Wie prüft man die rechtlichen Dokumente vor dem Kauf einer Immobilie?
Ich bin sicher, Sie haben alle schon von den berüchtigten „Bodenklauseln“ gehört, die in spanischen Hypothekenverträgen enthalten sind. Aber so viel ich sicher bin, dass Sie davon gehört haben, bin ich mir genauso sicher, dass Ihnen nicht ganz klar ist, was sie sind oder was sie beinhalten. Diese Verwirrung, die bereits in der spanischen Gemeinschaft und noch mehr im Ausland besteht, ist auf die enorme Menge an widersprüchlichen und manchmal direkt falschen Informationen zurückzuführen, die von den Medien verbreitet werden. Wobei ich zugeben muss, dass der Zickzackkurs, den die spanische Rechtsprechung eingeschlagen hat, da nicht hilft.
Eine „Bodenklausel“ ist eine Klausel in einem Hypothekenvertrag, die ein Minimum für die Hypothekenzahlungen festlegt, unabhängig davon, ob die mit dem Finanzinstitut vereinbarten gewöhnlichen Zinsen unter diesem Minimum liegen.
Die meisten in Spanien gewährten Hypotheken unterliegen einem Zinssatz, der auf der Grundlage eines Referenzzinssatzes festgelegt wird, in der Regel des Euribor, obwohl es auch andere gibt, zuzüglich einer Differenz, die je nach Finanzinstitut unterschiedlich ist.
Was Sie über die Bewertungslücke wissen sollten
Bei den meisten spanischen Hypotheken wird der zu zahlende Zinssatz unter Bezugnahme auf den EURIBOR oder den IRPH berechnet. Wenn dieser Zinssatz steigt, dann steigen auch die Zinsen für die Hypothek, und wenn er sinkt, sinkt die Zinszahlung. Dies wird auch als „Hypothek mit variablem Zinssatz“ bezeichnet, da die für die Hypothek zu zahlenden Zinsen mit dem EURIBOR oder dem IRPH variieren.
Die Aufnahme der Floor-Klausel in den Hypothekenvertrag bedeutet jedoch, dass die Hypothekeninhaber nicht vollständig von der Zinssenkung profitieren, da für die Hypothek ein Mindestzinssatz oder eine Untergrenze zu zahlen ist. Die Höhe der Mindestklausel hängt von der Bank ab, die die Hypothek gewährt, und dem Datum, an dem sie abgeschlossen wurde, aber es ist üblich, dass die Mindestsätze zwischen 3,00 und 4,00 % liegen.
Das bedeutet, dass Sie bei einer variabel verzinslichen Hypothek mit EURIBOR und einer Untergrenze von 4 %, wenn der EURIBOR unter 4 % fällt, am Ende 4 % Zinsen auf Ihre Hypothek zahlen. Da der EURIBOR derzeit mit -0,15 % negativ ist, zahlen Sie für die Differenz zwischen dem Mindestsatz und dem aktuellen EURIBOR zu viel Zinsen für Ihre Hypothek. Im Laufe der Zeit könnte dies Tausende von zusätzlichen Euro an Zinszahlungen bedeuten.
Sollten Sie auf die Bewertungskontingenz verzichten?
Eine Floor-Klausel, die normalerweise in eine Finanzvereinbarung in Bezug auf eine Höchstgrenze oder einen Mindestzinssatz aufgenommen wird, bezieht sich auf eine bestimmte Bedingung, die im Allgemeinen in Finanzverträgen enthalten ist, hauptsächlich in Darlehen.
Da ein Kredit auf Basis eines festen oder variablen Zinssatzes vereinbart werden kann, sind variabel vereinbarte Kredite in der Regel an einen offiziellen Zinssatz (im Vereinigten Königreich LIBOR, in Spanien EURIBOR) zuzüglich eines Aufschlags (sog. Spread) gebunden oder Marge).
Da die Parteien bei starken und plötzlichen Bewegungen der Benchmark Gewissheit über die tatsächlich gezahlten und erhaltenen Beträge haben möchten, können sie sich auf ein System einigen, bei dem sie sicher sein können, dass die Zahlungen nicht zu niedrig ausfallen, und tun dies normalerweise auch .(durch die Bank, damit sie einen gewissen und regelmäßigen Nutzen hat) noch zu hoch (durch den Kreditnehmer, damit die Zahlungen während der gesamten Laufzeit der Hypothek auf einem erschwinglichen Niveau bleiben).
In Spanien wurde das ursprüngliche System jedoch seit etwa einem Jahrzehnt so weit korrumpiert, dass der spanische Oberste Gerichtshof eine Entscheidung treffen musste, um Verbraucher / Hypothekennehmer vor dem ständigen Missbrauch zu schützen, den Banken ihnen zufügen.
Die spanische Bank kehrt zur «Floor Clause» zurück die «Floor Clause»
Aufgrund der Bestimmungen des Königlichen Gesetzesdekrets 1/2017 über dringende Verbraucherschutzmaßnahmen in Bezug auf Floor Clauses hat die Banco Santander die Floor Clauses Claims Unit eingerichtet, um sich mit Ansprüchen zu befassen, die Verbraucher im Anwendungsbereich des Königlichen Dekrets geltend machen können -Gesetz.
Nach Eingang bei der Beschwerdestelle wird sie geprüft und über ihre Legitimität oder Unzulässigkeit entschieden.Ist sie nicht legitim, werden dem Antragsteller die Gründe für die Ablehnung mitgeteilt, wodurch das Verfahren beendet wird.
Gegebenenfalls wird der Antragsteller unter Angabe des Erstattungsbetrags, aufgeschlüsselt und unter Angabe des den Zinsen entsprechenden Betrags informiert. Der Antragsteller muss innerhalb einer Frist von höchstens 15 Tagen seine Zustimmung oder gegebenenfalls seine Einwände gegen den Betrag mitteilen.
Wenn sie damit einverstanden sind, muss der Antragsteller zu seiner Banco Santander-Filiale oder einer anderen Filiale der Bank gehen, sich ausweisen und sein schriftliches Einverständnis mit dem Vorschlag der Bank zum Ausdruck bringen, indem er unten unterzeichnet.
