Boliglånsspredning øker
30-års boliglånsrenten følger vanligvis langsiktige statsavkastninger, men forskjellen, eller spredningen, er ikke konstant. (Se figur 1.) Siden begynnelsen av 2020 har den 10-årige statsrenten falt med 1,2 prosentpoeng, men boliglånsrenten har falt mindre enn 0,6 prosentpoeng. Federal Reserve er bekymret for den ufullstendige overføringen av fall i statsavkastningen til boliglåntakere fordi endringer i boliglånsrentene er en viktig måte pengepolitikken påvirker økonomien på.
Dagens boliglånspread på om lag 2,5 prosentpoeng er historisk stor. (Se figur 2.) Spreaden var høyere i noen uker på slutten av 2008, under finanskrisen. Før det var siste gang spredningene var så store i 1986.
Hvorfor har ikke boliglånsrentene fulgt statsrentene tettere ettersom de har falt i år? Denne artikkelen utforsker to muligheter, som tilsvarer de to hovedleddene i kjeden som forbinder kapitalmarkeder med boliglåntakere:
fred boliglån spredning
Hvordan kan potensielle endringer i amerikansk boliglånspolitikk og potensielle langsiktige industritrender påvirke boliglånsrelaterte gebyrer og rentespredninger? Vi tror den siste utviklingen kan føre til lavere gebyrer samt komprimere rentespreader med rundt 45 basispunkter (bps). Disse langsiktige endringene kan i sin tur påvirke retningen og nivået på den primære boliglånsrenten, ha vesentlig innvirkning på MBS-forskuddsbetalingsrisikoen og skape sikringsutfordringer for MBS-innehavere. Investorer kan ha nytte av å vurdere hvordan endringer i nivået på boliglånsrelaterte gebyrer kan påvirke renter og spreader.
Opprinnelsesgebyrer var i gjennomsnitt rundt 20 basispunkter før finanskrisen. Store refinansieringsvolumer utløst av Federal Reserves kvantitative lettelsesprogrammer økte långiveres prissettingsmakt over låntakere, og førte oppstartsgebyrer opp til 80 basispunkter. Stigende priser har imidlertid ført til lavere oppstartsgebyrer, ettersom långivere konkurrerer om å redusere etterspørselen etter lån. For øyeblikket på 30 basispunkter, kan etableringsgebyrene falle ytterligere, til nivået før krisen på 20 basispunkter eller mindre?
MBS spredningsdiagram
Asset-Backed Securities (ABS) og Mortgage-Backed Securities (MBS) er to av de viktigste aktivaklassene innen renteindustrien. MBS-er er opprettet fra pools av boliglån som selges til interesserte investorer, mens ABS-er opprettes fra pools av ikke-pantelånsaktiva. Disse verdipapirene er vanligvis støttet av kredittkortfordringer, boliglån, studielån og billån. ABS-markedet utviklet seg på 1980-tallet og har blitt stadig viktigere i det amerikanske gjeldsmarkedet. Til tross for deres tilsynelatende likheter, har begge typer eiendeler grunnleggende forskjeller.
Strukturen til disse typer verdipapirer er basert på tre parter: selgeren, utstederen og investoren. Selgerne er selskapene som utsteder lånene for salg til utstedere og fungerer som administratorer, og krever inn hovedstol og renter fra låntakerne. ABS og MBS fordeler selgere fordi de kan tas ut av balansen, slik at de kan kjøpe ytterligere finansiering.
Utstederne kjøper lånene fra selgerne og slår dem sammen for å frigi ABS eller MBS til investorer, og kan være et tredjepartsselskap eller et spesialforetak (SPV). ABS- og MBS-investorer er typisk institusjonelle investorer som bruker ABS og MBS i et forsøk på å tjene høyere avkastning enn statsobligasjoner og gi diversifisering.
Spredningsdiagram for boliglån
Figur 1 viser at boliglånsrentene tester den nedre grensen man opplevde ved slutten av den store resesjonen. Mange kredittforeninger led betydelige tap da de kom ut av den store resesjonen og var forståelig nok trege med å komme inn på boliglånsmarkedene igjen. Likevel veide denne avgjørelsen på kredittforeningens inntekter og kapitalvekst i årevis. For å prøve å lære av fortiden og ikke la potensielle gevinster ligge på bordet, bør vi utvide porteføljene våre eller selge originaler?
En titt på den relative verdien av boliglånsrentene vil gi oss noen svar på det spørsmålet. Vi starter med å se på gjeldende markedsspreader i forhold til 10-års statskassen. Den 10-årige statskasserenten ble valgt fordi den brukes som en indeks for å prise konvensjonelle fastrentelån.
Som et resultat kan tapene som kredittforeninger pådrar seg, bli større. For å ta høyde for dette, i figur 4, reduserer vi gjeldende boliglånsspreader med ytterligere 39 basispunkter (dobling av det maksimale tapet i den store resesjonen). Med denne justeringen, gir boliglån fortsatt kredittforeninger verdi?
