Қарызды өтеу кестесі
Ипотека – бұл үй сатып алуға көмектесетін ұзақ мерзімді несие. Капиталды өтеумен қатар, несие берушіге пайыздарды да төлеу керек. Үй және оны қоршап тұрған жер кепілдікке қызмет етеді. Бірақ егер сіз үйге ие болғыңыз келсе, сіз тек осы жалпыламаларды ғана емес, көбірек білуіңіз керек. Бұл тұжырымдама бизнеске де қатысты, әсіресе бұл тұрақты шығындар мен жабылу нүктелеріне қатысты.
Үй сатып алғандардың барлығында дерлік ипотека бар. Ипотека мөлшерлемелері кешкі жаңалықтарда жиі айтылады, ал пайыздық мөлшерлеменің өзгеретіні туралы алыпсатарлық қаржылық мәдениеттің тұрақты бөлігіне айналды.
Заманауи ипотека 1934 жылы пайда болды, үкімет - Ұлы депрессия арқылы елге көмектесу үшін - болашақ үй иелерінің қарызға алатын соманы ұлғайту арқылы үйге қажетті бастапқы жарнаны барынша азайтатын ипотекалық бағдарлама жасаған. Бұған дейін 50% бастапқы жарна талап етілетін.
2022 жылы 20% бастапқы жарна қажет, әсіресе егер бастапқы жарна 20% -дан аз болса, сіз жеке ипотекалық сақтандыруды (PMI) алуыңыз керек, бұл сіздің ай сайынғы төлемдеріңізді жоғарылатады. Дегенмен, қалаған нәрсеге қол жеткізу міндетті емес. Ипотекалық бағдарламалар бар, олар әлдеқайда төмен бастапқы жарналар береді, бірақ егер сіз осы 20% ала алсаңыз, сізге керек.
Амортизацияның амортизациясы
Бөліп төлеу несиелері ретінде де белгілі, толық амортизацияланған несиелердің ай сайынғы төлемдері бірдей. Жартылай амортизацияланған несиелерде де төлем мерзімі бар, бірақ баллондық төлем несиенің басында немесе соңында жасалады.
Төлеуге тиісті сыйақы сомасын есептеу үшін несие беруші ағымдағы несие қалдығын алып, оны қолданыстағы пайыздық мөлшерлемеге көбейтеді. Несие беруші содан кейін төлемнің қанша бөлігі негізгі қарызға түсетінін анықтау үшін ай сайынғы төлемнен төленуге тиісті сыйақы сомасын шегереді.
Ипотека амортизациясы қалай анықталады?
Джастин Притчард, CFP, төлем жөніндегі кеңесші және жеке қаржы сарапшысы. The Balance үшін банк ісін, несиелерді, инвестицияларды, ипотеканы және т.б. қамтиды. Оның Колорадо университетінде МВА дәрежесі бар және несие серіктестіктері мен ірі қаржы фирмаларында жұмыс істеді, сонымен қатар жиырма жылдан астам жеке қаржы туралы жазған.
Cierra Murry - банк ісі, несие карталары, инвестициялар, несиелер, ипотека және жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы. Ол қаржылық талдау, андеррайтинг, несие құжаттамасы, несиені қарау, банктік сәйкестік және несиелік тәуекелдерді басқару саласында 15 жылдан астам тәжірибесі бар банк кеңесшісі, несиеге қол қоюшы агент және арбитр.
Амортизация – несие төлемдерінің белгілі бір несие түрлеріне қалай қолданылатыны. Әдетте, ай сайынғы төлем өзгеріссіз қалады және пайыздық шығындар (несие берушінің несие үшін алатыны), несие балансын азайту («несиенің негізгі төлемі» деп те аталады) және мүлік салығы сияқты басқа да шығыстар арасында бөлінеді.
Несие бойынша соңғы төлем қарыздың қалған соңғы сомасын өтейді. Мысалы, дәл 30 жылдан кейін (немесе ай сайынғы 360 төлем) сіз 30 жылдық ипотеканы өтейсіз. Амортизация кестелері несиенің қалай жұмыс істейтінін түсінуге көмектеседі және болашақта кез келген уақытта өтелмеген қалдық немесе пайыздық шығындарды болжауға көмектеседі.
Амортизацияланған несиені мерзімінен бұрын өтеу кезеңінде сіздің ай сайынғы төлеміңіз болып табылады
Ипотека амортизациясының негізгі тұжырымдамасы қарапайым: Сіз несие балансынан бастайсыз және оны уақыт өте келе тең бөліп төлейсіз. Бірақ әрбір төлемге мұқият қарасаңыз, несие бойынша негізгі борыш пен пайыздың басқа мөлшерлеме бойынша амортизацияланғанын көресіз.
«Несие амортизациясы – несие сомасын амортизациялайтын төлемдерді есептеу процесі», - деп түсіндіреді Роберт Джонсон, Крейтон университетінің Хайдер бизнес мектебінің қаржы профессоры.
Егер сізде тіркелген мөлшерлеме бойынша ипотека болса, көптеген үй иелері сияқты, сіздің ай сайынғы ипотекалық төлемдеріңіз әрқашан бірдей болады. Бірақ әрбір төлемнің бөлінуі – несиенің негізгі сомасына пайызбен салыстырғанда қанша сома – уақыт өте өзгереді.
Бұл ауысу (негізінен пайыздан негізгі қарызға) ай сайынғы төлемдеріңіздің бөлінуіне ғана әсер етеді. Егер сізде тіркелген мөлшерлеме бойынша ипотека болса, негізгі қарыз мен пайыз үшін ай сайын төлейтін сома өзгеріссіз қалады.
Төлемдердің бөлінуі өте маңызды, өйткені ол үйдегі меншікті капиталдың қаншалықты тез құрылатынын анықтайды. Өз кезегінде таза құн сіздің қайта қаржыландыру, үйіңізді мерзімінен бұрын төлеу немесе екінші ипотекамен қарыз алу қабілетіңізге әсер етеді.
