តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីមើលឃ្លាជាន់នៅក្នុងកម្ចីទិញផ្ទះ?

ការបំប្លែងពីរដងមុន/ក្រោយប្រតិបត្តិការ និងកិច្ចព្រមព្រៀង

កាលពីខែធ្នូឆ្នាំមុន តុលាការកំពូលនៃសហភាពអឺរ៉ុប (CJEU) បានកាត់ទោសធនាគារអេស្ប៉ាញឱ្យប្រគល់ប្រាក់ទាំងអស់ដែលលើសដោយឃ្លាជាន់ ដោយលុបបំបាត់ការមិនត្រលប់មកវិញដែលបង្កើតឡើងដោយតុលាការកំពូល (TS) ក្នុងខែឧសភា ឆ្នាំ 2013។ ហើយដែលកំណត់ការត្រឡប់មកវិញ។ នៃ​ការ​គិត​ថ្លៃ​លើស​ពី​កាលបរិច្ឆេទ​ដូច​គ្នា។ សេចក្តីសម្រេច​នេះ​ចាត់​ទុក​ថា​ការ​កំណត់​ការ​ថយ​ក្រោយ​គឺ​ផ្ទុយ​ទៅ​នឹង​ច្បាប់​សហគមន៍ ដែល​ក្នុង​ការ​អនុវត្ត​មាន​ន័យ​ថា​ការ​ទទួល​ស្គាល់​ការ​ថយ​ក្រោយ​សរុប​ពី​ការ​ចុះ​ហត្ថលេខា​លើ​កម្ចី។

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានថ្ងៃថ្មីៗនេះ រដ្ឋាភិបាលនៃប្រទេសអេស្បាញបានសម្រេចចិត្តពន្យារពេលមួយសប្តាហ៍ទៀតនូវច្បាប់របស់ព្រះរាជក្រឹត្យដែលចែងអំពីប្រព័ន្ធក្រៅប្រព័ន្ធតុលាការ ដើម្បីប្រគល់ប្រាក់ដែលប្រមូលបានដោយមិនត្រឹមត្រូវសម្រាប់ប្រយោគជាន់មិនមានតម្លាភាព។ ការពិតនេះមានន័យថាការពន្យារពេលការបោះពុម្ពច្បាប់ស្តីពីការបញ្ចាំថ្មី។ កាលពីខែធ្នូ រដ្ឋាភិបាលបានសម្រេចពន្យារពេលការអនុម័តលើក្រមនៃការអនុវត្តល្អ ដើម្បីជួយសម្រួលដល់ការត្រលប់មកវិញនូវការចំណាយលើសសម្រាប់ប្រយោគជាន់។

- រឿងដំបូងដែលយើងត្រូវធ្វើគឺស្វែងរក និងអានដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវប័ណ្ណបញ្ចាំរបស់យើង។ ជាធម្មតាវាត្រូវបានទទួលស្គាល់នៅក្នុងចំណងជើងដែលមានចំណងជើងដូចជា "ដែនកំណត់នៃការអនុវត្តការប្រាក់អថេរ" "ដែនកំណត់នៃភាពប្រែប្រួល" ឬ "អត្រាការប្រាក់អថេរ" ។ វាក៏មានសារៈសំខាន់ផងដែរក្នុងការយកចិត្តទុកដាក់លើការវិវត្តន៍ជាប្រវត្តិសាស្ត្រនៃអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ប្រសិនបើចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2009 អ្នកមិនបានកត់សម្គាល់ឃើញការធ្លាក់ចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៃការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក ឬវានៅតែថេរ វាទំនងជាថាអ្នកមានឃ្លាជាន់។

បញ្ចាំនៅអេស្ប៉ាញដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ - ការណែនាំរហ័ស!

(22-11-2018, 09:08 AM)Spitfire58 Wrote: (22-11-2018, 06:59 AM)Sam Wrote: (19-11-2018, 03:44 PM)Raye Wrote: ខ្ញុំបានព្យាយាម ដើម្បីទទួលបានការបង្វិលសងពី Banco Popular ហើយពួកគេបានបដិសេធជាមួយនឹងអំណះអំណាងថាវាមិនមែនជាផ្ទះដំបូងរបស់ខ្ញុំទេ។

ខ្ញុំ​គិត​ថា​អ្នក​អាច​សួរ​មេធាវី/កម្មវិធី​ណា​មួយ​សម្រាប់​កិច្ច​ព្រម​ព្រៀង​មិន​ឈ្នះ​មិន​គិត​ថ្លៃ។ អាក្រក់បំផុតដែលពួកគេអាចនិយាយបានគឺ "ទេ" ។ ប្រសិនបើអ្នកទាក់ទងក្រុមហ៊ុនមួយចំនួន ខ្ញុំប្រាកដថាយ៉ាងហោចណាស់មួយនឹងឆ្លើយតបជាមួយនឹងការឆ្លើយតបជាវិជ្ជមាន។ កុំភ្លេចផ្តល់ព័ត៌មានលម្អិតឱ្យបានច្រើនតាមដែលអាចធ្វើបាន ដើម្បីឱ្យពួកគេអាចដឹងថាតើករណីរបស់អ្នកនឹងធ្វើឱ្យពួកគេទទួលបានប្រាក់ឬអត់។

ពួកគេគួរតែធ្វើការទូទាត់ដោយស្វ័យប្រវត្តិ នោះពិតជាល្អណាស់។ ជាអកុសល ធនាគារមិនដឹងពីរបៀបធ្វើវាទេ។ ដំណើរការដោយស្វ័យប្រវត្តិតែមួយគត់ដែលពួកគេបានគ្រប់គ្រងដើម្បីរៀនរហូតមកដល់សព្វថ្ងៃនេះគឺការយកលុយរបស់អ្នក។

ការប្រៀបធៀបតម្លៃឈើ | $ 10,21 ក្នុង 2019 ឥឡូវគឺ 2021

A Floor Clause ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថា 'Floor Clause' ឬ 'Mortgage Floor' គ្រាន់តែជាឃ្លាមួយដែលត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងកិច្ចសន្យាបញ្ចាំអត្រាអថេរនៅក្នុងប្រទេសអេស្ប៉ាញក្នុងរយៈពេល 20 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ហើយដែលប៉ះពាល់ដល់អត្រាការប្រាក់ដែលត្រូវបង់លើកម្ចីទិញផ្ទះ។

នៅក្នុងការបញ្ចាំអត្រាអថេររបស់អេស្ប៉ាញភាគច្រើន អត្រាការប្រាក់ដែលត្រូវបង់ត្រូវបានគណនាដោយប្រើអត្រាយោងនៃអត្រាការប្រាក់អឺរ៉ូអន្តរធនាគារផ្តល់ជូន (Euribor) ។ ប្រសិនបើការប្រាក់យោងកើនឡើង នោះការប្រាក់ហ៊ីប៉ូតែកក៏កើនឡើង ដូចគ្នាដែរ ប្រសិនបើ EURIBOR ថយចុះ នោះការទូទាត់ការប្រាក់នឹងថយចុះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបញ្ចូលឃ្លាជាន់ក្នុងកិច្ចសន្យាបញ្ចាំ មានន័យថា អ្នកកាន់ហ៊ីប៉ូតែកមិនទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពេញលេញពីការដួលរលំនៃ EURIBOR ទេ ព្រោះនឹងមានអត្រាការប្រាក់អប្បបរមាសម្រាប់បង់លើការបញ្ចាំ (ដែលគេស្គាល់ថាជា "ជាន់")។ កម្រិតជាន់នឹងអាស្រ័យលើធនាគារដែលផ្តល់ការបញ្ចាំ និងពេលវេលាដែលវាត្រូវបានចុះកិច្ចសន្យា ប៉ុន្តែវាជារឿងធម្មតាទេដែលឃើញជាន់ពី 3 ទៅ 4% ។

តុលាការកំពូលបានកាត់ទុកការចាត់ទុកជាមោឃៈនៃឃ្លាជាន់ក្រោមថាជាការបំពាន ក្នុងចំណោមហេតុផលផ្សេងទៀតដោយសារតែពួកគេមិនមានតម្លាភាព។ វាត្រូវបានគេយល់ថាមានតម្លាភាព ប្រសិនបើព័ត៌មានច្បាស់លាស់ ហើយអតិថិជនមានលទ្ធភាពយល់ពីខ្លឹមសារ និងផលវិបាករបស់វា[3]។

នាមទូទៅ និងត្រឹមត្រូវ | ផ្នែកនៃការនិយាយ

នៅក្នុងការបញ្ចាំរបស់អេស្ប៉ាញភាគច្រើន អត្រាការប្រាក់ដែលត្រូវបង់ត្រូវបានគណនាដោយយោងទៅ EURIBOR ឬ IRPH ។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់នេះកើនឡើង ការប្រាក់លើកម្ចីទិញផ្ទះក៏នឹងកើនឡើង ដូចគ្នាដែរ ប្រសិនបើវាថយចុះ ការបង់ការប្រាក់នឹងថយចុះ។ នេះត្រូវបានគេស្គាល់ផងដែរថាជា "កម្ចីទិញផ្ទះអត្រាអថេរ" ដោយសារការប្រាក់ដែលត្រូវបង់លើការបញ្ចាំនេះប្រែប្រួលជាមួយ EURIBOR ឬ IRPH ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការបញ្ចូលឃ្លាជាន់ក្នុងកិច្ចសន្យាបញ្ចាំមានន័យថា អ្នកកាន់ហ៊ីប៉ូតែកមិនទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពេញលេញពីការធ្លាក់ចុះនៃអត្រាការប្រាក់នោះទេ ព្រោះវានឹងមានអត្រាអប្បបរមា ឬជាន់នៃការប្រាក់ដែលត្រូវបង់លើហ៊ីប៉ូតែក។ កម្រិតនៃឃ្លាអប្បបរមានឹងអាស្រ័យលើធនាគារដែលផ្តល់ការបញ្ចាំ និងកាលបរិច្ឆេទដែលវាត្រូវបានចុះកិច្ចសន្យា ប៉ុន្តែវាជារឿងធម្មតាសម្រាប់អត្រាអប្បបរមាគឺនៅចន្លោះពី 3,00 ទៅ 4,00%។

នេះមានន័យថាប្រសិនបើអ្នកមានអត្រាការប្រាក់អថេរជាមួយ EURIBOR និងជាន់ដែលបានកំណត់នៅ 4% នៅពេលដែល EURIBOR ធ្លាក់ចុះក្រោម 4% អ្នកនឹងត្រូវបង់ការប្រាក់ 4% លើកម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក។ ដោយសារបច្ចុប្បន្ន EURIBOR គឺអវិជ្ជមាននៅ -0,15% អ្នកកំពុងបង់ការប្រាក់លើសលើប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកសម្រាប់ភាពខុសគ្នារវាងអត្រាអប្បបរមា និង EURIBOR បច្ចុប្បន្ន។ យូរៗទៅ នេះអាចតំណាងឱ្យរាប់ពាន់អឺរ៉ូបន្ថែមទៀតក្នុងការបង់ប្រាក់ការប្រាក់។