बंधक दरें आज गिर गई हैं
सितंबर से संघीय निधि दर का लक्ष्य तीन प्रतिशत अंक घटाकर 5,25 प्रतिशत से 2,25 प्रतिशत कर दिया गया है। हालाँकि, इस तेज गिरावट के बावजूद, 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक पर औसत ब्याज दर केवल आधा प्रतिशत अंक गिर गई है - 6,4% से 5,9% तक - इसी अवधि में। केंद्रीय बैंक की आक्रामक कार्रवाई का इन बंधक दरों पर इतना कम प्रभाव क्यों पड़ा है, और इसका क्या मतलब है?
फेड बंधक दरें निर्धारित नहीं करता है, लेकिन यह संघीय निधि दर के लिए एक नाममात्र लक्ष्य निर्धारित करता है, वह दर जिस पर डिपॉजिटरी संस्थान एक-दूसरे को अपने आरक्षित शेष उधार देते हैं, आमतौर पर रातोंरात (बहुत कम परिपक्वता)। बदले में, संघीय निधि दर सीधे समान परिपक्वता और गुणवत्ता की अन्य निश्चित आय परिसंपत्तियों की कीमत को प्रभावित करती है (डिफ़ॉल्ट जोखिम और तरलता के संदर्भ में मापा जाता है); उदाहरण के लिए, यह अल्पकालिक ट्रेजरी प्रतिभूतियों का मामला है। हालाँकि, जैसे-जैसे किसी परिसंपत्ति की परिपक्वता अवधि बढ़ती है, उसकी कीमत और फंड दर के बीच का संबंध और अधिक कमजोर हो जाता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि लंबी अवधि के बांड की कीमत में न केवल सभी प्रासंगिक परिसंपत्तियों की अल्पकालिक दरों में हाल के बदलाव शामिल होते हैं, बल्कि उनकी अपेक्षित अल्पकालिक दरें भी शामिल होती हैं। उदाहरण के लिए, 10-वर्षीय ट्रेजरी बांड पर ब्याज दर और संघीय निधि दर के बीच का अंतर हाल ही में बढ़ गया है क्योंकि भविष्य में संघीय निधि दर बढ़ने की उम्मीद है।
बंधक ब्याज दर की भविष्यवाणी
क्योंकि ऋणदाता बंधक का विस्तार करते समय अपने धन का उपयोग करते हैं, वे आम तौर पर ऋण मूल्य के 0,5% और 1% के बीच मूल शुल्क लेते हैं, जिसका भुगतान आपके बंधक भुगतान के साथ किया जाता है। यह शुल्क बंधक पर भुगतान की गई कुल ब्याज दर - जिसे वार्षिक प्रतिशत दर (एपीआर) के रूप में भी जाना जाता है - और घर की कुल लागत को बढ़ाता है। एपीआर बंधक पर ब्याज दर और अन्य खर्च हैं।
उदाहरण के लिए, 200.000 वर्षों में 4% की ब्याज दर के साथ 30 डॉलर के ऋण का मूल कमीशन 2% है। इसलिए, होमबॉयर की उत्पत्ति शुल्क $4.000 है। यदि गृहस्वामी ऋण राशि के साथ मूल शुल्क का वित्तपोषण करने का निर्णय लेता है, तो इससे उनकी ब्याज दर में प्रभावी रूप से वृद्धि होगी, जिसकी गणना एपीआर के रूप में की जाती है।
बंधक ऋणदाता अपने जमाकर्ताओं से धन का उपयोग करते हैं या ऋण लेने के लिए कम ब्याज दरों पर बड़े बैंकों से धन उधार लेते हैं। ब्याज दर के बीच का अंतर जो ऋणदाता घर के मालिकों को बंधक का विस्तार करने के लिए चार्ज करता है और जिस दर से वे उधार ली गई राशि को फिर से भरने के लिए भुगतान करते हैं, वह यील्ड स्प्रेड प्रीमियम (वाईएसपी) है। उदाहरण के लिए, ऋणदाता 4% ब्याज पर धन उधार लेता है और 6% ब्याज पर एक बंधक का विस्तार करता है, ऋण पर 2% ब्याज अर्जित करता है।
बंधक ऋणदाता ऋण पर कितना कमाते हैं?
हालांकि बाद के महीनों में बाजार के कामकाज में सुधार हुआ है, केंद्रीय बैंक ने सुचारू कामकाज बनाए रखने के साथ-साथ समायोजनात्मक वित्तीय स्थितियों को बढ़ावा देने में मदद करने के लिए इन परिसंपत्तियों की खरीद जारी रखी है। हम फेडरल रिजर्व की एजेंसी एमबीएस की खरीद - गिन्नी मॅई, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक द्वारा गारंटीकृत बंधक बांड - और महामारी के दौरान उनसे संबंधित बाजार की गतिशीलता का पता लगाते हैं, जिसमें बंधक दरें रिकॉर्ड निचले स्तर तक क्यों गिर गईं।
ये प्रतिभूतियाँ निवेशकों को अंतर्निहित बंधक पर मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान वितरित करती हैं। हालाँकि एजेंसी एमबीएस में निवेशक सरकारी गारंटी द्वारा क्रेडिट जोखिम से सुरक्षित हैं, लेकिन उन्हें पूर्व भुगतान जोखिम का सामना करना पड़ता है।
निश्चित दर बंधक वाले गृहस्वामी एक पूर्व निर्धारित परिशोधन कार्यक्रम के अनुसार हर महीने मूलधन और ब्याज का भुगतान करते हैं। हालाँकि, उधारकर्ता के पास किसी भी समय बंधक के मूलधन को कम करने का विकल्प होता है। (यह आमतौर पर तब होता है जब उधारकर्ता ऋण पुनर्वित्त करता है या घर बेचता है।) इस पूर्व भुगतान विकल्प का प्रारंभिक मूल्य उधारकर्ता की बंधक ब्याज दर में परिलक्षित होता है और एजेंसी एमबीएस निवेशक को प्रेषित किया जाता है।
बंधक ऋणदाता कैसे पैसा कमाते हैं
यील्ड स्प्रेड प्रीमियम (वाईएसपी) मुआवजे का एक रूप है जो एक बंधक दलाल, एक मध्यस्थ के रूप में कार्य करता है, एक उधारकर्ता को ब्याज दर बेचने के लिए मूल ऋणदाता से प्राप्त करता है जो ऋणदाता की नाममात्र ब्याज दर से ऊपर है जिसके लिए उधारकर्ता पूरा करता है आवश्यकताएं। कभी-कभी वाईएसपी को ऋण से जुड़ी लागतों को कवर करने के लिए लागू किया जा सकता है, ताकि उधारकर्ता को अतिरिक्त लागत का भुगतान न करना पड़े।
1999 में पारित कानून के परिणामस्वरूप, यील्ड डिफरेंशियल प्रीमियम को होमब्यूरर को बंधक दलाल द्वारा प्रदान की जाने वाली वास्तविक सेवाओं से उचित रूप से संबंधित होना था। यील्ड डिफरेंशियल प्रीमियम भी कानून द्वारा HUD-1 फॉर्म पर घोषित किया जाना था जब ऋण बंद हो गया था। इसके बाद, 2010 डोड-फ्रैंक वित्तीय सुधार बिल ने प्रदर्शन बोनस को पूरी तरह से गैरकानूनी घोषित कर दिया, 2008-09 के वित्तीय संकट के बाद उपभोक्ताओं की सुरक्षा के लिए प्रतिबंध लगाया गया।
बंधक दलालों को सीधे उधारकर्ताओं द्वारा मुआवजा दिया जाता है जब उधारकर्ता एक उत्पत्ति शुल्क का भुगतान करता है, जब ऋणदाता दलाल को उपज स्प्रेड प्रीमियम, या दोनों के संयोजन का भुगतान करता है। यदि कोई मूल कमीशन नहीं है, तो उधारकर्ता बाजार दर से अधिक ब्याज दर का भुगतान करने के लिए सहमत हो सकता है।
