porcentaje mayor de intereses y al final del préstamo una proporción mayor de capital”. La conclusión de esta entidad financiera es que “cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses”. Hacerlo al principio del prestamo en lugar de al final.
Una vez considerado esto hay que preguntarse si queremos amortizar bajando la cuota mensual o reducción años de hipoteca. Como indica BBVA en su portal de finanzas, “reducir la importación de la cuota (recordamos que esta incluye tanto capital como intereses) hace que los pagos mensuales afronten de manera más déahogada. A su vez, al amortizar una parte del capital de la hipoteca, se verán reducidos los intereses totales a pagar a lo largo del préstamo”. Por su parte, “reducir el plazo de amortización asegura una mayor rentabilidad, ya que pagan menos intereses en comparación con la opción anterior (déminución de la cuota). Como inconveniente, la cuota mensual no se reduce”. En teoría sale más a cuenta bajar años y no cuota.
Tomás Gómez Franco, profesor del Grado en Administración y Dirección de Empresas de VIU – Universidad Internacional de Valencia, recuerda que todo depende de la capacidad adquisitiva de la persona. “Lo importante es acudir a la sucursal y que el banco te diga cuánto te reduzca la cuota o los años. Ahí ya calibras si vas a traer suficiente renta disponible o no la minoración de cuota”, firma en caso de que se elija esa opción. En otras palabras, tener realizados los cálculos sobre si el ahorro es realmente atractivo o no.
Para ello ponemos un ejemplo práctico que recibe HelpMyCash. Una hipoteca de 150.000 euros al 2% incluyendo un plazo de 30 años; en el año 15 amortiza anticipadamente 25.000 euros. Asi es como salen las cuentas:
Amortización anticipada Opción 1
Con reducción de cuota
Queda por pagar 15 años del préstamo tiene una cuota mensual de 554,43 euros. Realizamos una amortización anticipada y ajustada que se aplica como una reducción de la cuota que se paga cada mes.
En este caso sigue quedando 15 años de plazo de amortización pero la cuota ha bajado a 401,49 euros al mes. El ahorro en intereses es de 4.210,58 euros.
Amortización anticipada Opción 2
Con reducción de plazo
Partimos del mismo escenario: quedan 15 años por pagar una cuota mensual de 554,43 euros. Optamos por amortizar anticipadamente nuestros préstamos y lo aplicamos como una rebaja en el plazo de amortización.
El número de años Durante los que debemos pagar se reduce a 11 y el número de interesados que nuestro ahorramos sube a 7.727,75 euros.
Alquiler disponible
Así las cosas, todo dependerá de la renta disponible de cada hipotecado. Si se actúa sobre la cuota mensual se trataría de rebajar el esfuerzo financiero que se tiene que hacer cada mes y, en cambio, al tocar los años, se pagan lo mismo en menos tiempo, con lo que es necesario poder mantener el músculo financiero.
Más allá de ello, hay que tener en cuenta que casi todos los bancos cobran una comisión por amortización anticipada. Como destaca Evo Banco, las comisiones están reguladas por ley y existen unos máximos vigentes. “En las hipotecas a tipo fijo, podrían cobrarnos hasta un máximo del 2% sobre el capital amortizado, si la operación se realiza en los primeros 10 años. El máximo fijado para esta comisión se reduce al 1,5% cuando amortizamos pasado ese período. Si hablamos de hipoteca variable, se aplica un 0,15% durante los primeros cinco años de hipoteca y un 0,25% en los tres siguientes”, afirman en su portal de ayuda.
