кері байланыс
Көптеген адамдар үшін үй сатып алу - олар жасайтын ең үлкен қаржылық инвестиция. Оның жоғары бағасына байланысты адамдардың көпшілігі әдетте ипотекаға мұқтаж. Ипотекалық несие – белгілі бір уақыт аралығында мерзімдік бөліп төлеу бойынша қарызы өтелетін амортизацияланған несие түрі. Амортизация мерзімі қарыз алушының ипотеканы төлеуге арнауды шешкен жылдардағы уақытты білдіреді.
Ең танымал түрі 30 жылдық белгіленген мөлшерлемемен ипотека болса да, сатып алушылардың басқа нұсқалары бар, соның ішінде 15 жылдық ипотека. Амортизация мерзімі тек несиені өтеуге кететін уақытты ғана емес, сонымен бірге ипотеканың бүкіл мерзімінде төленетін сыйақы мөлшеріне де әсер етеді. Ұзақ өтеу кезеңдері әдетте ай сайынғы төлемдердің азаюын және несиенің қызмет ету мерзімі ішінде жалпы пайыздық шығындардың жоғарылауын білдіреді.
Керісінше, өтеу мерзімінің қысқаруы әдетте ай сайынғы төлемдердің жоғарылауын және пайыздардың жалпы құнын төмендетуді білдіреді. Ипотекалық несие іздеп жүрген кез келген адам менеджмент пен әлеуетті жинаққа сәйкес келетінін табу үшін өтеудің әртүрлі нұсқаларын қарастырғаны жақсы идея. Төменде біз бүгінгі үй сатып алушылар үшін әртүрлі ипотекалық амортизация стратегияларын қарастырамыз.
шпицер үстелі
Көптеген адамдар үшін үй сатып алу - олар жасайтын ең үлкен қаржылық инвестиция. Оның жоғары бағасына байланысты адамдардың көпшілігі әдетте ипотекаға мұқтаж. Ипотекалық несие – бұл амортизацияланған несиенің бір түрі, оның көмегімен қарыз белгілі бір уақыт аралығында мерзімдік бөліктермен өтеледі. Амортизация мерзімі қарыз алушының ипотеканы төлеуге жұмсауды шешкен жылдардағы уақытты білдіреді.
Ең танымал түрі 30 жылдық белгіленген мөлшерлемемен ипотека болса да, сатып алушылардың басқа нұсқалары бар, соның ішінде 15 жылдық ипотека. Амортизация мерзімі тек несиені өтеуге кететін уақытты ғана емес, сонымен бірге ипотеканың бүкіл мерзімінде төленетін сыйақы мөлшеріне де әсер етеді. Ұзақ өтеу кезеңдері әдетте ай сайынғы төлемдердің азаюын және несиенің қызмет ету мерзімі ішінде жалпы пайыздық шығындардың жоғарылауын білдіреді.
Керісінше, өтеу мерзімінің қысқаруы әдетте ай сайынғы төлемдердің жоғарылауын және пайыздардың жалпы құнын төмендетуді білдіреді. Ипотекалық несие іздеп жүрген кез келген адам менеджмент пен әлеуетті жинаққа сәйкес келетінін табу үшін өтеудің әртүрлі нұсқаларын қарастырғаны жақсы идея. Төменде біз бүгінгі үй сатып алушылар үшін әртүрлі ипотекалық амортизация стратегияларын қарастырамыз.
Ипотека мерзімі ішінде ұзақ мерзімді пайыздарды азайтудың кейбір жолдары қандай?
30 жылдық белгіленген мөлшерлемемен ипотека қарыз алушыларға құнды артықшылық ұсынады: ақша ағынының сенімділігі. Бірақ бұл сенімділік айтарлықтай қымбатқа түседі. Мен несие берушілер мен инвесторларды белгіленген мөлшерлемедегі ипотеканың қиын шығындарынан босатып, қарыз алушыларға салыстырмалы түрде тұрақты төлемдерді уәде ететін амортизациялық ипотекалық өнімді ұсынамын. Бұл ипотекалық өнімде айнымалы немесе қысқа мерзімді пайыздық мөлшерлеме болады, бірақ төлемнің бір бөлігі заттай (немесе дисконтталған) болады (басқаша айтқанда, несиенің негізгі сомасын түзету). Бұл саясат қысқашасында мен бұл өнімді тіркелген амортизация және реттелетін негізгі қарыз (FA/AP) ипотекасы ретінде көрсетемін.
Тұрғын үй несиелерінің негізгі проблемасы пайыздық тәуекел болып табылады. Тарихи тұрғыдан алғанда, мөлшерлемелер 3% -дан 15% -ға дейін ауытқиды. Пайыздық тәуекелдің көп бөлігі құбылмалы инфляциядан туындайды. Күтілетін инфляция сыйлықақысын алып тастағандағы ипотека мөлшерлемелері шамамен 1%-дан 5%-ға дейін ауытқиды.
Несие берушілер реттелетін мөлшерлеме ипотекасын (ARMs) шығару арқылы пайыздық мөлшерлеме тәуекелінен аулақ бола алады, бірақ ARM қарыз алушыларды ақша ағынының тәуекелдеріне ұшыратады. Егер қарыз алушы 4% ипотека алса және Федералды резервтік саясаттың өзгеруі немесе экономиканың күшті қалпына келуі мөлшерлемелерді 5% немесе одан да жоғары көтерсе, қарыз алушы ипотекалық шығындардың екі таңбалы пайыздық өсуіне тап болады. Бұл өсімді әдетте үй шаруашылығы шығындарының төрттен бірін құрайтын және қымбат жылжымайтын мүлік нарықтарындағы үй шаруашылығы шығындарының көп бөлігі болып табылатын шығындарды басқару мүмкін емес. Сондықтан, ипотекалық несие арқылы үй сатып алуды қаржыландыру тұрақсыздыққа әкелуі мүмкін.
Ипотека амортизациясы қалай анықталады?
«Алғашқы жарна» бөлімінде бастапқы жарнаның сомасын (сатып алсаңыз) немесе сізде бар меншікті капиталдың мөлшерін (қайта қаржыландыратын болсаңыз) жазыңыз. Бастапқы жарна - бұл үй үшін алдын ала төлейтін ақша, ал үй капиталы - бұл сіздің қарызыңызды шегергендегі үйдің құны. Доллар сомасын немесе бас тартатын сатып алу бағасының пайызын енгізуге болады.
Сіздің айлық пайыздық мөлшерлеме Кредиторлар сізге жылдық мөлшерлемені береді, сондықтан айлық мөлшерлемені алу үшін бұл санды 12-ге (жылдағы айлар саны) бөлу керек. Егер пайыздық мөлшерлеме 5% болса, айлық мөлшерлеме 0,004167 (0,05/12=0,004167) болады.
Несие мерзімі бойынша төлемдер саны Несие бойынша төлемдер санын алу үшін несие мерзімінің жылдар санын 12-ге (бір жылдағы айлар саны) көбейтіңіз. Мысалы, 30 жылдық тіркелген ипотеканың 360 төлемі болады (30×12=360).
Бұл формула үйіңізге қанша төлеуге болатынын білу үшін сандарды қысқартуға көмектеседі. Ипотекалық калькуляторды пайдалану жұмысыңызды жеңілдетеді және сізге жеткілікті ақша салып жатқаныңызды немесе несие мерзімін реттей алатыныңызды немесе өзгерту керектігін шешуге көмектеседі. Ең жақсы мәміле бар екеніне көз жеткізу үшін пайыздық мөлшерлемелерді бірнеше несие берушілермен салыстыру әрқашан жақсы идея.
