今天房貸利率下降
自 5,25 月以來，聯邦基金利率目標已下調 2,25 個百分點，從 30% 降至 6,4%。 然而，儘管大幅下降，5,9 年期固定利率抵押貸款的平均利率在同一時期僅下降了半個百分點——從 XNUMX% 降至 XNUMX%。 為什麼央行的激進行動對這些抵押貸款利率影響如此之小，這意味著什麼？
美聯儲沒有設定抵押貸款利率，但它確實設定了聯邦基金利率的名義目標，即存款接受者相互借出準備金餘額的利率，通常是隔夜借出（非常短的期限）。 反過來，聯邦基金利率直接影響其他類似期限和質量的固定收益資產的價格（以違約和流動性風險衡量）； 例如，短期國債就是這種情況。 然而，隨著資產期限的延長，其價格與基金利率之間的聯繫變得更加脆弱。 這是因為長期債券的價格不僅包含了所有相關資產近期短期利率的變化，還包含了它們的預期短期利率。 例如，10 年期國債利率與聯邦基金利率之間的利差最近有所增加，因為預計未來聯邦基金利率會上升。
抵押貸款利率預測
由於貸方在延長抵押貸款時會使用他們的資金，因此他們通常會收取貸款價值的 0,5% 至 1% 的初始費，這筆費用與抵押貸款一起支付。 該佣金增加了按揭支付的一般利率 - 也稱為年利率 (APR) - 和房屋的總成本。 APR 是抵押貸款的利率加上其他費用。
例如，一筆 200.000 美元、4 年利率為 30% 的貸款，其發起佣金為 2%。 因此，購房者的初始費用為 4.000 美元。 如果房主決定與貸款金額一起支付發起費，這將有效地提高他們的利率，以 APR 計算。
抵押貸款人使用存款人的資金或以較低的利率從大銀行借錢來提供貸款。 貸方向房主收取的延長抵押貸款的利率與他們為補充借入資金而支付的利率之間的差額是收益率差溢價 (YSP)。 例如，貸方以 4% 的利率借入資金並以 6% 的利率延長抵押貸款，從而獲得 2% 的貸款利息。
抵押貸款人從貸款中賺取多少？
儘管市場表現在隨後幾個月有所改善，但央行繼續購買這些資產以維持平穩運行，並幫助培育寬鬆的金融環境。 我們探討了美聯儲購買機構MBS（由吉利美（Ginnie Mae）、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）支持的抵押貸款債券）以及疫情期間的相關市場動態，包括為什麼抵押貸款利率跌至歷史低點。
這些證券向投資者分配每月支付的基礎抵押貸款本金和利息。 儘管機構MBS的投資者受到政府擔保的信用風險保護，但他們仍面臨提前還款的風險。
擁有固定利率抵押貸款的房主每月根據預定的攤銷時間表支付本金和利息。 但是，借款人可以隨時選擇減少抵押貸款的本金。 （這通常發生在藉款人為貸款再融資或出售房屋時。） 該預付款選項的初始價值反映在藉款人的抵押貸款利率中，並從 MBS 機構傳遞給投資者。
抵押貸款人如何賺錢？
Yield Spread Premium (YSP) 是一種補償形式，作為中介的抵押貸款經紀人從發起貸款人那裡收到高於借款人滿足的貸款人名義利率的利率。要求。 有時，YSP 可用於支付與貸款相關的費用，因此借款人無需支付額外費用。
由於 1999 年通過的立法，收益率差異溢價必須與抵押貸款經紀人向購房者提供的實際服務合理相關。 當貸款關閉時，收益差異溢價也必須依法在 HUD-1 表格上申報。 隨後，2010 年多德-弗蘭克金融改革法案將績效獎金完全取締，這是在 2008-09 年金融危機後為保護消費者而實施的禁令。
當借款人支付發起費用、貸方向經紀人支付收益率差價溢價或兩者兼而有之時，借款人會直接向抵押經紀人補償。 如果沒有發起佣金，借款人很可能同意支付高於市場利率的利率。
