სავალდებულოა თუ არა იპოთეკის რეგისტრაცია რეესტრში?

არანორმალური იპოთეკა

შუალედური სესხის გამსესხებლები სულ უფრო ხშირად იღებენ არარეგისტრირებულ იპოთეკას, როგორც სესხის უზრუნველყოფას. მიუხედავად იმისა, რომ დაურეგისტრირებელი იპოთეკა ანიჭებს გამსესხებელს პრიორიტეტს მსესხებლის რომელიმე არაუზრუნველყოფილი კრედიტორთან შედარებით, არარეგისტრირებული იპოთეკა არ აძლევს გამსესხებელს იგივე უფლებებს ან სარგებელს, როგორც რეგისტრირებულ იპოთეკას.

ავსტრალიის კაპიტალის ტერიტორიისა და ახალი სამხრეთ უელსის კანონმდებლობით, რეგისტრირებულ იპოთეკის მფლობელებს შეუძლიათ გასაჩივრება მხოლოდ შეზღუდულ გარემოებებში და ექვემდებარებიან მხოლოდ პროცენტს, რომელიც რეგისტრირებული იყო იპოთეკის დადებამდე. ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი უფლება, რომელსაც აქვს რეგისტრირებული იპოთეკის მფლობელი, არის შესაძლებლობა გაყიდოს ქონება, როგორც იპოთეკარის მფლობელობაში სხვა კრედიტორის ჩარევის გარეშე.

გარემოებებიდან გამომდინარე, დაურეგისტრირებელი იპოთეკა შეიძლება იყოს უპირატესი შემდგომ არარეგისტრირებულ იპოთეკაზე და ყველა არაუზრუნველყოფილ კრედიტორზე. თუმცა, ის არ ანიჭებს პრიორიტეტს არცერთ რეგისტრირებულ იპოთეკას და არც არსებული რეგისტრირებული იპოთეკის მფლობელს ხელს არ უშლის მსესხებელს მეტი თანხის სესხებას. იპოთეკის დოკუმენტის პირობებიდან გამომდინარე, არარეგისტრირებული იპოთეკის მფლობელს შეიძლება ჰქონდეს უფლება დანიშნოს ქონების მიმღები, რომელსაც შეუძლია ქონების გაყიდვა. თუმცა, მიმღებს არ აქვს იგივე უფლება, როგორც მფლობელობაში მყოფი იპოთეკარი, გადააჭარბოს სხვა რეგისტრირებული კრედიტორების ინტერესებს საკუთრებაში. შესაბამისად, შეიძლება გაგიჭირდეთ ქონების გაყიდვა.

იპოთეკის სახეები კანონით

იპოთეკა თავისთავად არ არის ვალი, ეს არის კრედიტორის გარანტია ვალისთვის. ეს არის მიწის (ან მისი ექვივალენტის) პროცენტის გადაცემა მესაკუთრისგან იპოთეკურ გამსესხებელზე, იმ პირობით, რომ ეს პროცენტი დაუბრუნდება მფლობელს, როდესაც დაკმაყოფილდება ან განხორციელდება იპოთეკის პირობები. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, იპოთეკა არის გარანტია იმ სესხისთვის, რომელსაც გამსესხებელი აძლევს მსესხებელს.

ეს სიტყვა არის ფრანგული სამართლის ტერმინი, რაც ნიშნავს "მკვდარი გირავნობას", თავდაპირველად მხოლოდ უელსის იპოთეკას გულისხმობდა (იხ. ქვემოთ), მაგრამ გვიან შუა საუკუნეებში იგი გამოიყენებოდა ყველა გეგზე და ხელახლა იქნა ინტერპრეტირებული პოპულარული ეტიმოლოგიით. იღუპება) როცა ვალდებულება შესრულებულია ან ქონება ყადაღით არის აღებული[1].

უმეტეს იურისდიქციაში, იპოთეკა მჭიდროდ არის დაკავშირებული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ სესხებთან და არა სხვა აქტივებით (როგორიცაა ნავები) და ზოგიერთ იურისდიქციაში მხოლოდ მიწის დადება შეიძლება იპოთეკით. იპოთეკა არის სტანდარტული მეთოდი, რომლითაც ფიზიკურ პირებს და ბიზნესებს შეუძლიათ შეიძინონ უძრავი ქონება საკუთარი რესურსებიდან დაუყონებლივ სრული ღირებულების გადახდის გარეშე. იხილეთ იპოთეკური სესხი საცხოვრებელი იპოთეკური სესხებისთვის და კომერციული იპოთეკა კომერციული ქონების მიმართ სესხებისთვის.

უზუფრუქტუარი იპოთეკა

მიწის რეესტრი (ასევე ცნობილი როგორც მისი უდიდებულესობის მიწის რეესტრი) არის გაერთიანებული სამეფოს მთავრობის არამინისტრობის დეპარტამენტი. იგი შეიქმნა 1862 წელს ინგლისსა და უელსში ქონებისა და მიწის საკუთრების ოფიციალურად დასარეგისტრირებლად.

თავდაპირველად რეგისტრაცია ნებაყოფლობითი იყო. თუმცა, საკუთრების რეგისტრაციის შესახებ 1925 წლის კანონი ადგენს რეგისტრაციის სავალდებულო ხასიათს, რომელიც თანდათან შემოღებულ იქნა 1990 წლამდე, როდესაც მიწის ან ქონების ნებისმიერი გადაცემა არ იწვევდა მისი ქონების რეესტრში რეგისტრაციის აუცილებლობას. 2002 წლის ქონების რეგისტრაციის შესახებ კანონმა ჩაანაცვლა 1925 წლის კანონი, რამაც მნიშვნელოვნად გაზარდა სავალდებულო რეგისტრაციის ფაქტორები. ახლა, ყველა ნაყიდი, გაყიდული, შემოწირული ან იპოთეკით დადებული მიწა უნდა დარეგისტრირდეს მიწის რეესტრში.

როგორ შეგიძლიათ გაიგოთ? თუ თქვენ გაქვთ თქვენი საკუთრების მოწმობა სახლში, სწრაფი შემოწმება გამოავლენს, გაქვთ თუ არა კრემისფერი საკუთრების მოწმობა ან ლურჯი საფასური. ეს ნიშნავს, რომ თქვენს სახლს უკვე აქვს სათაური ნომერი მიწის რეესტრში.

თუ თქვენ გაქვთ რამდენიმე ძველი ორიგინალური დოკუმენტის ნაკრები და დოკუმენტი, რომელიც გამოიყენება საკუთრების გადასაცემად თქვენს სახელზე შეძენისას არის გადამზიდავი, თქვენი ქონება სავარაუდოდ ჯერ კიდევ არარეგისტრირებულია.

იპოთეკა საკუთრების უფლების შესანახად

უძრავი ქონების კაპიტალის იპოთეკა არის ფართოდ გამოყენებული მეთოდი გირაოს შესაქმნელად ინდოეთის ბანკებიდან და სხვა ფინანსური ინსტიტუტებიდან მიღებული სესხის წინააღმდეგ. თუმცა, ის ადვილად ექვემდებარება თაღლითობას.

ეს იმიტომ ხდება, რომ ის იქმნება უბრალოდ კრედიტორთან საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების დეპონირებით. ასეთი იპოთეკის შესაქმნელად წერილობითი ინსტრუმენტი არ არის საჭირო. ვინაიდან არ არსებობს წერილობითი ინსტრუმენტი, ასეთი იპოთეკის რეგისტრაცია არ არის საჭირო 1908 წლის სარეგისტრაციო აქტის მიხედვით. მიუხედავად იმისა, რომ ამ ტიპის იპოთეკის დაურეგისტრირება აადვილებს მის შექმნას, ის ასევე ხსნის თაღლითობის შესაძლებლობებს არაეჭვმიტანილი მსესხებლების მიერ. .

მაგალითად, ეროვნულმა საბინაო ბანკმა დაადგინა საკუთრების დოკუმენტების გაყალბება, ერთსა და იმავე ქონებაზე მრავალჯერადი დაფინანსება და ქონების სამართლიანი იპოთეკით გაყიდვა, როგორც თაღლითობის საერთო მოდუსი საბინაო დაფინანსების სექტორში, საცხოვრებელი ადგილი.

ბოლო 140 წლის განმავლობაში, ინდოეთში სამართლიანი იპოთეკის დაწყებიდან, ვალის დაფინანსების მოთხოვნები, საკრედიტო ინსტიტუტების ორგანიზება და მიწის ბაზრის ხასიათი განიცადა რადიკალური ცვლილება. კაპიტალის იპოთეკური თაღლითობის მზარდი ტენდენციის შესაჩერებლად, უზრუნველყოფის ამ ფორმის კრიტიკული გამოკვლევა გახდა აუცილებელი.