កម្ចីទិញផ្ទះនៅប្រទេសអេស្ប៉ាញ - ការណែនាំរហ័ស!
មនុស្សកាន់តែច្រើនឡើងដឹងថាពួកគេមានឃ្លាមួយនៅក្នុងផ្ទះរបស់ពួកគេ ហើយសម្រេចចិត្តទាមទារវាពីធនាគាររបស់ពួកគេ។ ការសម្រេចចិត្តនេះមានការពាក់ព័ន្ធជាពិសេសចាប់តាំងពីខែធ្នូឆ្នាំមុន តុលាការយុត្តិធម៌នៃសហភាពអឺរ៉ុប (CJEU) បានចេញសេចក្តីសម្រេចដែលបាននិយាយថា ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលប្រមូលបាននៅក្នុងកិច្ចសន្យាកម្ចីទិញផ្ទះចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2009 នៅពេលដែលឃ្លាទាំងនេះបានចាប់ផ្តើមត្រូវបានបញ្ចូល គួរតែត្រូវបានត្រឡប់មកវិញ។
ដោយសារភាគច្រើននៃការបញ្ចាំរបស់អេស្ប៉ាញគឺស្របតាម Euribor - អត្រាប្រែប្រួល - ធនាគារបានសម្រេចចិត្តបញ្ចូលឃ្លាជាន់ដែលនឹងអនុញ្ញាតឱ្យការប្រាក់មិនធ្លាក់ចុះក្រោមអប្បបរមា បើទោះបីជា Euribor ដែលហ៊ីប៉ូតែកសំដៅធ្វើក៏ដោយ។
ការប្រឹក្សាជាមួយការគណនាឃ្លាជាន់គឺជាជំហានជាមូលដ្ឋានមួយដើម្បីជៀសវាងផលវិបាកនៅពេលទាមទារឃ្លាជាន់ពីធនាគារ។ វាអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកដឹងជាមុននូវចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអាចត្រូវបានទាមទារពីអង្គភាព។
មានលទ្ធភាពនៃការគណនាវាតាមរយៈការគណនាឃ្លាជាន់នៃអង្គការអ្នកប្រើប្រាស់ និងអ្នកប្រើប្រាស់ (OCU) ដែលចំនួនទឹកប្រាក់អាចត្រូវបានលម្អិតដោយបញ្ចូលទិន្នន័យមួយចំនួន៖ ដើមទុនដំបូង កាលបរិច្ឆេទនៃការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាបញ្ចាំ ឌីផេរ៉ង់ស្យែលដែលអាចអនុវត្តបាន ឬការប្រាក់ដំបូង។ អត្រា, ក្នុងចំណោមអ្នកដទៃទៀត។
菊子学房地产英语第二弹！បន្តហាត់!
សេចក្តីសម្រេចនាពេលថ្មីៗនេះដោយតុលាការកំពូលអឺរ៉ុប និងអេស្ប៉ាញបានធ្វើឱ្យវាអាចបង្ខំធនាគារឱ្យលុបចោល "ឃ្លាជាន់" នៃការដាក់បញ្ចាំ ហើយអនុវត្តអត្រាការប្រាក់ដំបូងដែលបានព្រមព្រៀងក្នុងប័ណ្ណបញ្ចាំ។
នេះបង្កប់ន័យមិនត្រឹមតែការលុបចោល "អត្រាការប្រាក់ជាន់" នោះទេ (ដែលកំណត់ថាតើអត្រាការប្រាក់អាចធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតណា) និងការអនុវត្តអត្រាដំបូងដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា (ជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយដែលត្រូវគ្នាក្នុងការដំឡើងប្រចាំខែ) ប៉ុន្តែក៏មានលទ្ធភាពនៃការងើបឡើងវិញផងដែរ។ ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់លើសដោយសារតែការអនុវត្តនៃឃ្លាជាន់។ ក្នុងករណីខ្លះនេះគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដ៏សំខាន់។
ដូច្នេះ ធនាគារមួយចំនួនទទួលយកការលុបចោលនូវឃ្លាជាន់នេះ និងការសងប្រាក់វិញពេញលេញនៃការប្រាក់ដែលគិតលើសទាំងអស់ក្នុងរយៈពេលអតិបរមាបីខែចាប់ពីពេលដែលអតិថិជនដាក់សំណើដែលត្រូវគ្នា។
តើអ្នកគួរលះបង់ភាពចាំបាច់នៃការវាយតម្លៃឬ?
ឃ្លាជាន់គឺជាលក្ខខណ្ឌដែលរួមបញ្ចូល ឬរួមបញ្ចូលផ្នែកដ៏ល្អនៃប្រព័ន្ធធនាគារអេស្ប៉ាញនៅក្នុងកិច្ចសន្យាកម្ចីទិញផ្ទះអត្រាអថេរ។ នៅពេលដែលវាត្រូវបានភ្ជាប់ទៅសន្ទស្សន៍យោងអឺរ៉ុប Euribor ឬសន្ទស្សន៍យោងដែលមិនសូវពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។ ការដាក់បញ្ចូលរបស់វាតម្រូវឱ្យអតិថិជនបង់អត្រាអប្បបរមា ឬការប្រាក់ ដោយមិនគិតពីការវិវត្តនៃទីផ្សារ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត គាត់មិនអាចទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីដំណើរការដ៏ល្អនៃទ្រព្យសម្បត្តិហិរញ្ញវត្ថុទាំងនេះទេ។ ដូចដែលបានកើតឡើងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដែលជាពិសេស Euribor ស្ថិតនៅក្នុងទឹកដីអវិជ្ជមាន ដែលបង្ហាញពីឌីផេរ៉ង់ស្យែល - 0,161% ។
ដោយផ្អែកលើសេណារីយ៉ូទូទៅនេះ សេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការកំពូលនៅថ្ងៃទី 9 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2013 បានប្រកាសឃ្លាជាន់នេះទុកជាមោឃៈ ហើយបានតម្រូវឱ្យអង្គភាពធនាគារត្រូវប្រគល់មកវិញនូវចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានបង់លើសចាប់តាំងពីកាលបរិច្ឆេទនៃសេចក្តីសម្រេច។ ម៉្យាងវិញទៀត ជាមួយនឹងសេចក្តីសម្រេចរបស់អ៊ឺរ៉ុប បានកើតមានឡើងនូវការថយក្រោយសរុប ដែលបង្ខំឱ្យស្ថាប័នឥណទានប្រគល់មកវិញនូវចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានបង់លើសពីការចាប់ផ្តើមនៃកិច្ចសន្យាប្រាក់កម្ចី។
បេសកកម្មមួយក្នុងចំណោមបេសកកម្មរបស់អ្នកក្នុងនាមជាអ្នកប្រើប្រាស់ធនាគារគឺដើម្បីកំណត់ថាតើការបញ្ចាំដែលអ្នកទើបតែដកចេញនោះពាក់ព័ន្ធនឹងឃ្លាជាន់។ ជាពិសេសនៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ដែលអ្នកអាចប៉ះពាល់ដល់ ឬជួសជុលឧបទ្ទវហេតុនេះ ព្រោះវានឹងធ្វើឱ្យអ្នកចំណាយប្រាក់អឺរ៉ូច្រើនជាងការគិតដំបូង។ ផងដែរ ជួលសេវាកម្មវិជ្ជាជីវៈរបស់ក្រុមហ៊ុនច្បាប់។ សរុបមក មានសញ្ញាជាច្រើនដែលអាចផ្តល់ឱ្យអ្នកដឹងថាតើអ្នកពិតជាកំពុងស្វែងរកប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានលក្ខណៈទាំងនេះ។
ការស៊ើបអង្កេត Fannie Mae: ភាពមិនប្រក្រតីនៃគណនេយ្យនៅក្នុង
ឃ្លាជាន់គឺជាការកំណត់ដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះអត្រាអថេរដែលកំណត់ភាពប្រែប្រួលនៃអត្រាការប្រាក់ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកមានកម្ចីអត្រាការប្រាក់អថេរដោយផ្អែកលើ EURIBOR បូក 1% ហើយធនាគារអនុវត្តលក្ខខណ្ឌដែលកំណត់អត្រាការប្រាក់អប្បបរមាដែលត្រូវបង់ដោយអ្នកនៅ 3% ។ ថ្ងៃនេះ EURIBOR ទាបជាង 0% ដូច្នេះអ្នកគួរតែបង់ 1% លើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់អ្នក ប៉ុន្តែដោយសារតែដែនកំណត់ដែលបានបង្កើតឡើងក្នុងឃ្លាជាន់នេះ អត្រាអប្បបរមាដែលអ្នកនឹងបង់នឹងមាន 3% ដែលហាក់ដូចជាមិនយុត្តិធម៌ទាល់តែសោះ។ ពិត?
ប្រាក់កម្ចីកម្ចីទិញផ្ទះភាគច្រើននៅក្នុងប្រទេសអេស្ប៉ាញគឺជាប្រាក់កម្ចីកម្ចីទិញផ្ទះដែលមានអត្រាអថេរ។ ហើយភាគច្រើននៃប្រាក់កម្ចីទាំងនេះគឺផ្អែកលើអត្រា EURIBOR ។ ហើយភាគច្រើននៃប្រាក់កម្ចីទាំងនេះត្រូវបានធ្វើឡើងនៅក្នុងការកើនឡើងនៃអចលនទ្រព្យដែលទីបំផុតបានផ្ទុះឡើងក្នុងឆ្នាំ 2008 ។
ប្រសិនបើ Floor Clause បំពាន នេះមិនអាចប៉ះពាល់ដល់អ្នកប្រើប្រាស់តាមមធ្យោបាយណាមួយឡើយ។ នេះមានន័យថា ប្រាក់កម្ចីនឹងដំណើរការដូចជាប្រសិនបើឃ្លាជាន់មិនត្រូវបានអនុវត្តតាំងពីដំបូង។ វាមានន័យថាឃ្លាជាន់មិនដែលមានទេ ព្រោះវាទុកជាមោឃៈពីថ្ងៃដំបូង។
