کس کے نام پر رہن کی درخواست کی جائے؟

میں اپنے سابق کے ساتھ رہن سے اپنا نام کیسے نکال سکتا ہوں۔

اس کے اثرات کو سمجھنا ضروری ہے کہ جب گھر کے ٹائٹل پر نام رہن کے قرض پر نہ ہو تو کیا ہو سکتا ہے۔ تمام ملوث فریقین کے کردار اور ذمہ داریوں کو سمجھنا مستقبل کے تنازعات اور الجھنوں سے بچنے میں مدد کر سکتا ہے۔

رہن سے کسی شخص کا نام چھوڑنا تکنیکی طور پر اسے قرض کی مالی ذمہ داری سے خارج کر دیتا ہے۔ تاہم، یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ بینک کسی بھی مالک سے ادائیگی کا دعوی کر سکتا ہے اگر گھر کو پیشگی بندش کا سامنا ہے۔ اگرچہ اس سے آپ کے کریڈٹ پر کوئی اثر نہیں پڑے گا اگر آپ رہن کے قرض لینے والے نہیں ہیں، لیکن اگر قرض کی ادائیگی نہیں کی جاتی ہے تو بینک جائیداد کو دوبارہ قبضے میں لے سکتا ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ گھر کے عنوان پر بینک کا حق ہے۔

دوسرے لفظوں میں، اگر آپ گھر میں رہنا جاری رکھنا چاہتے ہیں، تو آپ کو رہن کی وہ ادائیگیاں جاری رکھنی ہوں گی اگر گھر میں درج شخص ایسا نہیں کرتا، چاہے آپ رہن کے نوٹ پر واجب الادا نہ ہوں۔ بصورت دیگر، بینک مکان کو دوبارہ قبضے میں لے سکتا ہے۔ اگر آپ مستقبل میں ادائیگی کرنے کے ذمہ دار واحد فرد بن جاتے ہیں، تو آپ گھر کو اپنے نام پر دوبارہ فنانس کر سکتے ہیں۔

اگر میرا نام ڈیڈ پر ہے لیکن رہن پر نہیں ہے تو کیا میں ری فنانس کر سکتا ہوں؟

اگر آپ اپنا نام رہن سے ہٹانے میں دلچسپی رکھتے ہیں، تو آپ کی زندگی میں ایک بڑی تبدیلی کا امکان ہے۔ چاہے یہ طلاق ہو، ازدواجی علیحدگی ہو، یا محض ایک شخص کے نام رہن رکھنے کی خواہش ہو تاکہ دوسرے کے پاس مالی لچک کچھ زیادہ ہو، حالات اس وقت کے مقابلے میں واضح طور پر بدل گئے ہیں جب رہن کو نکالا گیا تھا۔ یقینی طور پر، رہن کو ایک ساتھ لینے کے کچھ واضح فوائد تھے، جیسے دونوں آمدنیوں کا فائدہ اٹھانا جب یہ طے کرنا کہ آپ کتنی رقم حاصل کر سکتے ہیں اور/یا اپنی شرح سود کو کم کرنے کے لیے دو لوگوں کے کریڈٹ سکور کا استعمال کرتے ہیں۔ اس وقت یہ سمجھ میں آیا، لیکن زندگی ہوتی ہے اور اب، کسی بھی وجہ سے، آپ نے فیصلہ کیا ہے کہ کسی کو رہن سے نکالنے کا وقت آگیا ہے۔ سچ کہوں تو، یہ دنیا کا سب سے آسان عمل نہیں ہے، لیکن یہاں تک پہنچنے میں آپ کی مدد کے لیے کچھ اقدامات اور غور و فکر یہ ہیں۔

پہلی چیز اپنے قرض دہندہ سے بات کرنا ہے۔ انہوں نے آپ کو ایک بار منظوری دی تھی اور ممکنہ طور پر آپ کے مالی معاملات کے بارے میں گہری معلومات رکھتے ہیں تاکہ یہ فیصلہ کیا جا سکے کہ آیا وہ اسے دوبارہ کرنا چاہتے ہیں۔ تاہم، آپ ان سے کہہ رہے ہیں کہ وہ اپنے رہن کی ادائیگی دو کے بجائے ایک شخص کو سونپ دیں، اس سے ان کی ذمہ داری بڑھ جاتی ہے۔ بہت سے قرض دہندگان کو یہ احساس نہیں ہوتا ہے کہ رہن پر دونوں افراد تمام قرض کے ذمہ دار ہیں۔ مثال کے طور پر، $300.000 کے قرض پر، ایسا نہیں ہے کہ دونوں لوگ $150.000 کے ذمہ دار ہوں۔ دونوں پورے $300.000 کے ذمہ دار ہیں۔ اگر آپ میں سے کوئی ادائیگی کرنے سے قاصر ہے، تو دوسرا شخص اب بھی پورے قرض کی ادائیگی کا ذمہ دار ہے۔ لہذا اگر قرض دہندہ نے موجودہ رہن سے صرف ایک نام کو ہٹا دیا، تو آپ میں سے ایک ہک سے دور ہو جائے گا۔ جیسا کہ آپ نے پہلے ہی اندازہ لگایا ہوگا، قرض دہندہ عام طور پر ایسا کرنے کے حق میں نہیں ہوتے ہیں۔

اگر میرا نام رہن پر ہے تو یہ آدھا میرا ہے۔

کیلیفورنیا میں ایک ساتھ جائیداد خریدنے پر رومانوی پارٹنر، دوست، خاندان کے رکن، یا کاروباری ساتھی کے ساتھ رہن پر دستخط کرنے کی بے شمار وجوہات ہیں۔ شریک ملکیت رکھنے یا کسی کو رہن کے لیے اہل ہونے میں مدد کرنے کا خیال شروع میں ایک اچھا خیال لگتا ہے، لیکن اگر آپ رہن سے پیچھے ہٹنے کا فیصلہ کرتے ہیں یا شریک ملکیت کو ختم کرنا چاہتے ہیں تو یہ راستے میں مشکلات کا باعث بن سکتا ہے۔ رشتہ وقت کے ساتھ ساتھ تعلقات خراب ہو سکتے ہیں یا آپ قرض کی ادائیگی کے لیے اپنے شریک مالک کے مالی ذرائع کے بارے میں فکر مند ہو سکتے ہیں۔ آپ اپنی جائیداد میں سرمایہ کاری کرنا چاہیں گے، لیکن آپ دوسری جائیداد پر قرض حاصل نہیں کر سکتے کیونکہ آپ پہلے سے ہی قرض کے ذمہ دار ہیں۔ ہو سکتا ہے کہ آپ اپنے قیمتی کیلیفورنیا کے گھر میں ایکویٹی حاصل کرنا چاہیں، لیکن آپ کا شریک قرض لینے والا اسے فروخت کرنے سے انکار کرتا ہے۔ آپ کی کریڈٹ رپورٹ ڈیفالٹس ظاہر کر سکتی ہے یا آپ کا کریڈٹ سکور اس سے کم ہے بصورت دیگر یہ ہو گا کیونکہ آپ کا شریک قرض لینے والا وقت پر رہن کی ادائیگی نہیں کر رہا ہے۔

اس کی وجہ یہ ہے کہ آپ کا شریک قرض لینے والا چاہے گا کہ آپ قرض جاری رکھیں، لیکن آپ کو کیا فائدہ ملے گا؟ آخرکار، آپ کو اس پراپرٹی سے کوئی فائدہ نہیں مل رہا ہے، لیکن آپ کا شریک قرض لینے والا آپ کی ایکویٹی کو رعایتی رہن حاصل کرنے کے لیے استعمال کر رہا ہے۔ آپ کو رہن پر رکھنے سے قرض دہندگان کو یہ جاننے کی حفاظت ملتی ہے کہ اگر آپ کا شریک قرض لینے والا قرض ادا نہیں کرتا ہے تو قرض کی پوری رقم کا ذمہ دار کوئی اور ہے۔ اپنے آپ کو رہن سے ہٹانے سے، پورے قرض کا بوجھ آپ کے شریک قرض لینے والے پر پڑتا ہے، جس کے بارے میں نہ تو بینک اور نہ ہی آپ کا شریک قرض لینے والا پرجوش ہے۔

کسی کو رہن سے نکالنے میں کتنا خرچ آتا ہے؟

ہمارے مارگیج بروکرز 40 سے زیادہ قرض دہندگان کی پالیسیوں کے ماہر ہیں، بشمول بینک اور خصوصی مالیاتی کمپنیاں۔ ہم جانتے ہیں کہ کون سا قرض دہندہ آپ کے رہن کو منظور کرے گا، چاہے یہ طلاق کی ادائیگی ہو یا اسٹیٹ سیٹلمنٹ۔

آپ رہن سے "ٹیک اوور" یا واپس نہیں لے سکتے۔ جب کہ دوسرے ممالک میں آپ کسی اور کا رہن لے سکتے ہیں یا کسی کو رہن کے سودے سے کاٹ سکتے ہیں، آسٹریلیا میں اس کی اجازت نہیں ہے۔

ہمارے پاس خصوصی قرض دہندگان تک بھی رسائی ہے جو آپ کی صورتحال کو مدنظر رکھ سکتے ہیں، چاہے کتنی ہی ادائیگیاں چھوٹ گئی ہوں! تاہم، آپ کو یہ ظاہر کرنا چاہیے کہ آپ ان ریفنڈز کو برداشت کرنے کے قابل تھے یہاں تک کہ اگر آپ نے انہیں نہیں بنایا۔

"...وہ ہمیں فوری طور پر اور کم از کم ہلچل کے ساتھ اچھی شرح سود پر قرض تلاش کرنے میں کامیاب ہو گیا جب دوسروں نے ہمیں بتایا کہ یہ بہت مشکل ہوگا۔ ان کی خدمات سے بہت متاثر ہوں اور مستقبل میں مارگیج لون کے ماہرین کی بہت زیادہ سفارش کریں گے۔

انہوں نے درخواست اور تصفیہ کے عمل کو ناقابل یقین حد تک آسان اور تناؤ سے پاک بنایا۔ انہوں نے بہت واضح معلومات فراہم کیں اور کسی بھی سوال کا فوری جواب دیا۔ وہ عمل کے تمام پہلوؤں میں بہت شفاف تھے۔