санал хүсэлт
Олон хүмүүсийн хувьд орон сууц худалдаж авах нь тэдний хийх хамгийн том санхүүгийн хөрөнгө оруулалт юм. Үнэ нь өндөр учраас ихэнх хүмүүс моргейжийн зээл авах шаардлагатай болдог. Ипотекийн зээл гэдэг нь өрийг тодорхой хугацаанд хэсэгчлэн төлж барагдуулах хорогдуулсан зээлийн төрөл юм. Элэгдлийн хугацаа гэдэг нь зээлдэгч ипотекийн зээлээ төлөхөд зориулахаар шийдсэн хэдэн жилийг хэлнэ.
Хэдийгээр хамгийн алдартай төрөл нь 30 жилийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл боловч худалдан авагчид 15 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл гэх мэт өөр сонголттой байдаг. Элэгдлийн хугацаа нь зөвхөн зээлийг төлөхөд шаардагдах хугацаа төдийгүй ипотекийн зээлийн бүх хугацаанд төлөх хүүгийн хэмжээнд нөлөөлдөг. Урт эргэн төлөлтийн хугацаа нь сар бүр бага хэмжээний төлбөр төлж, зээлийн хугацаанд нийт хүүгийн зардал өндөр байхыг хэлнэ.
Үүний эсрэгээр, эргэн төлөлтийн хугацаа богино байх нь ихэвчлэн сарын төлбөр өндөр, хүүгийн нийт зардал багасна гэсэн үг. Ипотекийн зээл хайж буй хэн бүхэнд эргэн төлөлтийн янз бүрийн хувилбаруудыг авч үзэх нь менежмент болон боломжит хадгаламжид хамгийн сайн тохирохыг олох нь зүйтэй юм. Доор бид өнөөдрийн орон сууц худалдан авагчдад зориулсан ипотекийн зээлийн хорогдлын өөр өөр стратегиудыг авч үзье.
Спитцерийн ширээ
Олон хүмүүсийн хувьд орон сууц худалдаж авах нь тэдний хийх хамгийн том санхүүгийн хөрөнгө оруулалт юм. Үнэ нь өндөр учраас ихэнх хүмүүс моргейжийн зээл авах шаардлагатай болдог. Ипотекийн зээл гэдэг нь өрийг тодорхой хугацаанд хэсэгчлэн төлж барагдуулах хорогдуулсан зээлийн төрөл юм. Элэгдлийн хугацаа гэдэг нь зээлдэгч ипотекийн зээлээ төлөхөд зориулахаар шийдсэн хэдэн жилийг хэлнэ.
Хэдийгээр хамгийн алдартай төрөл нь 30 жилийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл боловч худалдан авагчид 15 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл гэх мэт өөр сонголттой байдаг. Элэгдлийн хугацаа нь зөвхөн зээлийг төлөхөд шаардагдах хугацаа төдийгүй ипотекийн зээлийн бүх хугацаанд төлөх хүүгийн хэмжээнд нөлөөлдөг. Урт эргэн төлөлтийн хугацаа нь сар бүр бага хэмжээний төлбөр төлж, зээлийн хугацаанд нийт хүүгийн зардал өндөр байхыг хэлнэ.
Үүний эсрэгээр, эргэн төлөлтийн хугацаа богино байх нь ихэвчлэн сарын төлбөр өндөр, хүүгийн нийт зардал багасна гэсэн үг. Ипотекийн зээл хайж буй хэн бүхэнд эргэн төлөлтийн янз бүрийн хувилбаруудыг авч үзэх нь менежмент болон боломжит хадгаламжид хамгийн сайн тохирохыг олох нь зүйтэй юм. Доор бид өнөөдрийн орон сууц худалдан авагчдад зориулсан ипотекийн зээлийн хорогдлын өөр өөр стратегиудыг авч үзье.
Ипотекийн зээлийн хугацааны туршид урт хугацааны хүүг бууруулах ямар аргууд байдаг вэ?
30 жилийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл нь зээлдэгчдэд үнэ цэнэтэй давуу талыг санал болгодог: мөнгөн гүйлгээний тодорхой байдал. Гэхдээ энэ баталгаа нь нэлээд өндөр өртөгтэй байдаг. Би зээлдэгчид болон хөрөнгө оруулагчдыг тогтмол хүүтэй ипотекийн зээлийн хүндрэлтэй зардлаас чөлөөлөхийн зэрэгцээ зээлдэгчдэд харьцангуй тогтвортой төлбөр амласан хорогдуулах ипотекийн бүтээгдэхүүнийг санал болгож байна. Энэхүү моргейжийн бүтээгдэхүүн нь хувьсах буюу богино хугацааны хүүтэй байх боловч төлбөрийн нэг хэсгийг мөнгөн хэлбэрээр (өөрөөр хэлбэл зээлийн үндсэн төлбөрийг тохируулах замаар) хийх (эсвэл хөнгөлөлт үзүүлэх). Энэхүү бодлогын товч танилцуулгад би энэ бүтээгдэхүүнийг Тогтмол хорогдол ба тохируулж болохуйц үндсэн зээлийн (FA/AP) ипотекийн зээл гэж нэрлэж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зээлийн гол асуудал бол хүүгийн эрсдэл юм. Түүхээс харахад хувь хэмжээ 3% -иас 15% -иас дээш байсан. Зээлийн хүүгийн эрсдэлийн ихэнх нь инфляци хэлбэлзэлтэй байдаг. Хүлээгдэж буй инфляцийн хураамжийг хассан ипотекийн зээлийн хүү ойролцоогоор 1%-5% хооронд хэлбэлзэх хандлагатай байна.
Зээлдүүлэгчид тохируулж болохуйц хүүтэй ипотекийн зээл (ARMs) олгох замаар хүүгийн эрсдэлээс зайлсхийх боломжтой боловч ARM нь зээлдэгчийг мөнгөн гүйлгээний эрсдэлд оруулдаг. Зээлдэгч 4%-ийн ипотекийн зээл авч, Холбооны нөөцийн бодлогын өөрчлөлт эсвэл эдийн засгийн хүчтэй сэргэлт нь хүүг 5% ба түүнээс дээш түвшинд хүргэвэл зээлдэгч орон сууцны зээлийн зардал хоёр оронтой тоогоор нэмэгдэх болно. Өрхийн зардлын дөрөвний нэг буюу ихэвчлэн үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх өрхийн зардлын илүү их хувийг эзэлдэг зардлын хувьд энэ өсөлтийг зохицуулах боломжгүй юм. Тиймээс ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авах санхүүжилт нь тогтворгүй байдалд хүргэж болзошгүй юм.
Ипотекийн зээлийн хорогдлыг хэрхэн тодорхойлдог вэ?
"Урьдчилгаа төлбөр" хэсэгт урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ (хэрэв та худалдан авах гэж байгаа бол) эсвэл өөрт байгаа өөрийн хөрөнгийн хэмжээг (хэрэв та дахин санхүүжүүлж байгаа бол) бичнэ үү. Урьдчилгаа төлбөр гэдэг нь байшингийн урьдчилгаа төлбөр, орон сууцны өмч гэдэг нь таны өрийг хассан үнэ юм. Та бууж өгөх гэж буй долларын дүн эсвэл худалдан авалтын үнийн хэдэн хувийг оруулж болно.
Таны сарын хүү Зээлдүүлэгчид танд жилийн хүү өгдөг тул та сарын хүүгээ авахын тулд энэ тоог 12 (жилийн сарын тоо)-д хуваах хэрэгтэй. Хэрэв зээлийн хүү 5% байвал сарын хүү 0,004167 (0,05/12=0,004167) болно.
Зээлийн хугацаанд төлөх төлбөрийн тоо Зээлийн хугацаандаа төлөх хугацааг 12-оор (жилийн саруудын тоо) үржүүлснээр зээлийн төлбөрийн хэмжээг гаргана. Жишээлбэл, 30 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл нь 360 төлбөртэй байх болно (30 × 12 = 360).
Энэхүү томьёо нь та гэртээ хэр их мөнгө төлж чадахаа мэдэхийн тулд тоонуудыг задлахад тусална. Манай моргейжийн тооцоолуурыг ашигласнаар таны ажлыг хөнгөвчлөх боломжтой бөгөөд та хангалттай мөнгө байршуулж байгаа эсэх, зээлийн хугацаагаа тохируулах боломжтой эсэхээ шийдэхэд тань тусална. Хамгийн сайн тохиролцоог авахын тулд зээлийн хүүг олон зээлдүүлэгчтэй харьцуулах нь үргэлж сайн санаа юм.
