Hvordan sjekke de juridiske dokumentene før du kjøper en eiendom?
Jeg er sikker på at dere alle har hørt om de beryktede "gulvklausulene" i spanske boliglånskontrakter. Men så mye som jeg er sikker på at du har hørt, er jeg like sikker på at du ikke er helt klar på hva de er eller hva de innebærer. Denne forvirringen, som allerede eksisterer i det spanske samfunnet og enda mer i utlandet, skyldes den enorme mengden motstridende, og noen ganger direkte falske, informasjon som spres av media. Selv om jeg må innrømme at sikksakkkurset spansk rettsvitenskap har tatt ikke hjelper på dette.
En «gulvklausul» er en klausul i en boliglånskontrakt som fastsetter et minimum for boliglånsbetalingene, uavhengig av om den ordinære renten som er avtalt med finansinstitusjonen er under dette minimum.
De fleste boliglånene som gis i Spania bruker en rente som er satt basert på en referanserente, vanligvis Euribor, selv om det finnes andre, pluss en differensial som varierer avhengig av den aktuelle finansinstitusjonen.
Hva du bør vite om verdsettelsesgapet
I de fleste spanske boliglån beregnes renten som skal betales med henvisning til EURIBOR eller IRPH. Hvis denne renten øker, så øker også renten på boliglånet, på samme måte, hvis den synker, vil rentebetalingen synke. Dette er også kjent som et "variabel renteboliglån", siden renten som skal betales på boliglånet varierer med EURIBOR eller IRPH.
Innføringen av Gulvklausulen i pantekontrakten gjør imidlertid at panteierne ikke får fullt utbytte av rentefallet, siden det vil være en minsterente, eller et gulv, av renter som skal betales på boliglånet. Nivået på minsteklausulen vil avhenge av banken som innvilger boliglånet og datoen det ble inngått, men det er vanlig at minstesatsene ligger mellom 3,00 og 4,00 %.
Dette betyr at hvis du har et boliglån med variabel rente med EURIBOR og et gulv satt til 4 %, når EURIBOR faller under 4 %, ender du opp med å betale 4 % rente på boliglånet ditt. Siden EURIBOR for øyeblikket er negativ, på -0,15 %, betaler du for mye renter på boliglånet ditt for differansen mellom minimumsrenten og gjeldende EURIBOR. Over tid kan dette representere tusenvis av ekstra euro i rentebetalinger.
Bør du frafalle vurderingsberedskapen?
En gulvklausul, normalt innført i en finansavtale i forhold til en maksimumsgrense eller en minimumsrente, refererer til et bestemt vilkår som vanligvis inngår i finansielle kontrakter, hovedsakelig i lån.
Ettersom et lån kan avtales på grunnlag av en fast eller variabel rente, er lån avtalt med variabel rente vanligvis knyttet til en offisiell rente (i Storbritannia LIBOR, i Spania EURIBOR) pluss et ekstra beløp (kjent som spread eller margin).
Siden partene vil ha en viss sikkerhet om beløpene som faktisk er betalt og mottatt ved skarpe og plutselige bevegelser i referanseindeksen, kan de, og gjør det vanligvis, avtale et system der de er sikre på at utbetalingene ikke blir for lave. (av banken, slik at den har en viss og regelmessig fordel) og heller ikke for høy (av låntakeren, slik at betalingene forblir på et overkommelig nivå gjennom hele boliglånets løpetid).
Men i Spania, i omtrent et tiår, har den opprinnelige ordningen blitt korrupt til det punktet at det har vært nødvendig for den spanske høyesterett å avsi en kjennelse for å beskytte forbrukere/pantetakere mot de konstante overgrepene som banker påfører dem. .
Den spanske banken går tilbake til «gulvklausulen», «gulvklausulen»
I kraft av bestemmelsene i kongelig resolusjon-lov 1/2017 om hastetiltak for forbrukerbeskyttelse i form av gulvklausuler, har Banco Santander opprettet gulvklausuler-kravsenheten for å håndtere krav som forbrukere kan fremsette innen anvendelsesområdet for nevnte kongelige resolusjon -Lov.
Når den er mottatt ved skadesenheten, vil den bli studert og det vil bli tatt en avgjørelse om dens legitimitet eller avvisning. Hvis den ikke er legitim, vil fordringshaveren bli informert om årsakene til avslaget, og prosedyren avsluttes.
Der det er hensiktsmessig, vil fordringshaveren bli informert, med angivelse av refusjonsbeløpet, fordelt og angitt beløp som tilsvarer renter. Fordringshaveren må innen en maksimal periode på 15 dager kommunisere sin samtykke eller, der det er hensiktsmessig, sine innvendinger mot beløpet.
Hvis de samtykker, må fordringshaveren gå til Banco Santander-filialen eller en hvilken som helst annen filial av banken, identifisere seg, uttrykke skriftlig samtykke til forslaget fra banken, undertegne nedenfor.
