ипотеканы қайта қаржыландыру
A. Тұрғын үйге иелік етудің негізгі салықтық артықшылығы мынада: тұрғын үй иелері алған есептелген жалдау кірісіне салық салынбайды. Бұл табысқа салық салынбаса да, үй иелері ипотекалық пайыздарды және мүлік салығы төлемдерін, сондай-ақ олардың шегерімдерін бөлетін болса, федералдық салық салынатын кірістерінен кейбір басқа шығыстарды шегеруі мүмкін. Сонымен қатар, үй иелері үйді сатудан түсетін капиталдың өсуін шектеуге дейін алып тастай алады.
Салық кодексі өз үйлері бар адамдарға бірнеше артықшылықтар береді. Негізгі артықшылығы - үй иелері өз үйлерінен есептелген жалдау кірістеріне салық төлемейді. Оларға үйлердің жалдау құнын салық салынатын табыс ретінде санаудың қажеті жоқ, дегенмен бұл құн акциялар бойынша дивидендтер немесе жинақ шотындағы пайыздар сияқты инвестициялық кіріс болып табылады. Бұл салық салынбайтын табыс түрі.
Үй иелері, егер олар шегерімдерін көрсетсе, федералдық табыс салығынан ипотекалық пайыздарды да, мүлік салығы төлемдерін де, сондай-ақ кейбір басқа шығыстарды да шегереді. Жақсы жұмыс істейтін табыс салығында барлық табысқа салық салынады және осы кірісті көтеруге байланысты барлық шығындар шегеріледі. Сондықтан жақсы жұмыс істейтін табыс салығында ипотекалық пайыздар мен мүлік салығы бойынша шегерімдер болуы керек. Дегенмен, біздің қолданыстағы жүйе үй иелерінің есептелген табысына салық салынбайды, сондықтан бұл кірісті алу шығындарын шегерімге алудың негіздемесі түсініксіз.
Салықтан не шегеруге болады
Алайда, егер сіз инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алып, оны меншік иесі ретінде жалға берсеңіз, жалға беру кірісін алу шығындарын жалдау ақысымен өтей аласыз. Бұған пайыздық төлемдер, техникалық қызмет көрсету және жөндеу шығындары кіреді. Сондай-ақ бұл жағдайда кірісіңізден құн ретінде 2% (кейбір жағдайларда одан да жоғары) амортизацияны шегеруге болады. Амортизация жылжымайтын мүліктің құрылыс құнынан пайызбен есептеледі (басқаша айтқанда, жер учаскесінің құнын алып тастағандағы сатып алу бағасы).
Дедукциялық қаржыландыру
Қолданыстағы заңға сәйкес, үй капиталы бойынша пайыздық шегерім (HMID) салық декларацияларын анықтайтын үй иелеріне бірінші немесе екінші резиденциясында негізгі қарыздың 750,000 750.000 долларына дейін төленген ипотекалық сыйақыны шегеруге мүмкіндік береді. Қазіргі 1 2025 долларлық шек салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы заңның (TCJA) бөлігі ретінде енгізілді және XNUMX жылдан кейін ескі XNUMX миллион долларлық шекке оралады.
HMID жеңілдіктері, ең алдымен, жоғары кірісі бар салық төлеушілерге беріледі, өйткені жоғары кірісі бар салық төлеушілер жиі тармақтарды бөлуге бейім, ал HMID құны үйдің бағасымен бірге артады. TCJA HMID-тің толық құнын азайтқанымен, жеңілдіктер үлесі енді жоғары табысы бар салық төлеушілерге шоғырланған, өйткені салық төлеушілер неғұрлым жомарт стандартты шегерімдерді қабылдайды.
HMID көбінесе үйге ие болу жиілігін арттыратын саясат ретінде қарастырылғанымен, зерттеулер HMID бұл мақсатқа жете алмайтынын көрсетеді. Дегенмен, HMID өз шығындарын есептейтін салық төлеушілер арасында тұрғын үйге сұранысты арттыру арқылы тұрғын үй құнын арттыратыны туралы дәлелдер бар.
2020 стандартты шегерім
Егер сізде үй болса, сіздің ипотека бойынша пайыздық шегерімге құқығыңыз болуы мүмкін. Салық шегерімі, егер сіз резиденция ретінде пайдаланылатын кондоминиум, кооператив, жылжымалы үй, қайық немесе ойын-сауық көлігіне пайыз төлесеңіз де қолданылады.
Ипотека бойынша шегерілетін пайыздар – бұл сіздің үйіңізді сатып алу, салу немесе жақсарту үшін пайдаланылған негізгі немесе екінші үй кепілдігімен несие бойынша төлейтін кез келген пайыз. 2018 жылға дейінгі салық жылдарында шегерілуі мүмкін қарыздың максималды сомасы 1 миллион долларды құрады. 2018 жылғы жағдай бойынша қарыздың максималды сомасы 750.000 14 доллармен шектелген. 2017 жылдың 2018 желтоқсанында болған ипотека бұрынғы ережелердегідей салық режимін алуды жалғастырады. Сонымен қатар, 100.000 жылға дейінгі салық жылдары үшін XNUMX XNUMX долларға дейінгі тұрғын үй қарызы бойынша төленген пайыздар да шегерімге жатқызылды. Бұл несиелерге мыналар жатады:
Иә, егер сіздің бірінші үйіңізді (және қажет болса, екінші үйді) сатып алуға, салуға немесе жақсартуға пайдаланылған барлық ипотека 1 жылға дейінгі салық жылдары үшін жалпы сомасы 500,000 миллион доллардан (ерлі-зайыптылық құжатты бөлек пайдаланса, 2018 2018 АҚШ доллары) асатын болса, шегерім әдетте шектеледі. 750.000 жылдан бастап бұл шектеу $14 2017 дейін төмендетілді. XNUMX жылдың XNUMX желтоқсанында болған ипотека бұрынғы ережелердегідей салық режимін алуды жалғастырады.
