Pravica subrogacije
Avtor Barbara A. Gimbel in Edward J. Andersen Doktrina subrogacije omogoča posojilodajalcu, da ima prednost, to je, da napreduje kot zastavna pravica, tudi proti tretji osebi, ki je prva vložila zastavno pravico in ni imela predhodnega znanja. posojilodajalčeve zastavne pravice. Ta članek obravnava standard in njegova osnovna načela.
V sporih o hipotekarnem posojilu je subrogacija izjema od doktrine, znane kot pravilo »prvi v času, prvi v pravu«, ki določa, kdo ima prednost, ko je več strank vložilo zastavno pravico na nepremičnini.1 Preden razpravljamo o izjemi subrogacije, je Pomembno je razumeti splošna pravila, ki urejajo prednost zastavne pravice.
Pravilo "prvi v času" izhaja iz koncepta zastavne pravice. Zastavna pravica je zastavna pravica ali terjatev, ki jo ima ena stranka na premoženju druge za dolg.2 Zastavna pravica, ki je vpisana »prvočasno« pri ustreznem matični pisarni, ima običajno prednost in je upravičena do predhodnega poplačila lastnost, na katero se veže.3
Hipoteka je vrsta sporazumne zastavne pravice na nepremičnini.4 Natančneje, hipoteka "je interes na zemljišču, ustvarjen s pisnim instrumentom, ki zagotavlja zavarovanje nepremičnine za zavarovanje plačila dolga."5 V skladu z zakonom Illinois Foreclosure Law in Illinois Conveyance Law, se hipotekarna zastavna pravica ustvari in izpopolni z vpisom hipoteke v ustrezen register dejanj.6
Pravična subrogacija pri izvršbah in odvzemih
Hipoteka je zavarovanje, ki je vezano na nepremičnino in se plača z izposojenim denarjem. Ta varščina deluje kot nekakšno zavarovanje za odplačilo posojila, vzetega pri banki ali drugi finančni instituciji, za plačilo nepremičnine.
Primer tega bi bil, ko oseba želi kupiti hišo, vendar nima dovolj denarja, da bi jo dokončno kupila sama. Banka ali drug posojilodajalec zagotovi denar za nakup hiše ali nepremičnine, na nepremičnino pa se da hipoteka. To se naredi tako, da ima posojilodajalec pravico, da prevzame to nepremičnino v posest, če posojilojemalec ne izplača svojega posojila.
Izraz subrogacija se nanaša na širok koncept, povezan s pravičnimi pravnimi sredstvi. Pravica subrogacije omogoča zamenjavo druge stranke namesto upnika, da se od dolžnika pridobi izterjava škode ali izgube. Ta substituirana stranka nato prejme pravice upnika proti dolžniku. Tako lahko izterjate neposredno od dolžnika. Tretja oseba v bistvu pridobi te pravice od upnika, ko jim plača celoten dolg.
Lastninsko pravo – Hipoteke (2. del)
Fed hipoteka stanovanjskega posojila. Corp.v. Zepeda trdi, da je posojilodajalec, ki popusti veljavno predhodno zastavno pravico na posojilojemalčevi nepremičnini, upravičen do pravične subrogacije, tudi če posojilodajalec ne odpravi popravljive napake v dokumentih o posojilu. Odločitev se pozdravlja kot zmaga posojilodajalcev, vendar bo verjetno koristila tudi posojilojemalcem, saj bodo posojila postala bolj dostopna. Za razumevanje pomena sodbe je potrebno preučiti določbe teksaške ustave, ki se nanašajo na stanovanjska lastniška posojila in doktrino pravične subrogacije. V skladu s to politiko so bila posojila lastniškega kapitala prepovedana s teksaško ustavo pred letom 1998. Tega leta so bile dodane nove določbe v člen XVI, razdelek 50 teksaške ustave, ki odpravljajo prepoved. Čeprav so zdaj dovoljena stanovanjska posojila, nove določbe vsebujejo, kot
Garofolo v. Ocwen Loan Servicing LLC, "litanija zahtevnih pogojev." Od leta 1998 je bilo v člen 50 dodanih še več določb. Prav tako so teksaška sodišča že dolgo naklonjena doktrini nadomestnega materinstva. Subrogacijo lahko opišemo kot zamenjavo ene osebe z drugo glede na pravni zahtevek ali pravico. V pravih okoliščinah se ena oseba postavi na mesto druge in ima pravico uveljavljati pravice te druge osebe proti tretji osebi. Najbolj znan primer se zgodi, ko zavarovalnica svojemu zavarovancu plača škodo na osebi ali premoženju, ki je nastala zaradi malomarnosti druge stranke. Zavarovalnica je nato subrogirana v pravice zavarovanca proti tretji osebi in lahko terja proti njej.
Izmenjava pogodb
«… samo dejstvo vplačevanja denarja, ki je namenjen poplačilu dolga drugega, ne daje pravice do subrogacije upnika, katerega dolg je plačan. Mislim, da mora biti nekaj več ... ko sodišče ob pregledu dejstev pride do zaključka, da je bilo to, kar je bilo mišljeno med strankama, res nezavarovano posojilo, ni prostora za doktrino subrogacije. To je res analogno situaciji, ki je bila predvidena v sodbi, ki sem jo pravkar prebral, saj bi uporaba doktrine subrogacije v takem primeru dejansko postavila posojilodajalca v boljši položaj, kot se pogaja, ko daje predplačilo."
S to prvotno zahtevo tožeča stranka od tožene stranke, družbe v prostovoljni likvidaciji upnikov, zahteva, da izjavi, da je upravičena do zastavne pravice na denarju, ki predstavlja izkupiček od prodaje določenih nepremičnin, znanih kot 22-27 Nevern. Trg, Earl's Court. Ta primer je nadaljevanje zadeve Burston Finance Ltd proti Speirway Ltd, ki jo je leta 1974 rešil Walton J, dejstva pa je mogoče navesti precej na kratko.
