nepremičninske inovacije
Če želite izboljšati pogoje svoje hipoteke, vendar tega ne morete storiti s pogajanji s svojo banko, lahko svojo hipoteko prenesete na drugo banko. Ta postopek se imenuje subrogacija upnika.
Pri subrogaciji upnika se lahko spremeni veljavna obrestna mera, rok posojila ali oboje. Če želite spremeniti dodatne pogoje, se lahko z banko predhodno dogovorite za novacijo in jo izvedete, ko je hipoteka odpisana.
Stroški, povezani s subrogacijo hipoteke, so višji kot pri novaciji, vendar veliko nižji kot pri sklenitvi nove hipoteke. Če je subrogacija dogovorjena in je vključena v akt, boste morali prvotni kreditni instituciji plačati odstopno provizijo, pa tudi stroške notarja, registracije in vodenja subrogacijskega akta, čeprav so precej nižji od nove hipoteke.
Nepremičninska akreditacija
Subrogacija hipoteke? Hipoteke so na prvem mestu in ni presenetljivo, da se znajdemo v situaciji, da kot kupci najdemo stanovanje za prodajo in da nam prodajalec sam ponuja možnost subrogacije hipoteke.
Subrogacija hipoteke je operacija, ki se izvaja že dlje časa, saj je ob podelitvi hipoteke običajno dolgoročna in se življenje lastnika spremeni, zato se na koncu odločijo za prodajo.
Kaj je subrogacija hipoteke? Subrogacija hipoteke pri prodajnem poslu je sestavljena iz zamenjave imetnika hipoteke, to je, da prodajalec, ki ima hipoteko na svoje ime, jo prenese kupcu stanovanja. Logično je, da mora banka ali finančna institucija izvesti študijo o plačilni sposobnosti novega kupca, tako kot je to storjeno pri vlogi za novo hipoteko za nakup stanovanja. Banka se bo odločila, ali bo odobrila subrogacijo hipoteke ali ne.
Kakšne stroške ima subrogacija hipoteke? Stroški subrogacije hipoteke pred novim Zakonom o hipoteki so bili precej nižji od odpiranja nove hipoteke. Banke od uveljavitve tega zakona ne zaračunavajo več otvoritvenih provizij (ali jih ne bi smele), če je tako, se subrogacija ne bo splačala toliko, razen če nas zelo zanima, na katero obrestno mero Upoštevati morate, da obstajajo zelo nizke obrestne mere, ki jih banka imenuje "izven trga" in ne dovoli subrogacije hipoteke, ker jim to ni primerno. Normalno je, da stroške subrogacije hipoteke krije prodajalec, saj če kupec hipoteko pridobi brez subrogacije prodajalca, bo slednji moral plačati tudi stroške izbrisa hipoteke.
nadomestno materinstvo
Avtor Barbara A. Gimbel in Edward J. Andersen Doktrina subrogacije omogoča posojilodajalcu, da ima prednost – skoči na vrh – kot imetnika zastavne pravice, celo pred tretjo osebo, ki je prva vložila zastavno pravico in ni imela predhodne zastavne pravice. . Ta članek obravnava standard in njegova osnovna načela.
V sporih o hipotekarnem posojilu je subrogacija izjema od doktrine, znane kot pravilo »prvi v času, prvi v pravu«, ki določa, kdo ima prednost, ko je več strank vložilo zastavno pravico na nepremičnini.1 Preden razpravljamo o izjemi subrogacije, je Pomembno je razumeti splošna pravila, ki urejajo prednost zastavne pravice.
Pravilo "prvi v času" izhaja iz koncepta zastavne pravice. Zastavna pravica je zastavna pravica ali terjatev, ki jo ima ena stranka na premoženju druge zaradi dolga.2 Zastavna pravica, ki je vpisana »prvo pravočasno« pri ustreznem matični uradu, ima običajno prednost in ima pravico do predhodnega poplačila premoženja. na katerega se veže.3
Hipoteka je vrsta sporazumne zastavne pravice na nepremičnini.4 Natančneje, hipoteka "je interes na zemljišču, ustvarjen s pisnim instrumentom, ki zagotavlja zavarovanje nepremičnine za zavarovanje plačila dolga."5 V skladu z zakonom Illinois Foreclosure Law in Illinois Conveyance Law, se hipotekarna zastavna pravica ustvari in izpopolni z vpisom hipoteke v ustrezen register dejanj.6
podrejenost nepremičnin
Subrogacija se pogosto uporablja na področju zavarovanja. Zavarovalnica svojemu zavarovancu plača škodo, ki jo krije zavarovalna polica. Zavarovalnica nato sproži tožbo za izterjavo svojega plačila od osebe, katere dejanja ali opustitve so povzročila zavarovančevo škodo. Zavarovalnica sproži akcijo v imenu zavarovanca, vendar so tveganja in koristi dejanja pri zavarovalnici. Rečeno je, da je zavarovalnica subrogirana v pravice zavarovanca.
Subrogacija se lahko uporablja tudi v primeru hipoteke. Doktrina je bila povzeta v angleškem primeru iz leta 1908, kot sledi: "ko tretja oseba na zahtevo hipotekarnega upnika plača prvemu hipotekarnemu dolžniku, da bi sam postal prvi hipotekarni dolžnik nepremičnine, postane ta, če ni dokazov o nasprotni namen, v lastniški pravici, da se v zvezi s premoženjem postavi na mesto prvega hipotekarnega upnika«.
Ta predlog se je skozi leta izpopolnjeval, vendar osnovni predlog ostaja v veljavi. Ali ji razočarani prosilci za hipoteko še vedno zaupajo? Seveda. Hipotekarni denar je pogosto zamujen, prejšnje hipoteke so odplačane in nekako ustrezna hipoteka ni evidentirana. Toronto-Dominion Bank v. Nedem je sodba višjega sodišča Ontaria iz leta 2012, ki obravnava ta predlog.
