Ипотека бойынша пайыздар бүгін төмендеді
Қыркүйектен бастап федералдық қорлардың мөлшерлемесі үш пайыздық тармаққа, 5,25 пайыздан 2,25 пайызға дейін төмендеді. Алайда, осы күрт құлдырауға қарамастан, 30 жылдық тіркелген мөлшерлемемен ипотека бойынша орташа пайыздық мөлшерлеме дәл осы уақыт аралығында тек жарты пайыздық тармаққа – 6,4%-дан 5,9%-ға дейін төмендеді. Неліктен орталық банктің агрессивті әрекеті осы ипотекалық мөлшерлемелерге соншалықты аз әсер етті және бұл нені білдіреді?
ФРЖ ипотекалық мөлшерлемелерді белгілемейді, бірақ ол федералды қорлардың мөлшерлемесі үшін номиналды мақсатты белгілейді, депозит қабылдаушылардың бір-біріне өздерінің резервтік қалдықтарын, әдетте, бір түнде (өте қысқа өтеу мерзімі) қарызға беру жылдамдығы. Өз кезегінде, федералдық қорлардың мөлшерлемесі өтеу мерзімі мен сапасы ұқсас басқа тіркелген кіріс активтерінің бағасына тікелей әсер етеді (дефолт тәуекелі мен өтімділік тұрғысынан өлшенеді); Бұл, мысалы, қысқа мерзімді қазынашылық бағалы қағаздарға қатысты. Дегенмен, активтің өтелу мерзімі ұзарған сайын оның бағасы мен қорлар мөлшерлемесі арасындағы байланыс әлсірейді. Себебі ұзақ мерзімді облигацияның бағасы барлық тиісті активтердің қысқа мерзімді мөлшерлемелерінің соңғы өзгерістерін ғана емес, сонымен бірге олардың күтілетін қысқа мерзімді мөлшерлемелерін де қамтиды. Мысалы, 10 жылдық қазынашылық облигациялар бойынша пайыздық мөлшерлеме мен федералды қорлардың мөлшерлемесі арасындағы спрэд жақында өсті, өйткені федералды қорлардың мөлшерлемесі болашақта көтеріледі деп күтілуде.
Ипотека мөлшерлемесін болжау
Несие берушілер өз қаражатын ипотекалық несиені ұзарту кезінде пайдаланатындықтан, олар әдетте несие құнының 0,5% және 1% аралығындағы комиссияны алады, ол ипотекалық төлемдерден төленеді. Бұл комиссия ипотека бойынша төленген жалпы пайыздық мөлшерлемені (жылдық пайыздық мөлшерлеме (APR) деп те аталады) және үйдің жалпы құнын арттырады. APR - бұл ипотеканың пайыздық мөлшерлемесі және басқа шығындар.
Мысалы, 200.000 жылға 4% пайыздық мөлшерлемемен 30 2 АҚШ доллары көлеміндегі несиеде 4.000% комиссиялық комиссия бар. Сондықтан үй сатып алушының бастапқы жарнасы XNUMX долларды құрайды. Егер үй иесі несие сомасымен бірге бастапқы жарнаны қаржыландыруды шешсе, бұл олардың APR ретінде есептелген пайыздық мөлшерлемесін тиімді арттырады.
Ипотекалық несие берушілер өз салымшыларының қаражатын пайдаланады немесе несие беру үшін үлкенірек банктерден төмен пайыздық мөлшерлемемен ақша алады. Несие беруші үй иелерінен ипотеканы ұзарту үшін алатын пайыздық мөлшерлеме мен қарыз ақшаны ауыстыру үшін төлейтін мөлшерлеменің арасындағы айырмашылық - кірістіліктің спрэд сыйлығы (YSP). Мысалы, несие беруші 4% пайызбен қаражат алады және 6% пайызбен ипотеканы ұзартады, несие бойынша 2% пайызды алады.
Ипотекалық несие берушілер несие үшін қанша табады?
Кейінгі айларда нарық көрсеткіштері жақсарғанымен, орталық банк бірқалыпты жұмыс істеуді қамтамасыз ету, сондай-ақ қолайлы қаржылық жағдайларды жақсартуға көмектесу үшін бұл активтерді сатып алуды жалғастырды. Біз Федералды резервтік жүйенің MBS агенттігін сатып алуын - Джинни Мэй, Фанни Мэй және Фредди Мак қолдаған ипотекалық облигацияларды және пандемия кезіндегі нарықтық динамикасын, соның ішінде ипотекалық несие мөлшерлемелері неліктен рекордтық төменгі деңгейге дейін төмендегенін зерттейміз.
Бұл бағалы қағаздар инвесторларға негізгі қарыз бойынша ай сайынғы төлемдерді және негізгі ипотека бойынша пайыздарды бөледі. MBS агенттігінің инвесторлары мемлекет кепілдіктері арқылы несиелік тәуекелден қорғалғанымен, олар алдын ала төлем тәуекеліне тап болады.
Белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотекасы бар үй иелері ай сайын алдын ала белгіленген өтеу кестесіне сәйкес негізгі қарызды және пайыздарды төлейді. Дегенмен, қарыз алушының кез келген уақытта ипотеканың негізгі сомасын азайту мүмкіндігі бар. (Бұл әдетте қарыз алушы несиені қайта қаржыландырғанда немесе үйді сатқанда орын алады.) Бұл алдын ала төлем опциясының бастапқы құны қарыз алушының ипотекалық пайыздық мөлшерлемесінде көрсетіледі және MBS инвесторына беріледі.
Ипотекалық несие берушілер қалай ақша табады
Кіріс спред премиумы (YSP) делдал ретінде әрекет ететін ипотекалық брокер қарыз алушыға сәйкес келетін несие берушінің номиналды пайыздық мөлшерлемесінен жоғары пайыздық мөлшерлемені қарыз алушыға сатқаны үшін бастапқы несие берушіден алатын өтемақы түрі болып табылады. . Кейде YSP несиеге байланысты шығындарды жабу үшін қолданылуы мүмкін, осылайша қарыз алушы қосымша шығындарды төлеуге мәжбүр болмайды.
1999 жылы қабылданған заңнаманың нәтижесінде несие спредінің сыйақысы ипотекалық брокердің үй сатып алушыға көрсететін нақты қызметтеріне негізделген болуы керек. Заң бойынша кірістілік дифференциалды сыйақысы несие жабылған кезде HUD-1 нысанында хабарлануын талап етті. Кейіннен, 2010 жылғы Додд-Фрэнк қаржылық реформасы туралы заң жобасы өнімділік бойынша сыйлықақыны толығымен заңсыз деп таныды, бұл 2008-09 қаржы дағдарысынан кейін тұтынушыларды қорғау үшін салынған тыйым.
Ипотекалық брокерлер қарыз алушы бастапқы комиссияны төлеген кезде, несие беруші брокерге несие спредін немесе екеуінің комбинациясын төлеген кезде тікелей қарыз алушылар өтейді. Егер бастапқы комиссия болмаса, қарыз алушы нарыққа қарағанда жоғары пайыздық мөлшерлемені төлеуге келіседі.
