Wat is de wet op plattelandshuur?
Volgens artikel 1 van de wet op plattelandshuur (LAR) wordt gesteld dat plattelandshuur wordt beschouwd als al die contacten waardoor een of meer eigendommen, of een deel daarvan, tijdelijk worden verleend of toegestaan, met als doel gebruik in de landbouw, veehouderij of bosbouw in ruil voor een bepaalde prijs of inkomen.
Wet 49/2003 van 26 november inzake plattelandshuurovereenkomsten, die is gewijzigd door Wet 26/2005 van 30 november, specificeert in het eerste artikel de definitie van “Rustieke huurovereenkomst”, genoemd in de voorgaande maand, definitie en type huurovereenkomst die verschilt met betrekking tot stedelijke huurprijzen, dat wil zeggen huurwoningen die fundamenteel voor woningen en bedrijfsruimten gelden.
Volgens de hierboven genoemde en in de wet vastgelegde bepalingen wordt een plattelandshuurovereenkomst niet in aanmerking genomen als deze niet als een landelijk onroerend goed wordt beschouwd, noch als het doel ervan bestemd is voor landbouw, veeteelt of bosbouw, of als er in feite geen huurovereenkomst is. . In deze gevallen kunnen we niet spreken van het bestaan van een rurale pacht.
Wat zijn de wetten die Rustic Leases reguleren?
Over het algemeen worden de wetten inzake pacht op het platteland tot stand gebracht door wat tussen de betrokken partijen is overeengekomen. Zolang ze niet in strijd zijn met de wet, betreft het ook de zaak waarnaar de kwestie van de duur, de overdracht en de onderhuur verwijst, naast andere punten die te maken met het rurale verhuurproces.
Tot op heden wordt nog steeds rekening gehouden met vijf (5) regelingen die van toepassing zijn op de in dit artikel besproken huurovereenkomsten en die beogen:
- Volgens artikel 1546 van de wet op plattelandshuurovereenkomsten (LAR), van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, is het van toepassing op iedereen die betrokken is bij het verhuurproces, dat wil zeggen dat het de verhuurder definieert die verplicht is het gebruik van het goed op te geven. , om het werk of de dienst uit te voeren en definieert de huurder als degene die het gebruik van de zaak of het recht op het werk of de dienst verkrijgt waarvoor hij verplicht is te betalen. Deze regeling is dus van toepassing op alle landelijke pachtovereenkomsten waarop de bijzondere wetten inzake landelijke pachtovereenkomsten niet kunnen worden toegepast.
- De bovengenoemde Wet op de Landelijke Lease van 1980, Wet 83/1980 van 31 december, die van toepassing is op alle contracten die vóór 2004 zijn gesloten.
- De hervorming van de wet van 1980 die wordt uitgevoerd door de wet op de modernisering van landbouwbedrijven van 1995, wet 19/1995, van 4 juli, die van toepassing is op contracten die tussen juli 1995 en mei 2004 zijn gesloten.
- De Wet op de Plattelandshuur van 2003, Wet 49/2003 van 26 november, die van toepassing is op contracten gesloten tussen mei 2004 en januari 2006.
- De hervorming van deze wet werd uitgevoerd door Wet 26/2005 van 30 november, die van toepassing is op contracten die zijn aangegaan vanaf januari 2006.
- De hervorming van artikel 13.2, lid 272015 van wet 30 van 1 maart betreffende de deindexatie van de Spaanse economie, die van toepassing is op contracten die zijn aangegaan vanaf 2015 april XNUMX.
Alle hierboven genoemde regelingen vallen echter samen in dezelfde schikking en dat is: Alle huurovereenkomsten die van kracht zijn bij de inwerkingtreding van elke wet, worden beheerst door de regelgeving die van toepassing was op het moment dat ze werden gesloten. Daarom is het belangrijk om te weten in welk jaar het huurcontract is begonnen, aangezien afhankelijk van het jaar waarin het betreffende contract wordt geformaliseerd of gestart, de ene of de andere wet van toepassing zal zijn. In het geval van een huurovereenkomst die bijvoorbeeld in 1998 is ingegaan, is de wet van 1980 met de hervorming van 1995 van toepassing.
Het is om deze reden dat u in eerste instantie het huurcontract aandachtig moet lezen en zorgvuldig de datum van ondertekening en de clausule die in de looptijd wordt weergegeven, controleert.
In het geval dat er mondelinge overeenkomsten tot stand zijn gekomen, moet u beschikken over de data waarop de betreffende overeenkomst is begonnen en dit proberen te bewijzen op elke manier die wettelijk toelaatbaar is, door middel van documenten, getuigen of andere middelen. Voor deze specifieke gevallen dienen bankoverschrijvingen of handmatige ontvangstbewijzen als betaalmiddel. (Opgemerkt moet worden dat ze over het algemeen jaar na jaar worden uitgevoerd, dat wil zeggen dat de startdatum waarschijnlijk zal worden genomen aan het begin van het landbouwjaar, met name in de maand oktober van het jaar voorafgaand aan het jaar dat op genoemd landbouwjaar verschijnt. ontvangstbewijzen.
Een andere manier om de gevestigde pachtovereenkomsten op het platteland te bewijzen is via de aanvragen voor het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB), waarbij we bedenken dat als de verklaring met betrekking tot het verzoek om deze hulp wordt gedaan in februari of maart van de overeenkomstige huidige campagne, de pachtovereenkomst zou ingaan in Oktober van het voorgaande jaar. In deze gevallen kunt u een document opvragen dat de genoemde overeenkomst certificeert. Dit kunt u doen bij het Ministerie van Landbouw, waar wordt verklaard uit welk jaar deze steun voor de gepachte gronden is aangevraagd.
Wat is de looptijd van een Rural Lease-contract?
Een van de belangrijkste situaties waarmee u rekening moet houden, is de duur van de “Rustiek huurcontract”. Deze overweging wordt aangegeven na de door de wet vastgestelde hervorming, dat wil zeggen een duur van vijf (5) jaar. Bovendien zal elke clausule in het contract die een kortere duur aangeeft, nietig zijn.
Met betrekking tot de huur wordt gespecificeerd dat de wet op de plattelandshuur specifiek bepaalt dat het bedrag vrijelijk tussen de betrokken partijen zal worden overeengekomen en dat de vorm van de vergoeding in geld zal zijn, maar dat de mogelijkheid wordt opengelaten dat een vergoeding in natura kan worden vastgesteld. , zolang de omzetting ervan in geld kan worden uitgevoerd.
Na bovengenoemde wijziging kunnen de partijen het toetsingssysteem instellen dat zij passend achten. In het geval dat de partijen geen overeenstemming bereiken of het nergens over eens kunnen worden over de herziening van de huurprijs van het contract, specificeert de respectieve wet op plattelandshuurovereenkomsten in artikel 13 dat “Bij gebrek aan een uitdrukkelijk akkoord zal er geen inkomenstoetsing plaatsvinden.”
Aan de andere kant wordt ook gespecificeerd dat in het geval er tussen de partijen een uitdrukkelijke overeenkomst bestaat over een bepaald mechanisme voor het herzien van monetaire waarden waarbij de referentie-index of methodologie niet gedetailleerd is, de inkomsten jaarlijks zullen worden bijgewerkt op basis van referentie. aan de jaarlijkse variatie van Concurrentievermogengarantie-index.
Ook is het van belang om rekening te houden met de uitvoering van de werkzaamheden die aan het verhuurde onroerend goed worden uitgevoerd, waarbij de eigenaar verantwoordelijk is voor het uitvoeren van de reparaties die nodig zijn voor het behoud van het behoud van het verhuurde onroerend goed. dat het op correcte wijze kan dienen voor het gebruik of de exploitatie waarvoor het bij het sluiten van het oorspronkelijke contract bestemd was, zonder dat de verhuurder het recht krijgt om de huurprijs voor de uitgevoerde werken te verhogen.
Wat gebeurt er als de eigenaar van de Rustic Lease de nodige werkzaamheden aan het terrein niet uitvoert?
Indien de eigenaar of verhuurder de noodzakelijke werkzaamheden aan de woning niet uitvoert, kan de huurder:
- Doe een gerechtelijk verzoek om de reparaties uit te voeren die u nodig acht.
- Los het contract op.
- Vraag een korting aan die evenredig is aan de huurprijs.
- De huurder moet zelf de desbetreffende werken uitvoeren en de desbetreffende terugbetaling aanvragen, via compensatie met de daaropvolgende huurgelden naarmate deze verschuldigd worden, indien men van mening is dat de huurder de oorsprong van de kosten van de uit te voeren werken wil overnemen.
Al deze situaties die in dit punt worden uitgelegd, zijn de overwegingen waarmee rekening moet worden gehouden bij het formaliseren van een landelijk huurcontract.
Welke soorten huurovereenkomsten zijn vrijgesteld van de wet op de plattelandshuur?
- Alle seizoenscontracten die korter zijn dan het landbouwjaar.
- Alle pachtovereenkomsten voor grond die namens de huurder werden bewerkt en voorbereid, regelden het zaaien of de plantage die in het betreffende contract was gespecificeerd.
- Degenen wier doel eigendommen zijn die zijn verworven voor een of andere reden van openbaar nut of sociaal belang, in de voorwaarden voorzien door de toepasselijke bijzondere wetgeving.
- Alle contracten die als hoofdfunctie hebben.
- Het gebruik van stoppels, secundaire weilanden, gebroken weilanden, montaneras en alles wat met secundair gebruik te maken heeft.
- De toepassingen die gericht zijn op het inzaaien of verbeteren van braakliggende gronden.
- De jacht.
- Alle industriële, lokale veehouderijen of gronden die uitsluitend bestemd zijn voor veeteelt, stallen of omheiningen.
- Elke activiteit die verschilt van landbouw, veeteelt of bosbouw.
- Ook vrijgesteld zijn contracten die betrekking hebben op gemeenschappelijke eigendommen, eigendommen die toebehoren aan lokale bedrijven en buurtbossen in gemeenschappelijke handen, die onderworpen moeten zijn aan hun specifieke regelgeving.
Er zijn een aantal omstandigheden waarin de niet-toepassing van de Wet op de Landelijke Huurpacht wordt bevorderd, waaronder: huurprijzen die al onder het toepassingsgebied van de huidige Stedelijke Huurwet vallen.
