Hipoteca sense pmi
És un mite que cal donar el 20% del preu de compra dun habitatge per aconseguir una hipoteca. Els prestadors ofereixen nombrosos programes de préstecs amb requisits de pagament inicial més baixos per adaptar-se a una varietat de pressupostos i necessitats dels compradors. Tot i això, si opta per aquesta via, haurà de pagar una assegurança hipotecaria privada (PMI). Aquesta despesa addicional pot augmentar el cost dels pagaments mensuals de la hipoteca i, en general, encareix el préstec. Tot i això, és gairebé inevitable si no tens un pagament inicial del 20% o més estalviat.
El PMI és un tipus d'assegurança hipotecaria que els compradors solen haver de pagar en un préstec convencional quan fan un pagament inicial inferior al 20% del preu de compra de l'habitatge. Moltes entitats creditícies ofereixen programes de pagament inicial baix, que permeten donar un pagament inicial de tan sols el 3%. El cost d'aquesta flexibilitat és el PMI, que protegeix la inversió del prestador en cas que vostè no pagui la seva hipoteca, cosa que es coneix com a impagament. En altres paraules, el PMI assegura el prestador, no pas a vostè.
El PMI ajuda els prestadors a recuperar més diners en cas d'impagament. La raó per la qual els prestadors exigeixen la cobertura per als pagaments inicials inferiors al 20% del preu de compra és perquè vostè té una participació menor a casa. Els prestadors li presten més diners per avançat i, per tant, poden perdre més si no paga en els primers anys de propietat. Els préstecs assegurats per l'Administració Federal de l'Habitatge, o préstecs FHA, també requereixen una assegurança hipotecaria, però les directrius són diferents de les dels préstecs convencionals (ho veurem més endavant).
Relació préstec-valor
Però ara que està pagant altes primes d'assegurança hipotecaria, mes rere mes i any rere any, potser no n'està tan segur. De fet, algú amb un préstec FHA de 250.000 dòlars pot esperar pagar uns 30.000 dòlars a primes d'assegurança hipotecaria al llarg de la vida del préstec.
Si heu comprat una casa amb un préstec de la FHA fa alguns anys, pot ser elegible per cancel lar el seu PMI de la FHA avui. Aquesta opció és atractiva perquè no us obligarà a obtenir una nova hipoteca. Si el saldo del préstec és del 78% del preu de compra original, i ha estat pagant el PMI de la FHA durant 5 anys, el prestador o servei ha de cancel·lar la seva assegurança hipotecaria avui, per llei.
Encara que un saldo d'hipoteca baix és una forma segura de cancel·lar l'assegurança hipotecaria de la FHA, pot trigar un temps a arribar a aquest punt. En un préstec FHA fix a 30 anys, us portarà uns deu anys pagar el seu préstec fins al 78% del preu de compra original. Si no heu arribat a aquest punt, continueu fent pagaments durant uns anys més o feu un pagament únic del capital.
La cancel·lació de l'assegurança hipotecaria de la FHA també és possible mitjançant el refinançament a un préstec convencional. El refinançament a una hipoteca convencional sol ser la forma més ràpida i rendible de fer-ho, sobretot si els tipus hipotecaris han baixat des del préstec original. I pot ser l'única manera de fer-ho si va obrir el préstec FHA a o després del 3 de juny de 2013, quan l'assegurança hipotecaria FHA es va convertir en no cancel·lable.
Reclamació de préstec sobre el valor de l'habitatge
L'assegurança hipotecaria ha estat un element bàsic al sector hipotecari des de finals dels anys cinquanta. L'assegurança hipotecaria privada, o PMI, és en realitat una pòlissa d'assegurança com qualsevol altra. L'assegurança hipotecaria als préstecs convencionals s'exigeix quan la primera hipoteca supera el 80% del valor de l'habitatge. Si els prestataris posen el 20 per cent o més, no cal una assegurança hipotecaria. En cas que el préstec entri en execució, el prestador és compensat per la diferència entre el pagament inicial del prestatari i el 20 per cent del valor de l'habitatge. Aquesta quantitat variarà en funció d'altres factors, però en termes generals és així com funciona l'assegurança hipotecaria.
No obstant això, fins a l'aprovació de la Llei de Protecció dels Propietaris d'Habitatges de 1998, l'assegurança hipotecaria era un assumpte de per vida. Llevat que la hipoteca es retirés per venda o refinançament, la pòlissa d'assegurança hipotecaria sempre formaria part de la hipoteca, independentment del valor de mercat actual de l'habitatge. Aquesta llei va proporcionar formes perquè els consumidors es desfessin de l'assegurança hipotecaria, ja sigui mitjançant una sol·licitud directa o una amortització natural, per a tots els préstecs emesos a partir del 29 de juliol de 1999.
Calculadora d'eliminació del Pmi
El PMI és un gran cost per als propietaris dhabitatges, sovint entre 100 i 300 dòlars al mes. Afortunadament, no està atrapat amb el PMI per sempre. Quan hagueu acumulat una mica de capital a casa, hi ha múltiples maneres de desfer-se del PMI i reduir els seus pagaments mensuals.
«Ho pot fer amb una nova taxació, però no tots els prestadors ho permeten. En general, s'ha de basar en les condicions originals del préstec i el valor de l'habitatge a l'hora d'obtenir el préstec. Si no, haurà de refinançar perquè es tingui en compte el nou valor», assenyala Jon Meyer, expert en préstecs de The Mortgage Reports i MLO autoritzat.
Els propietaris d'habitatges amb préstecs convencionals tenen la manera més fàcil de desfer-se del PMI. Aquesta cobertura d'assegurança hipotecaria es cancel·larà automàticament una vegada que el préstec arribi a una relació préstec-valor del 78% (la qual cosa significa que es té un 22% de capital a l'habitatge).
En sol·licitar l'eliminació del PMI, la relació préstec-valor es pot calcular sobre la base del preu de compra original del vostre habitatge o sobre la base de la taxació original del mateix (el que sigui més baix). O bé, si el valor del vostre habitatge ha augmentat, podeu sol·licitar una altra taxació i eliminar el PMI basant-se en el valor actual del vostre habitatge.
