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Los bancos y fondos de inversión han realizado una fuerte apuesta por la vivienda española en los últimos años. Pero el grueso del stock de pisos en alquiler sigue estando, de lejos, en manos de los pequeños propietarios. Los grandes caseros apenas controlaban en diciembre de 2021 el 4,4% del total, salvo que sí es cierto que esta cifra supone dos décimas más que en 2020, cuando alcanzaron el 4,2%.
Así lo acredita el último estudio de Altas Real Estate Analytics, que señala a CaixaBank como el mayor tenedor de viviendas en España. Según el informa, el banco controla unos 25.000 pisos, por los 20.000 que posee Testa (Blackstone) y los 15.583 de Sareb. En la cartera del banco malo, no obstante, se incluyen las viviendas comprometidas con el Gobierno para sacar al mercado alquileres asequibles.
En España hay 16 empresas con más de 1.000 viviendas, entre las que se encuentran Azora gestora, controlada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio, la Catalana Compañía Española de Viviendas en Alquiler (Cevasa) y Renta Corporación, la firma de Barcelona B Capital o Madrid Castella. Respecto al capital extranjero, sobresalen las gestoras estadounidenses Ares Management, TPG (Témpore) y Cerberus Capital, la francesa AXA, la marca de vivienda en alquiler de Kronos y Nuveen Real Estate (Stay), Vivenio (del fondo holandés APG junto con Renta Corporación ) o Anticipa, también de Blackstone.
La mayoría de ellos se refugia en Madrid y Barcelona. Atlas pone de manifiesto que el 47% de los inmuebles ‘profesionalizados’ se encuentran en la capital y el 11,5% en Barcelona. «Dentro del grupo de personas jurídicas, en el municipio de Madrid en 2020 el 90% de las altas -en el Catastrofueron llevados a cabo por sociedades con más de 8 inmuebles, une porcentaje que en Barcelona fue del 72%», explica el documento .
El informa refleja además que el papel de estos grandes caseros en España crecerá en los próximos años. Sobre todo por el boom que vive el fenómeno de ‘built to rent’, que consiste en la construcción de nuevos espacios habitables para destinarlas al alquiler. En total, la consultora estimó que los grandes inversores tienen en fase de pago 102.560 viviendas, un 13,7% más que las 90.180 estimadas hace un año. Todo ello tras realizar unas transacciones de carteras superiores a los 1.564 millones de euros.
Para Atlas, España necesitaría 1.739.903 viviendas para satisfacer la demanda de alquiler en España y acercar el parque nacional al del restaurante de Europa.
El impacto de la ley de vivienda
Unas cifras millonarias que ahora quedan cuestionadas por la nueva ley de vivienda, que acaba de ser aprobada por el Gobierno y recoge un límite de los alquileres para los caseros con más de diez inmuebles. El documento de Atlas destaca la “incertidumbre” que todavía genera la norma, que además tiene que pasar por las Cortes este año y podría sufrir modificaciones.
«Como se ha observado en otros mercados de vivienda que han experimentado precios limitados, así como en mercado con precios limitados en general, el principal impacto qu’est puede esperar de la legislación es qu’aminuya la rentabilidad de los activos en oferta , provocando su salida del mercado y compensando así cualquier caída de precios provocada por la regulación inicial”, reza el documento.
Según los cálculos de Atlas, el 67% de la cartera de los grandes tenedores podría salir del mercado por el impacto de la ley de vivienda. Pero no solo se verían afectados los grandes casos, sino que el 47% del stock de los pequeños propietarios también estaría amenazado, y que la norma contempla para ellos una congelación de los alquileres en determinados casos. En total, la consultora estimó una caída del 48% de la oferta en las áreas declaradas los límites de los precios.
