õiglane hüpoteek
58. a) Hüpoteek on konkreetsele kinnisvarale õiguse üleandmine raha ettemakse või laenuna ettemakse, olemasoleva või tulevase võlana ettemakse tagamiseks või kohustuse täitmine, mis võib tekitada rahalist vastutust.
(b) Kui hüpoteegipidaja nõustub hüpoteegipidaja isiklikult hüpoteegialuse vara valdust loovutamata tasuma hüpoteegiraha ja nõustub otse või kaudselt, et lepingujärgse tasumata jätmise korral on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga koormatud vara müümiseks ja müügist saadava tulu kasutamiseks vajalikus ulatuses hüpoteegiraha tasumiseks, nimetatakse tehingut lihthüpoteegiks ja hüpoteegipidajat lihthüpoteegipidajaks.
Seadusliku hüpoteegi eelised
Kinnisvara sulgemine on menetlus, mille eesmärk on eemaldada isikult kinnisvara (tuntud ka kui kinnisvara) omamise ja valdamise õigus. Pärast arestimist ei kuulu isik enam vara omandisse ning ta peab kõik oma asjad ära viima ja kolima.
Sulgemise algatab isik või ettevõte, kellel on kinnisvara pandiõigus. Tavaliselt seab üürileandja oma kinnisvarale pandiõiguse võla tasumise tagatiseks. Tavaliselt annab majaomanik oma kodu pandiõiguse pangale tagatiseks pangale laenu maksmisel. Mõnel juhul võib kinnisasjale panna pandiõiguse ka ilma omaniku nõusolekuta, kui võlgneb raha, mida pole tasutud. Näiteks saab puusepp esitada pandiõiguse majaga tehtud töö eest, IRS saab esitada pandiõiguse tasumata maksude kohta ja võlausaldaja saab esitada pandiõiguse tasumata kohtuotsuse kohta.
Usaldusakt on hüpoteegi eriliik, mille kinnisvaraomanik annab kolmandale isikule, mida nimetatakse usaldusisikuks ja kellel on volikiri müüa kinnisvara võlausaldaja (näiteks laenuandja) kasuks kuni võla tasumiseni. . Pangad ja teised laenuandjad kasutavad sageli usaldusakti.
Hüpoteegiga koormatud kodu müük hüpoteegipidaja poolt kolmandale isikule
Sundõigusakt (lieu deed) on hüpoteegiga koormatud vara omaniku poolt hüpoteegipidajale üleandmine hüpoteegiga tagatud kohustuse täielikul täitmisel. 735 ILCS 5/15-1401. Hüpoteegipidajal tekib omandiõigus varale, mille suhtes kehtivad olemasolevad nõuded või pandiõigus, kuid hüpoteeki ei liideta laenuandja omandiõigusega varale. Id Asendusakti vastuvõtmine lõpetab laenusaaja ja kõigi teiste hüpoteegivõla eest vastutavate isikute vastutuse, kui ei ole asendusakti tehinguga samaaegselt sõlmitud vastupidist kokkulepet. Id. Tingimused, mille alusel laenuvõtja annab ja laenuandja sunniraha sulgemise asemel akti vastu võtab, on väga läbiräägitavad ja sõltuvad vastavate osapoolte suhtelistest läbirääkimispositsioonidest. Kuna Illinoisi, Wisconsini ja Indiana kohtupraktika sellel teemal on hõre, on kasulik tutvuda föderaal- ja teiste osariikide kohtupraktikaga.
Teiseks laenuvõtja eeliseks on see, et hoitakse ära avalikkus, hüpoteeklaenu vormistamise ja muude kohustuste täitmisega kaasnevad kulutused ja aeg, millega kaasneb vara kaotamine. Kolmandaks võib laenuandja nõustuda tasuma kogu või osa ülekandetasud või isegi täiendava rahalise tasu, kui kinnisvara omakapital ületab hüpoteeklaenu. Laenuandja makstav summa on aga tavaliselt väiksem kui summa, mida maksaks kolmas isik, kui see leitakse. Lõpuks võib laenuandja laenusaajale tagastada teatud piiratud omandiõigused või muud varalised õigused, nagu kogu vara või osa vara liising, ostuoptsioon, ostueesõigus jms. Laenuandjad ei taha aga sageli anda laenuvõtjale järelejäänud õigusi kinnisvara hankimiseks ilma kõigi tasumata intressideta. Kui antakse optsioon või ostueesõigus, piirab laenuandja tavaliselt selle kättesaadavuse aega suhteliselt lühikese ajavahemikuga.
Hüpoteegiseadus Bangladeshis
Olen saanud pangast kirja, et nemad on minu üüritava kinnisvara hüpoteegipidaja. Pank väidab, et minu ja üürileandja vahel sõlmiti üürileping ilma tema nõusolekuta ja palub mul kinnistust lahkuda. Mida ma teha saan?
Kõik nõuetekohaselt vormistatud hüpoteegid sisaldavad klauslit, mille kohaselt peab hüpoteegipidaja (üürileandja) küsima hüpoteegipidaja (panga) nõusolekut, enne kui hüpoteegipidaja üürib kodu kellelegi teisele (üürnikule).
Kui üürileandja seda nõuet täidab, on pank üürniku kohalolekust teadlik ega saa üürnikku välja tõsta isegi siis, kui pank lõpuks oma hüpoteegi tagasinõudmise õigust kasutab, näiteks kui hüpoteegipidaja jätab pangale hüpoteegi tasumata. Pank saab sellisel juhul üürileandjaks ja tal on õigus saada üürnikult üüri.
Kuna hüpoteek on alati kinnistusraamatus registreeritud, siis loetakse, et üürnikul on hüpoteegist ja selle tingimustest teadlik. Kui pank kasutab hüpoteegi tagasinõudmise õigust, ei saa üürnik ettekäändeks tuua teadmatust. Seetõttu tasub üürnikul enne üürilepingu allkirjastamist alati kinnistusametist läbi otsida, kas kinnisvarale on seatud hüpoteek. Jahtava vastuse korral peab üürnik tagama, et üürileandja on saanud hüpoteegipidaja nõusoleku.
