ការស៊ើបអង្កេត Fannie Mae: ភាពមិនប្រក្រតីនៃគណនេយ្យនៅក្នុង
ដោយផ្អែកលើកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ Gallego & Rivas ផ្តល់ជូនការសិក្សាដោយមិនគិតថ្លៃ ឯកសាររបស់ម្ចាស់ដែលអាចរងផលប៉ះពាល់ដោយ "ឃ្លាជាន់" នៅក្នុងកម្ចីទិញផ្ទះរបស់ពួកគេ។ នៅចុងបញ្ចប់នៃអត្ថបទនេះ យើងនឹងពន្យល់ពីរបៀបដែលអ្នកដែលរងផលប៉ះពាល់អាចចូលប្រើសេវាកម្មនេះ។
ដំបូងបង្អស់៖ តើអ្វីជា "ឃ្លាជាន់"? ហ៊ីប៉ូតែកត្រូវបានគេនិយាយថាមាន "ឃ្លាជាន់" នៅពេលដែលនៅក្នុងហ៊ីប៉ូតែកការប្រាក់អថេរ មានប្រយោគមួយនៅក្នុងកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចីហ៊ីប៉ូតែក ដែលកំណត់ថាការប្រាក់លើការបញ្ចាំនេះមិនអាចតិចជាងកម្រិតជាក់លាក់នោះទេ។
ម្យ៉ាងវិញទៀត ក្នុងករណីនេះ ហ៊ីប៉ូតែកមិនអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីអត្រាការប្រាក់ទាប និងពីការធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ដែលអាចកើតឡើងបានទេ ដោយសារអត្រាការប្រាក់អប្បបរមាត្រូវបាន "ចាក់សោរ" ហើយគ្មានអត្រាការប្រាក់ដែលបានកំណត់ខាងក្រោមវាអាចអនុវត្តបាន។ នៅក្នុង "ឃ្លាជាន់" ។ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ អត្រាការប្រាក់ Euribor មានកម្រិតទាបណាស់ ហើយឃ្លាទាំងនេះបានតំណាងឱ្យការខាតបង់យ៉ាងច្រើនសម្រាប់អតិថិជនជាច្រើន។
តុលាការកំពូលបានប្តឹងឧទ្ធរណ៍ចំពោះការប្រកាច់ផ្នែកសេដ្ឋកិច្ចដែលអាចតំណាងឱ្យធនាគារឱ្យត្រលប់មកវិញនូវចំនួនសរុបដែលមិនបានគិតប្រាក់ដល់អតិថិជនមុនថ្ងៃទី 9 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2013 ចាប់តាំងពីដោយពិចារណាថាមានការបញ្ចាំរាប់ពាន់ដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយ "ឃ្លាជាន់" ធនាគារនឹងត្រូវបង្ខំឱ្យប្រគល់ប្រាក់រាប់ពាន់លានអឺរ៉ូដល់អតិថិជនរបស់ពួកគេ។
ប្រយោគសាមញ្ញ បំពេញ និងស្មុគស្មាញ - វេយ្យាករណ៍
របៀបទាមទារពាក្យជាន់ក្រោម ឃ្លាជាន់គឺច្បាស់ជាពាក្យធនាគារល្បីបំផុតមួយនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ហើយវាមិនមែនសម្រាប់តិចទេ ប៉ុន្តែតើយើងពិតជាដឹងថាវាជាអ្វី? តើវាងាយស្រួលក្នុងការដឹងថាតើកម្ចីទិញផ្ទះរបស់យើងមានឃ្លាប្រភេទនេះដែរឬទេ? តើយើងអាចទាមទារសំណងពីអ្វីដែលយើងបានបង់លើសក្នុងអំឡុងពេលនេះដោយរបៀបណា? បន្ទាប់យើងនឹងព្យាយាមដោះស្រាយរាល់ការសង្ស័យទាំងនេះ។
ចូរចាប់ផ្តើមដោយកំណត់នូវអ្វីដែលឃ្លាជាន់គឺ ដែលជាអ្វីដែលកំណត់ការប្រាក់អប្បបរមាលើកម្ចីទិញផ្ទះរបស់យើង ពោលគឺយើងត្រូវបង់អប្បបរមានោះ ទោះបីជាសន្ទស្សន៍ដែលវាត្រូវបានភ្ជាប់គឺទាបជាងច្រើន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពផ្ទុយគ្នាមិនកើតឡើងទេ ដោយសារមិនមានដែនកំណត់ខាងលើ ប្រសិនបើសន្ទស្សន៍ខ្លួនវាកើនឡើងជានិទស្សន្ត។
ផ្លូវក្រៅតុលាការជាមូលដ្ឋានរួមមានការទាមទារចំនួនទឹកប្រាក់ដែលធនាគារជំពាក់យើង ឈានដល់កិច្ចព្រមព្រៀង និងបញ្ចប់ជម្លោះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទោះបីជាដំណោះស្រាយនេះហាក់បីដូចជាសមហេតុផល និងសមហេតុផលបំផុតក៏ដោយ វាស្ទើរតែមិនដែលត្រូវបានអនុវត្តដោយជោគជ័យនោះទេ ចាប់តាំងពីធនាគារជាធម្មតាមិនប្រគល់ប្រាក់វិញទេ លុះត្រាតែមានប្រយោគដែលកំណត់វា។
ហើយម្យ៉ាងវិញទៀត ផ្លូវកាត់ក្តីដែលពិបាក និងស្មុគស្មាញជាងសម្រាប់បុគ្គល ប៉ុន្តែដែលរាយការណ៍ថាមានភាគរយខ្ពស់នៃភាពជោគជ័យចាប់តាំងពីបន្ទាប់ពីការកាត់ក្តីជាច្រើនដងរបស់តុលាការ Mercantile និងលើសពីនេះទៅទៀត សាលក្រមរបស់តុលាការកំពូល។ នៃថ្ងៃទី 9 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2013 (ដែលបានប្រកាសឃ្លាជាន់ទទេ) ប្រយោគភាគច្រើនអំណោយផល។
ទី១៣ | លក្ខណៈពេញលេញ | ក្រុមហ៊ុន Netflix Inc
អ្នកអាចរកឃើញឃ្លាជាន់ (Clausula Suelo) នៅក្នុងប័ណ្ណបញ្ចាំរបស់អ្នក។ នៅក្នុងភាសាអេស្ប៉ាញ ឯកសារនេះត្រូវបានគេហៅថា "Deed of Mortgage Loan"។ ឯកសារនេះត្រូវបានចុះហត្ថលេខានៅចំពោះមុខសារការីសាធារណៈក្នុងពេលតែមួយដែលផ្ទះត្រូវបានទិញ។
នៅពេលដែលកិច្ចសន្យាបញ្ចាំត្រូវបានចុះហត្ថលេខានៅចំពោះមុខសារការី ធនាគារយកវាទៅចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យដើម្បីចុះបញ្ជីវា។ នៅពេលដែលប័ណ្ណបញ្ចាំត្រូវបានចុះបញ្ជី ធនាគារបានទទួលវា ហើយត្រូវតែយកដោយអតិថិជន ឬមេធាវីរបស់ពួកគេ។
អ្នកអាចទទួលបានបញ្ជីនៃការទូទាត់ដែលបានធ្វើឡើងចាប់តាំងពីអ្នកបានចុះហត្ថលេខាលើការបញ្ចាំនៅលើគេហទំព័ររបស់ធនាគារ ឬនៅសាខាដែលអ្នកបានបញ្ចាំ។ ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់បានធ្លាក់ចុះ ហើយការបញ្ចាំរបស់អ្នកមិនទាន់មាន អ្នកប្រហែលជាមានឃ្លាជាន់បញ្ចាំ។
អ្នកត្រូវដាក់ទម្រង់បែបបទទៅធនាគាររបស់អ្នកជាមួយនឹងច្បាប់ចម្លងនៃប័ណ្ណបញ្ចាំ និងបង្កាន់ដៃចុងក្រោយដែលបញ្ជាក់ពីការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប្រចាំខែ។ លើសពីនេះទៀត អ្នកអាចដាក់ការប៉ាន់ប្រមាណនៃការបង់ប្រាក់លើស។ ធនាគារមិនតម្រូវឱ្យឆ្លើយតបចំពោះអ្នកទេ ប៉ុន្តែជាធម្មតាវាឆ្លើយតបទៅអតិថិជនរបស់ខ្លួនដោយការយល់ព្រម ឬបដិសេធការទាមទារនេះ។ ប្រសិនបើធនាគារមិនលុបចោលប្រយោគជាន់ក្រោមរបស់អ្នកនៃការបញ្ចាំ ហើយប្រគល់ប្រាក់ដែលអ្នកបានបង់លើសនោះ អ្នកត្រូវចាប់ផ្តើមការទាមទារផ្លូវច្បាប់។
សភាតំណាងរដ្ឋមីនីសូតា អនុម័តច្បាប់ការងារ និងអាជីវកម្មទូទៅ
ឃ្លាជាន់គឺជាលក្ខខណ្ឌដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានអត្រាអថេរ ដែលកំណត់ភាពប្រែប្រួលនៃអត្រាការប្រាក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកមានកម្ចីអត្រាការប្រាក់អថេរដោយផ្អែកលើ EURIBOR បូក 1% ហើយធនាគារកំណត់លក្ខខណ្ឌដែលកំណត់អត្រាការប្រាក់អប្បបរមាដែលត្រូវបង់ដោយអ្នកនៅ 3% ។ ថ្ងៃនេះ EURIBOR ទាបជាង 0% ដូច្នេះអ្នកគួរតែបង់ 1% លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក ប៉ុន្តែដោយសារដែនកំណត់ដែលបានបង្កើតឡើងក្នុងឃ្លាជាន់នេះ អត្រាអប្បបរមាដែលអ្នកនឹងបង់នឹងមាន 3% ដែលមើលទៅមិនយុត្តិធម៌ទាល់តែសោះ។ ពិតទេ?
ប្រាក់កម្ចីកម្ចីទិញផ្ទះភាគច្រើននៅក្នុងប្រទេសអេស្ប៉ាញគឺជាប្រាក់កម្ចីកម្ចីទិញផ្ទះដែលមានអត្រាអថេរ។ ហើយភាគច្រើននៃប្រាក់កម្ចីទាំងនេះគឺផ្អែកលើអត្រា EURIBOR ។ ហើយភាគច្រើននៃប្រាក់កម្ចីទាំងនេះត្រូវបានធ្វើឡើងនៅក្នុងការកើនឡើងនៃអចលនទ្រព្យដែលទីបំផុតបានផ្ទុះឡើងក្នុងឆ្នាំ 2008 ។
ប្រសិនបើ Floor Clause បំពាន នេះមិនអាចប៉ះពាល់ដល់អ្នកប្រើប្រាស់តាមមធ្យោបាយណាមួយឡើយ។ នេះមានន័យថា ប្រាក់កម្ចីនឹងដំណើរការដូចជាប្រសិនបើឃ្លាជាន់មិនត្រូវបានអនុវត្តតាំងពីដំបូង។ វាមានន័យថាឃ្លាជាន់មិនដែលមានទេ ព្រោះវាទុកជាមោឃៈពីថ្ងៃដំបូង។
