¿Qué es la ejecución judicial de la hipoteca?

Bienes embargados

Un caso de ejecución hipotecaria suele tardar varios meses o más en completarse. El mero hecho de presentar un caso no permite al prestamista tomar posesión de la vivienda ni obliga al propietario a mudarse. A menudo hay formas de resolver el caso antes de que se complete.

Si un propietario se retrasa en el pago de la hipoteca, el prestamista le envía una carta en la que le dice cuánto debe pagar en un plazo determinado (dándole al menos 35 días) para ponerse al día y evitar la ejecución hipotecaria. Esto se denomina carta de «notificación de incumplimiento y derecho a subsanar» (carta de incumplimiento).  Véase 14 M.R.S. § 6111.

Tenga en cuenta que si el propietario intenta pagar después de la fecha límite, la cantidad necesaria para ponerse al día será mayor que la cantidad que exige la carta de incumplimiento porque se necesitará más después de la fecha límite. Aunque el prestamista acepte el importe de la carta de impago después del plazo, el propietario seguirá estando atrasado en los pagos mensuales y/o en el importe total adeudado.

Si el propietario de la vivienda no se pone al día en el plazo establecido en la carta de impago, el prestamista puede iniciar una acción de ejecución hipotecaria «notificando» al propietario de la vivienda una citación y una demanda de ejecución hipotecaria.    El propietario puede ser notificado en persona por un alguacil, o por correo (si el propietario firma y devuelve el recibo de la demanda enviada por correo).

Ejecución hipotecaria judicial frente a la no judicial

Se lleva a cabo mediante la presentación de una demanda en el Tribunal Regional de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la propiedad. En el caso de que una casa de dos plantas situada en la ciudad de Baguio haya sido hipotecada por el propietario, ¿se puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria en la ciudad de Makati? No. Tenga en cuenta que la ubicación de la propiedad hipotecada es la base para determinar dónde debe presentarse la demanda.

Ahora bien, si, tras la debida notificación y audiencia, el tribunal considera que el acreedor hipotecario tiene derecho a la reparación solicitada, el tribunal dictará sentencia ordenando al deudor hipotecario que pague la cantidad adeudada al acreedor.

El deudor tiene la oportunidad de pagar la cantidad en un plazo no inferior a noventa (90) días ni superior a ciento veinte (120) días a contar desde la firmeza de la sentencia. ¿Qué sucede cuando el deudor no paga su obligación durante el período de 90 a 120 días?

En el caso de los cónyuges Benito Baysa y Victoria Baysa contra los cónyuges Fidel Plantilla y Susan Plantilla y otros, G.R. nº 159271, de 13 de julio de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que el requisito del poder o autoridad especial para vender encuentra apoyo en el Nuevo Código Civil de Filipinas.

Diagrama de flujo del proceso de ejecución judicial

La ejecución hipotecaria es el proceso por el cual un prestamista, normalmente un banco, toma posesión de una vivienda cuando un prestatario no puede realizar los pagos de su hipoteca. La ejecución hipotecaria puede ser devastadora y puede hacer que una persona y/o una familia pierdan su casa. Cuando un prestatario compra una casa y obtiene financiación hipotecaria, firma un contrato en el que se establece que la casa sirve como garantía del préstamo y puede ser embargada en caso de que el prestatario no haga los pagos requeridos.

Después de que el prestatario no cumpla con un determinado número de pagos, el prestamista tiene la autoridad para embargar la propiedad del prestatario y venderla para recuperar la deuda de la hipoteca. En algunos casos, el prestamista ofrecerá un período de gracia en el que se puede realizar un pago para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los dos tipos diferentes de ejecuciones hipotecarias son las ejecuciones no judiciales y las ejecuciones judiciales. Una ejecución hipotecaria no judicial, o una ejecución por poder de venta, no requiere la intervención de los tribunales. El prestamista, a menudo un banco, puede vender la propiedad hipotecada directamente para recuperar el dinero que se debe por la hipoteca. Esta opción de ejecución hipotecaria sólo está disponible en algunos estados.

Fases de la ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es un método para ejecutar el pago de una deuda garantizada por una hipoteca, una escritura de fideicomiso o un gravamen sobre un bien inmueble, vendiendo el bien inmueble y aplicando el producto de la venta para satisfacer la deuda. Como resultado de la ejecución hipotecaria, el propietario pierde todos los derechos sobre la propiedad.

Una ejecución hipotecaria por la vía civil difiere de una ejecución hipotecaria por poder de venta. Una ejecución hipotecaria por acción civil se presenta en el tribunal de distrito o en el tribunal superior, dependiendo del valor de la propiedad inmobiliaria sujeta a ejecución. El procedimiento para una venta en una ejecución hipotecaria por acción civil está contenido en el Artículo 29A del Capítulo 1 de los Estatutos Generales de Carolina del Norte. Un juez en una ejecución hipotecaria por acción civil tiene una jurisdicción y autoridad más amplia que el secretario en una ejecución hipotecaria por poder de venta. Consulte el tema de ayuda sobre juicios para obtener más información sobre los casos civiles.

En este método de ejecución hipotecaria no se celebra una audiencia judicial antes de que se dicte una sentencia de ejecución hipotecaria.    Sin embargo, una persona que tenga un interés en la propiedad inmobiliaria puede comparecer ante el secretario y solicitar que se anule la sentencia de ejecución hipotecaria sobre la base de que el impuesto ha sido pagado o que el gravamen fiscal en el que se basa la sentencia no es válido. Sin embargo, la persona que desee que se anule la sentencia debe comparecer ante el secretario para solicitar la moción antes de la ejecución de la sentencia.