Πώς να ελέγξετε τα νομικά έγγραφα πριν αγοράσετε ακίνητο;
Είμαι βέβαιος ότι όλοι έχετε ακούσει για τις περιβόητες «ρήτρες ορόφου» που περιέχονται στα ισπανικά συμβόλαια στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, όσο είμαι σίγουρος ότι έχετε ακούσει, είμαι εξίσου σίγουρος ότι δεν είστε απολύτως σαφής τι είναι ή τι συνεπάγονται. Αυτή η σύγχυση, που υπάρχει ήδη στην ισπανική κοινότητα και ακόμη περισσότερο στο εξωτερικό, οφείλεται στον τεράστιο όγκο αντιφατικών και μερικές φορές εντελώς ψευδείς πληροφορίες που διαδίδονται από τα μέσα ενημέρωσης. Αν και οφείλω να ομολογήσω ότι σε αυτό δεν βοηθά η τεθλασμένη πορεία που έχει ακολουθήσει η ισπανική νομολογία.
Μια "ρήτρα κατώτατου όρου" είναι μια ρήτρα σε μια σύμβαση υποθήκης που καθορίζει ένα ελάχιστο για τις πληρωμές στεγαστικών δανείων, ανεξάρτητα από το εάν οι συνήθεις τόκοι που συμφωνήθηκαν με το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα είναι κάτω από αυτό το ελάχιστο.
Η πλειονότητα των στεγαστικών δανείων που χορηγούνται στην Ισπανία εφαρμόζει ένα επιτόκιο που καθορίζεται με βάση ένα επιτόκιο αναφοράς, συνήθως το Euribor, αν και υπάρχουν και άλλα, συν μια διαφορά που ποικίλλει ανάλογα με το εν λόγω χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Τι πρέπει να γνωρίζετε για το κενό αποτίμησης
Στα περισσότερα ισπανικά στεγαστικά δάνεια, το καταβλητέο επιτόκιο υπολογίζεται με αναφορά σε EURIBOR ή IRPH. Εάν αυτό το επιτόκιο αυξηθεί, τότε αυξάνεται και ο τόκος στεγαστικού δανείου, ομοίως, εάν μειωθεί, τότε θα μειωθεί και η πληρωμή τόκων. Αυτό είναι επίσης γνωστό ως "υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου", καθώς οι τόκοι που καταβάλλονται επί της υποθήκης ποικίλλουν ανάλογα με το EURIBOR ή το IRPH.
Ωστόσο, η εισαγωγή της ρήτρας κατώτατου στεγαστικού δανείου στη σύμβαση υποθήκης σημαίνει ότι οι κάτοχοι στεγαστικών δανείων δεν επωφελούνται πλήρως από την πτώση του επιτοκίου, καθώς θα υπάρχει ένα ελάχιστο επιτόκιο ή κατώτατο όριο τόκου που θα καταβληθεί για την υποθήκη. Το επίπεδο της ελάχιστης ρήτρας θα εξαρτηθεί από την τράπεζα που χορηγεί την υποθήκη και την ημερομηνία κατά την οποία συνήφθη, αλλά είναι σύνηθες τα ελάχιστα επιτόκια να είναι από 3,00 έως 4,00%.
Αυτό σημαίνει ότι εάν έχετε στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου με EURIBOR και κατώτατο όριο στο 4%, όταν το EURIBOR πέσει κάτω από το 4%, καταλήγετε να πληρώνετε τόκο 4% στην υποθήκη σας. Καθώς το EURIBOR είναι αρνητικό επί του παρόντος, στο -0,15%, πληρώνετε υπερβολικά τους τόκους της υποθήκης σας με τη διαφορά μεταξύ του ελάχιστου επιτοκίου και του τρέχοντος EURIBOR. Με την πάροδο του χρόνου, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει χιλιάδες επιπλέον ευρώ σε πληρωμές τόκων.
Θα πρέπει να παραιτηθείτε από το ενδεχόμενο αξιολόγησης;
Μια ρήτρα κατώτατου ορίου, που συνήθως εισάγεται σε μια οικονομική συμφωνία σε σχέση με ένα μέγιστο όριο ή ένα ελάχιστο επιτόκιο, αναφέρεται σε μια συγκεκριμένη προϋπόθεση που συνήθως περιλαμβάνεται σε χρηματοοικονομικές συμβάσεις, κυρίως δάνεια.
Καθώς ένα δάνειο μπορεί να συναφθεί με βάση σταθερό ή μεταβλητό επιτόκιο, τα δάνεια που συμφωνούνται με κυμαινόμενα επιτόκια συνδέονται συνήθως με ένα επίσημο επιτόκιο (LIBOR στο Ηνωμένο Βασίλειο, EURIBOR στην Ισπανία) συν ένα επιπλέον ποσό (γνωστό ως διαφορικό ή περιθώριο).
Δεδομένου ότι τα μέρη θα θέλουν να έχουν κάποια βεβαιότητα σχετικά με τα πραγματικά καταβληθέντα και εισπραχθέντα ποσά σε περίπτωση απότομων και ξαφνικών κινήσεων στο σημείο αναφοράς, μπορούν, και συνήθως το κάνουν, να συμφωνήσουν σε ένα σύστημα βάσει του οποίου είναι βέβαιοι ότι οι πληρωμές δεν θα είναι πολύ χαμηλές (από την πλευρά της τράπεζας, ώστε να έχει βέβαιο και τακτικό κέρδος) ή πολύ υψηλό (από την πλευρά του δανειολήπτη, ώστε οι πληρωμές να παραμένουν σε προσιτό επίπεδο σε όλη τη διάρκεια της υποθήκης).
Ωστόσο, στην Ισπανία, εδώ και περίπου μια δεκαετία, το αρχικό σύστημα έχει αλλοιωθεί σε σημείο που χρειάστηκε το ισπανικό Ανώτατο Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση για την προστασία των καταναλωτών/υποθηκοφυλάκων από τις συνεχείς καταχρήσεις που τους επιφέρουν οι τράπεζες.
Η ισπανική τράπεζα επιστρέφει τη ρήτρα «Floor Clause» στη «Ρήτρα κατώτατου επιπέδου»
Σύμφωνα με τις διατάξεις του Βασιλικού Διατάγματος 1/2017 σχετικά με τα επείγοντα μέτρα προστασίας των καταναλωτών σχετικά με τις κατώτατες ρήτρες, η Banco Santander δημιούργησε τη μονάδα καταγγελιών κατώτατων ρητρών για την αντιμετώπιση καταγγελιών που ενδέχεται να υποβάλουν οι καταναλωτές στον τομέα εφαρμογής του εν λόγω Βασιλικού Διατάγματος.
Μόλις παραληφθεί από τη Μονάδα Απαιτήσεων, θα μελετηθεί και θα αποφασιστεί για τη νομιμότητα ή απαράδεκτο του.Εάν δεν είναι νόμιμο, ο αιτών θα ενημερωθεί για τους λόγους της άρνησης, περατώνοντας τη διαδικασία.
Εάν ισχύει, ο ενάγων θα ενημερωθεί, αναφέροντας το ποσό της επιστροφής, αναλύοντας και αναφέροντας το ποσό που αντιστοιχεί στους τόκους. Ο αιτών πρέπει να κοινοποιήσει, εντός μέγιστης προθεσμίας 15 ημερών, τη συμφωνία του ή, κατά περίπτωση, τις αντιρρήσεις του για το ποσό.
Εάν συμφωνεί, ο αιτών πρέπει να μεταβεί στο γραφείο του Banco Santander ή σε οποιοδήποτε άλλο υποκατάστημα της Τράπεζας, δηλώνοντας γραπτώς τη συμφωνία του με την πρόταση της Τράπεζας, υπογράφοντας παρακάτω.
