Увеличение ипотечного спреда
Ставка по 30-летней ипотеке обычно отслеживает долгосрочную доходность казначейских облигаций, но разница, или спред, непостоянна. (См. диаграмму 1.) С начала 2020 года доходность 10-летних казначейских облигаций упала на 1,2 процентных пункта, но ставка по ипотечным кредитам упала менее чем на 0,6 процентных пункта. Федеральная резервная система обеспокоена неполным переносом снижения доходности казначейских облигаций на ипотечных заемщиков, поскольку изменения ставок по ипотечным кредитам являются основным способом воздействия денежно-кредитной политики на экономику.
Текущий ипотечный спрэд около 2,5 процентных пунктов является исторически большим. (См. диаграмму 2.) В конце 2008 года, в разгар финансового кризиса, спрэд несколько недель был выше. До этого последний раз такие большие спреды были в 1986 году.
Почему ставки по ипотечным кредитам не следовали за доходностью казначейских облигаций более близко, поскольку они упали в этом году? В этой статье исследуются две возможности, соответствующие двум основным звеньям в цепи, которая связывает рынки капитала с ипотечными заемщиками:
фред ипотечный спред
Каким образом потенциальные изменения в ипотечной политике США и потенциальные долгосрочные тенденции в отрасли могут повлиять на сборы, связанные с ипотекой, и на спреды ставок? Мы полагаем, что недавние события могут привести к снижению комиссий, а также сокращению спредов ставок примерно на 45 базисных пунктов (б.п.). Эти долгосрочные изменения могут, в свою очередь, повлиять на направление и уровень основной ипотечной ставки, существенно повлиять на риск досрочного погашения MBS и создать проблемы хеджирования для держателей MBS. Инвесторы могут извлечь пользу из рассмотрения того, как изменения в уровне сборов, связанных с ипотекой, могут повлиять на ставки и спреды.
До финансового кризиса плата за открытие составляла в среднем около 20 базисных пунктов. Большие объемы рефинансирования, вызванные программами количественного смягчения Федеральной резервной системы, увеличили ценовую власть кредиторов над заемщиками, в результате чего комиссия за выдачу кредита увеличилась до 80 базисных пунктов. Однако рост ставок привел к снижению комиссий за выдачу кредитов, поскольку кредиторы конкурируют за снижение спроса на кредиты. В настоящее время комиссия за создание составляет 30 базисных пунктов, может ли плата за создание еще больше снизиться до докризисного уровня в 20 базисных пунктов или меньше?
График спреда MBS
Ценные бумаги, обеспеченные активами (ABS) и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), являются двумя наиболее важными классами активов в отрасли с фиксированным доходом. MBS создаются из пулов ипотечных кредитов, которые продаются заинтересованным инвесторам, а ABS создаются из пулов неипотечных активов. Эти ценные бумаги обычно обеспечены дебиторской задолженностью по кредитным картам, кредитами под залог жилья, студенческими кредитами и автокредитами. Рынок ABS развился в 1980-х годах и стал играть все более важную роль на долговом рынке США. Несмотря на внешнее сходство, оба типа активов имеют принципиальные отличия.
Структура этих видов ценных бумаг основана на трех сторонах: продавец, эмитент и инвестор. Продавцы — это компании, которые выдают ссуды для продажи эмитентам и действуют как администраторы, собирая основную сумму долга и проценты с заемщиков. ABS и MBS выгодны продавцам, поскольку их можно снять с баланса, что позволит им приобрести дополнительное финансирование.
Эмитенты покупают кредиты у продавцов и объединяют их вместе, чтобы предоставить инвесторам ABS или MBS, и могут быть сторонней компанией или компанией специального назначения (SPV). Инвесторы ABS и MBS обычно являются институциональными инвесторами, которые используют ABS и MBS в попытке получить более высокую прибыль, чем государственные облигации, и обеспечить диверсификацию.
График ипотечных спредов
На диаграмме 1 показано, что процентные ставки по ипотечным кредитам тестируют нижнюю границу, наблюдавшуюся в конце Великой рецессии. Многие кредитные союзы понесли значительные убытки в результате Великой рецессии и по понятным причинам медленно возвращались на ипотечные рынки. Тем не менее, это решение повлияло на доходы кредитных союзов и темпы роста капитала в течение многих лет. Пытаясь извлечь уроки из прошлого и не оставлять потенциальные выгоды на столе, должны ли мы расширять наши портфели или продавать оригинации?
Взгляд на относительную стоимость ипотечных ставок даст нам некоторые ответы на этот вопрос. Начнем с рассмотрения текущих рыночных спредов относительно 10-летних казначейских облигаций. Ставка 10-летнего казначейства была выбрана потому, что она используется в качестве индекса для определения цены обычных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой.
В результате убытки, которые могут понести кредитные союзы, могут быть больше. Чтобы учесть это, на диаграмме 4 мы уменьшили текущие спреды по ипотечным кредитам еще на 39 базисных пунктов (удвоив максимальные потери во время Великой рецессии). С учетом этой корректировки ипотечные кредиты по-прежнему имеют ценность для кредитных союзов?
