رہن کو دوبارہ فنانس کرنا
A. گھر کے مالک ہونے کا بنیادی ٹیکس فائدہ یہ ہے کہ گھر کے مالکان کی طرف سے حاصل کردہ کرایہ کی آمدنی ٹیکس کے تابع نہیں ہے۔ اگرچہ اس آمدنی پر ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے، گھر کے مالکان رہن کے سود اور پراپرٹی ٹیکس کی ادائیگیوں کے ساتھ ساتھ اپنی وفاقی قابل ٹیکس آمدنی سے کچھ دیگر اخراجات بھی کاٹ سکتے ہیں اگر وہ اپنی کٹوتیوں کو آئٹمائز کرتے ہیں۔ اس کے علاوہ، گھر کے مالکان، ایک حد تک، گھر کی فروخت پر حاصل ہونے والے سرمائے کے منافع کو خارج کر سکتے ہیں۔
ٹیکس کوڈ ان لوگوں کو کئی فوائد فراہم کرتا ہے جو اپنے گھروں کے مالک ہیں۔ بنیادی فائدہ یہ ہے کہ گھر کے مالکان اپنے گھروں سے کرایہ کی آمدنی پر ٹیکس ادا نہیں کرتے ہیں۔ انہیں اپنے گھروں کے کرائے کی قیمت کو قابل ٹیکس آمدنی کے طور پر شمار کرنے کی ضرورت نہیں ہے، حالانکہ یہ قیمت سرمایہ کاری کی واپسی ہے جیسے اسٹاک پر منافع یا بچت اکاؤنٹ پر سود۔ یہ آمدنی کی ایک شکل ہے جس پر ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے۔
گھر کے مالکان اپنے وفاقی انکم ٹیکس سے رہن کے سود اور پراپرٹی ٹیکس کی ادائیگیوں کے ساتھ ساتھ بعض دیگر اخراجات دونوں کاٹ سکتے ہیں اگر وہ اپنی کٹوتیوں کو مدنظر رکھتے ہیں۔ اچھی طرح سے کام کرنے والے انکم ٹیکس میں، تمام آمدنی قابل ٹیکس ہوگی اور اس آمدنی کو بڑھانے کے تمام اخراجات قابل کٹوتی ہوں گے۔ لہذا، اچھی طرح سے کام کرنے والے انکم ٹیکس میں، رہن کے سود اور پراپرٹی ٹیکس کے لیے کٹوتیاں ہونی چاہئیں۔ تاہم، ہمارا موجودہ نظام گھر کے مالکان کی جانب سے موصول ہونے والی ممنوعہ آمدنی پر ٹیکس نہیں لگاتا، اس لیے اس آمدنی کے حصول کے اخراجات کے لیے کٹوتی دینے کا جواز واضح نہیں ہے۔
ٹیکس سے کیا کٹوتی کی جا سکتی ہے۔
تاہم، اگر آپ سرمایہ کاری کی جائیداد خریدتے ہیں اور اسے مالک کے طور پر کرائے پر دیتے ہیں، تو آپ کرایہ کے ساتھ کرایہ کی آمدنی پیدا کرنے کے اخراجات کو پورا کر سکتے ہیں۔ اس میں سود کے اخراجات اور دیکھ بھال اور مرمت کے اخراجات شامل ہیں۔ آپ اس معاملے میں اپنی آمدنی سے لاگت کے طور پر 2% (اور کچھ معاملات میں زیادہ) فرسودگی بھی کم کر سکتے ہیں۔ فرسودگی کا حساب جائیداد کی تعمیراتی لاگت کے فیصد کے طور پر کیا جاتا ہے (دوسرے لفظوں میں، قیمت خرید زمین کی قیمت کو کم کر کے)۔
کٹوتی فنانسنگ
موجودہ قانون کے تحت، ہوم ایکویٹی انٹرسٹ ڈیڈکشن (HMID) گھر کے مالکان کو اجازت دیتا ہے جو اپنے ٹیکس گوشواروں کو اپنی پہلی یا دوسری رہائش گاہ پر $750,000 تک کے پرنسپل پر ادا کردہ رہن کے سود کی کٹوتی کریں۔ موجودہ $750.000 کی ٹوپی ٹیکس کٹس اینڈ جابز ایکٹ (TCJA) کے حصے کے طور پر متعارف کرائی گئی تھی اور 1 کے بعد پرانی $2025 ملین کیپ پر واپس آجائے گی۔
HMID کے فوائد بنیادی طور پر زیادہ آمدنی والے ٹیکس دہندگان کو ہوتے ہیں کیونکہ زیادہ آمدنی والے ٹیکس دہندگان زیادہ بار اشیاء کو تبدیل کرتے ہیں، اور HMID کی قیمت گھر کی قیمت کے ساتھ بڑھ جاتی ہے۔ جب کہ TCJA کی طرف سے HMID کی پوری قیمت کم کر دی گئی ہے، فوائد کا حصہ اب زیادہ آمدنی والے ٹیکس دہندگان پر مرکوز ہے کیونکہ زیادہ ٹیکس دہندگان زیادہ فراخدلی سے معیاری کٹوتی کرتے ہیں۔
اگرچہ HMID کو اکثر ایسی پالیسی کے طور پر دیکھا جاتا ہے جو گھر کی ملکیت کے واقعات کو بڑھاتی ہے، تحقیق بتاتی ہے کہ HMID اس مقصد کو حاصل نہیں کرتا ہے۔ تاہم، اس بات کے شواہد موجود ہیں کہ HMID ان ٹیکس دہندگان کے درمیان ہاؤسنگ کی مانگ میں اضافہ کر کے ہاؤسنگ کے اخراجات میں اضافہ کرتا ہے جو اپنے اخراجات کو مدنظر رکھتے ہیں۔
2020 معیاری کٹوتی
اگر آپ ایک گھر کے مالک ہیں، تو آپ شاید اپنے رہن پر سود کے لیے کٹوتی کے حقدار ہیں۔ ٹیکس کی کٹوتی اس وقت بھی لاگو ہوتی ہے جب آپ کنڈومینیم، کوآپریٹو، موبائل ہوم، کشتی، یا تفریحی گاڑی پر سود ادا کرتے ہیں جو بطور رہائش گاہ استعمال ہوتی ہے۔
قابل کٹوتی رہن کا سود کوئی بھی سود ہے جو آپ کسی پرائمری یا دوسرے گھر کے ذریعے حاصل کردہ قرض پر ادا کرتے ہیں جو آپ کے گھر کو خریدنے، بنانے یا کافی حد تک بہتر بنانے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔ 2018 سے پہلے کے ٹیکس سالوں میں، قرض کی زیادہ سے زیادہ رقم جس میں کٹوتی کی جا سکتی تھی $1 ملین تھی۔ 2018 تک، قرض کی زیادہ سے زیادہ رقم $750.000 تک محدود ہے۔ 14 دسمبر 2017 تک موجود رہن پر پرانے قوانین کے تحت وہی ٹیکس وصول کرنا جاری رہے گا۔ مزید برآں، 2018 سے پہلے کے ٹیکس سالوں کے لیے، ہوم ایکویٹی قرض کے $100.000 تک ادا کردہ سود بھی قابل کٹوتی تھی۔ ان قرضوں میں شامل ہیں:
ہاں، آپ کی کٹوتی عام طور پر محدود ہوتی ہے اگر آپ کے پہلے گھر (اور دوسرا گھر، اگر قابل اطلاق ہو) خریدنے، بنانے یا بہتر کرنے کے لیے استعمال کیے جانے والے تمام رہن 1 سے پہلے کے ٹیکس سالوں کے لیے کل $500,000 ملین سے زیادہ ($2018 اگر شادی شدہ فائلنگ علیحدہ اسٹیٹس استعمال کر رہے ہوں) 2018 سے اس حد کو کم کر کے $750.000 کر دیا گیا ہے۔ 14 دسمبر 2017 تک موجود رہن پر پرانے قوانین کے تحت وہی ٹیکس وصول کرنا جاری رہے گا۔
