Novació immobiliària
Si voleu millorar les condicions de la vostra hipoteca però no podeu fer-ho negociant amb el vostre banc, podeu transferir la vostra hipoteca a un altre banc. Aquest procés s'anomena subrogació del creditor.
En una subrogació del creditor es pot modificar el tipus dinterès aplicable, el termini del préstec o tots dos. Si es vol modificar condicions addicionals, es pot acordar prèviament una novació amb el banc i fer-la un cop subrogada la hipoteca.
Les despeses que comporta una subrogació d'hipoteca són més elevades que les d'una novació, però molt més baixes que les de contractar una nova hipoteca. Si s'ha acordat una subrogació i s'inclou a l'escriptura, haureu de pagar a l'entitat de crèdit original una comissió de cancel·lació, així com les despeses de notaria, registre i gestió de l'escriptura de subrogació, encara que són molt més baixes que les una nova hipoteca.
Acreditació immobiliària
Subrogació d'hipoteca? Les hipoteques estan a l'ordre del dia, i no és estrany que ens trobem en la situació de trobar, com a compradors, un habitatge en venda i que el venedor mateix ens ofereixi l'opció de subrogació d'hipoteca.
La subrogació d'hipoteca és una operació que es fa des de fa molt de temps, ja que quan es concedeix una hipoteca, normalment és a llarg termini i la vida del propietari canvia, per la qual cosa al final decideix vendre.
Què és la subrogació d?hipoteca? La subrogació d'hipoteca en una operació de compravenda consisteix en el canvi de titular de la hipoteca, és a dir, el venedor que té la hipoteca al seu nom, la transmet al comprador de l'habitatge. Com és lògic, el banc o l'entitat financera deu fer un estudi sobre la solvència del nou comprador, igual que es fa quan se sol·licita una nova hipoteca per comprar un habitatge. El banc decidirà si aprova o no la subrogació de la hipoteca.
Quines despeses té la subrogació d?hipoteca? Les despeses de la subrogació d'hipoteca abans de la nova Llei Hipotecària eren força menys elevades que l'obertura d'una nova hipoteca. Des de l'entrada en vigor d'aquesta llei, els bancs ja no cobren comissions d'obertura (o no haurien) si és així, no valdrà la pena tant fer una subrogació, tret que ens interessi molt el tipus d'interès a què està subjecta la hipoteca. Cal tenir en compte que hi ha tipus d'interès molt baixos que el banc anomena «fora de mercat» i no permet la subrogació de la hipoteca perquè no els convé. El normal és que les despeses de la subrogació de la hipoteca van a càrrec del venedor, ja que si el comprador obté una hipoteca sense subrogar el venedor, aquest haurà de pagar també les despeses de cancel·lació de la hipoteca.
subrogació
Per Barbara A. Gimbel i Edward J. Andersen La doctrina de la subrogació permet a un prestador tenir prioritat -saltar-se al capdavant- com a titular d'un dret de retenció, fins i tot sobre un tercer que hagi registrat el seu dret de retenció primer i no hagi tingut notificació del dret de retenció del prestador. Aquest article analitza la norma i els seus principis subjacents.
En els litigis sobre préstecs hipotecaris, la subrogació és l'excepció a una doctrina coneguda com la regla del «primer en el temps, primer en el dret» per determinar qui té prioritat quan diverses parts han registrat un gravamen sobre una propietat.1 No obstant això , abans d'analitzar l'excepció de la subrogació, és important comprendre les normes generals que regeixen la prioritat del gravamen.
La regla del primer en el temps es deriva del concepte de prioritat dels gravàmens. Un dret de peça és una retenció o una reclamació que una part té sobre la propietat d'una altra per un deute.2 Un dret de peça que es registra «primer en el temps» a l'oficina del registrador d'escriptures corresponent sol tenir prioritat i té dret a la satisfacció prèvia de la propietat a què vincula.3
Una hipoteca és un tipus de gravamen consensuat sobre un bé immoble.4 En concret, una hipoteca «és un interès a la terra creat per un instrument escrit que proporciona una garantia sobre un bé immoble per assegurar el pagament d?un deute».5 De acord amb la Llei d'Execució Hipotecària d'Illinois i la Llei de Transmissions d'Illinois, un gravamen hipotecari es crea i es perfecciona amb la inscripció de la hipoteca al registre d'escriptures corresponent.6
Subordinació immobiliària
La subrogació es fa servir sovint en l'àmbit de les assegurances. Una companyia dassegurances paga al seu assegurat per una pèrdua que la pòlissa dassegurança cobreix. L'asseguradora inicia llavors una acció per recuperar el pagament de la persona els actes o omissions de la qual van causar la pèrdua a l'assegurat. L'assegurador inicia l'acció en nom de l'assegurat, però el risc i els beneficis de l'acció són de l'assegurador. Es diu que l'assegurador se subroga als drets de l'assegurat.
La subrogació també pot ser aplicable a una situació hipotecària. La doctrina es va resumir en un cas anglès de 1908 de la següent manera «quan un tercer, a petició d'un deutor hipotecari, paga a un primer creditor hipotecari per tal de convertir-se ell mateix en primer creditor hipotecari de la propietat, es converteix, mancant proves de la intenció contrària, en un dret d'equitat per situar-se, respecte a la propietat, al lloc del primer creditor hipotecari».
Aquesta proposició s'ha perfeccionat al llarg dels anys, però la proposició bàsica continua sent vàlida. Hi segueixen confiant els aspirants frustrats a la hipoteca? Per descomptat. Els diners de les hipoteques sovint s'extravien, es tornen les hipoteques anteriors i, d'alguna manera, no es registra la hipoteca adequada. Toronto-Dominion Bank v. Nedem és una sentència del Tribunal Superior de Justícia d'Ontario del 2012 que aborda aquesta proposta.
