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Les banques et les fonds d'investissement se sont fortement engagés dans le logement espagnol ces dernières années. Mais l'essentiel du parc d'appartements à louer est encore, de loin, entre les mains de petits propriétaires. Les grands propriétaires contrôlaient à peine 2021 % du total en décembre 4,4, sauf qu'il est vrai que ce chiffre représente deux dixièmes de plus qu'en 2020, où ils atteignaient 4,2 %.
Ceci est confirmé par la dernière étude d'Altas Real Estate Analytics, qui désigne CaixaBank comme le plus grand propriétaire de maisons en Espagne. Selon le rapport, la banque contrôle quelque 25.000 20.000 appartements, pour les 15.583 XNUMX détenus par Testa (Blackstone) et les XNUMX XNUMX détenus par Sareb. Dans le portefeuille de la bad bank, cependant, les maisons engagées auprès du gouvernement pour mettre sur le marché des loyers abordables sont incluses.
En Espagne, il existe 16 entreprises avec plus de 1.000 XNUMX logements, parmi lesquelles le gestionnaire Azora, contrôlé par Concha Osácar et Fernando Gumuzio, la société espagnole catalane de logements à louer (Cevasa) et Renta Corporación, la société de Barcelone B Capital ou Madrid Castella . Concernant les capitaux étrangers, se distinguent les gestionnaires américains Ares Management, TPG (Témpore) et Cerberus Capital, le français AXA, la marque de logements locatifs de Kronos et Nuveen Real Estate (Stay), Vivenio (du fonds néerlandais APG avec Renta Corporación) ou Anticipa, également de Blackstone.
La plupart d'entre eux se réfugient à Madrid et à Barcelone. Atlas montre que 47 % des propriétés « professionnalisées » se trouvent dans la capitale et 11,5 % à Barcelone. "Au sein du groupe des personnes morales, dans la municipalité de Madrid en 2020, 90% des inscriptions -au cadastre- ont été effectuées par des entreprises de plus de 8 propriétés, un pourcentage qui à Barcelone était de 72%", explique le document .
Le rapport indique également que le rôle de ces grands propriétaires en Espagne va croître dans les années à venir. Surtout en raison de l'essor que connaît le phénomène du « built to rent », qui consiste en la construction de nouveaux espaces de vie à usage locatif. Au total, le consultant estime que les grands investisseurs ont 102.560 13,7 logements en phase de paiement, soit 90.180 % de plus que les 1.564 XNUMX estimés il y a un an. Tout cela après avoir réalisé des transactions de portefeuille de plus de XNUMX XNUMX millions d'euros.
Pour Atlas, l'Espagne aurait besoin de 1.739.903 XNUMX XNUMX logements pour répondre à la demande locative en Espagne et rapprocher le parc national de celui du restaurant européen.
L'impact de la loi sur le logement
Des chiffres millionnaires qui sont aujourd'hui remis en cause par la nouvelle loi sur le logement, qui vient d'être approuvée par le gouvernement et prévoit un plafonnement des loyers pour les propriétaires de plus de dix logements. Le document Atlas met en évidence "l'incertitude" que la règle génère encore, qui doit également passer par les tribunaux cette année et pourrait être modifiée.
"Comme on l'a vu sur d'autres marchés du logement qui ont connu des plafonds de prix, ainsi que sur le marché du plafonnement des prix en général, le principal impact que vous pouvez attendre de la législation est qu'elle réduira la rentabilité des actifs proposés, provoquant sa sortie de le marché et compenser ainsi toute baisse des prix causée par la réglementation initiale », lit-on dans le document.
Selon les calculs d'Atlas, 67% du portefeuille des grands propriétaires pourraient quitter le marché en raison de l'impact de la loi logement. Mais non seulement les grosses caisses seraient concernées, mais 47 % du stock de petits propriétaires seraient également menacés, et que la norme prévoit pour eux un gel des loyers dans certains cas. Au total, le cabinet a estimé une baisse de l'offre de 48% dans les zones déclarées limites de prix.
