Boliglånsrentene er nede i dag
Det føderale fondets rentemål er senket tre prosentpoeng siden september, fra 5,25 prosent til 2,25 prosent. Til tross for dette kraftige fallet har imidlertid gjennomsnittsrenten på 30-årige fastrentelån kun falt med et halvt prosentpoeng -fra 6,4 % til 5,9 %- i samme tidsrom. Hvorfor har sentralbankens aggressive handling hatt så liten innvirkning på disse boliglånsrentene, og hva betyr dette?
Fed setter ikke boliglånsrenter, men den setter et nominelt mål for federal funds-renten, hastigheten som innskuddstakere låner ut reservesaldoene sine til hverandre med, vanligvis over natten (en svært kort løpetid). I sin tur påvirker Fed Funds-renten direkte prisen på andre rentebærende eiendeler med tilsvarende løpetid og kvalitet (målt i form av mislighold og likviditetsrisiko); dette er for eksempel tilfellet med kortsiktige statspapirer. Men etter hvert som en eiendels løpetid forlenges, blir koblingen mellom prisen og fondsrenten mer svak. Dette er fordi prisen på en langsiktig obligasjon inkluderer ikke bare nylige endringer i de kortsiktige rentene for alle relevante eiendeler, men også deres forventede kortsiktige renter. For eksempel har spredningen mellom renten på en 10-årig statsobligasjon og fed funds-renten økt nylig fordi fed funds-renten forventes å stige i fremtiden.
Spådommer om boliglånsrenter
Siden långivere bruker midlene sine når de utvider boliglån, krever de vanligvis et oppstartsgebyr på 0,5 % til 1 % av verdien av lånet, som betales med boliglånsbetalingene. Denne provisjonen øker den generelle renten som betales - også kjent som den årlige prosentsatsen (APR) - på et boliglån og den totale kostnaden for huset. APR er renten på boliglånet pluss andre utgifter.
For eksempel har et lån på 200.000 4 dollar med en rente på 30 % over 2 år en oppstartsprovisjon på 4.000 %. Derfor er boligkjøperens opprinnelsesgebyr $XNUMX. Hvis huseieren bestemmer seg for å finansiere etableringsgebyret sammen med lånebeløpet, vil dette effektivt øke renten deres, beregnet som APR.
Boliglån långivere bruker midler fra sine innskytere eller låner penger fra større banker til lavere rente for å foreta lånene. Forskjellen mellom renten utlåneren belaster huseiere for å forlenge boliglånet og renten de betaler for å fylle på de lånte pengene, er Yield Spread Premium (YSP). For eksempel låner utlåner midler til 4% rente og utvider et boliglån til 6% rente, og tjener 2% rente på lånet.
Hvor mye tjener boliglångivere på et lån?
Selv om markedsytelsen har forbedret seg i månedene siden, har sentralbanken fortsatt å kjøpe disse eiendelene for å holde dem i gang jevnt, samt for å bidra til å fremme imøtekommende økonomiske forhold. Vi utforsker Federal Reserves kjøp av byrået MBS – panteobligasjoner garantert av Ginnie Mae, Fannie Mae og Freddie Mac – og relatert markedsdynamikk under pandemien, inkludert hvorfor boliglånsrentene falt til rekordlave nivåer.
Disse verdipapirene distribuerer månedlige hovedstol og rentebetalinger på de underliggende boliglånene til investorer. Selv om investorer i byrået MBS er beskyttet mot kredittrisiko av statlige garantier, står de overfor forskuddsbetalingsrisiko.
Huseiere med fastrentelån betaler hovedstol og renter hver måned basert på en forhåndsbestemt amortiseringsplan. Låntakeren har imidlertid muligheten til å redusere hovedstolen på boliglånet når som helst. (Dette skjer vanligvis når låntakeren refinansierer lånet eller selger huset.) Startverdien av denne forskuddsbetalingen reflekteres i låntakerens boliglånsrente og overføres til investoren fra MBS-byrået.
Hvordan tjener boliglånsgivere penger?
Yield Spread Premium (YSP) er en form for kompensasjon som en boliglånsmegler, som fungerer som en mellommann, mottar fra den opprinnelige långiveren for å selge en rente til en låntaker som er over den nominelle rentesatsen til långiveren som låntakeren oppfyller kravet for. krav. Noen ganger kan YSP brukes for å dekke kostnadene knyttet til lånet, slik at låntaker slipper å betale ekstra utgifter.
Som følge av lov vedtatt i 1999 måtte avkastningsdifferansepremien være rimelig knyttet til de faktiske tjenestene boliglånsmegleren yter boligkjøperen. Avkastningsdifferansepremien måtte også deklareres ved lov på HUD-1-skjemaet da lånet ble avsluttet. Deretter forbød Dodd-Frank finansreformen fra 2010 ytelsesbonusen totalt, et forbud som ble innført for å beskytte forbrukere i kjølvannet av finanskrisen 2008-09.
Boliglånsmeglere kompenseres direkte av låntakere når låntaker betaler et oppstartsgebyr, når långiver betaler megler en rentespredningspremie, eller en kombinasjon av begge. Hvis det ikke er noen opprinnelsesprovisjon, godtar låntakeren mest sannsynlig å betale en rente over markedsrenten.
