Acuerdo de servidumbre
Ser propietario de un inmueble amplía enormemente sus derechos de propiedad en comparación con el alquiler o el arrendamiento. Sin embargo, los propietarios no pueden hacer lo que quieran con su propiedad, y las servidumbres son una de las razones. Explicaremos qué son las servidumbres, cómo funcionan y cómo pueden limitar o ampliar sus derechos de propiedad.
Una servidumbre otorga a una persona, empresa o gobierno el derecho a utilizar los bienes inmuebles de otra persona para un fin específico. No les otorga un interés de propiedad. La forma en que pueden utilizar su propiedad depende del tipo de servidumbre.
Una servidumbre accesoria implica a dos propiedades vecinas. El predio dominante o la tenencia dominante tiene acceso a la propiedad de otro. La propiedad a la que se accede es el predio sirviente o tenencia sirviente. La servidumbre de paso debe constar en la escritura del predio sirviente, y probablemente también en la del predio dominante.
Supongamos que usted vive en una comunidad en la que la mitad de las viviendas están situadas frente al lago y la otra mitad no, pero tienen acceso a él. Su propiedad frente al lago podría tener una servidumbre de paso que conceda a su vecino que no está frente al lago (la propiedad dominante) el acceso a la orilla del lago a través de un camino que discurre a lo largo de su propiedad.
¿Qué es una servidumbre de paso?
Cuando se posee una propiedad, a veces es posible que la gente cree una servidumbre. Es importante entender esto porque puede ser posible que sus vecinos creen una servidumbre que antes no existía y les dé el derecho de usar su propiedad de una manera que antes no tenían.
Las servidumbres en bruto suelen denominarse «servidumbres de servicios públicos» porque otorgan a las compañías de electricidad, gas, agua, alcantarillado, teléfono y cable el derecho a mantener y reparar los equipos e infraestructuras situados en su propiedad. Este tipo de servidumbres son comunes porque muchas propiedades tienen servicios públicos suministrados por empresas privadas o públicas. Las servidumbres en bruto también pueden concederse a personas.
Por ejemplo, imagínese que sus vecinos tienen una propiedad detrás de la suya y que la única forma que tienen de llegar a una carretera pública es utilizar un camino privado que pasa por su terreno. Estos vecinos pueden tener una servidumbre que les da derecho a utilizar un camino de su propiedad para acceder a la suya. (Esta forma de servidumbre también puede llamarse «servidumbre por necesidad», porque la servidumbre es necesaria para que los propietarios de la finca vecina puedan entrar y salir de su casa).
¿Se puede hipotecar una servidumbre de paso?
Ha encontrado la casa perfecta en el terreno perfecto y está deseando tenerlo todo para usted. No tan rápido. Entre los demás pasos que hay que dar al comprar una casa, querrá comprobar si hay servidumbres. Y si hay alguna, es posible que tenga que compartir parte de su propiedad de alguna manera.
En lo que respecta a las servidumbres, hay dos términos que debe conocer: patrimonio dominante y patrimonio sirviente. Un predio dominante es la parte que se beneficia de la servidumbre, la parte que puede utilizar la propiedad del otro. El predio sirviente es la parte que sufre la carga o, en otros términos, debe permitir que la otra parte utilice su propiedad.
Hay varios tipos de servidumbres, cada una con su propio conjunto de circunstancias específicas. Si hay una servidumbre en su casa o tiene una en otra propiedad, es importante saber de qué tipo de servidumbre se trata, para conocer sus derechos. A continuación, definiremos cada una de ellas y discutiremos su funcionamiento.
Una servidumbre accesoria es una servidumbre de propiedad que no está limitada a un periodo de tiempo o a un propietario, sino que está ligada a la propia propiedad. Una servidumbre accesoria se conoce a menudo como «que corre con la tierra», ya que permanece en su lugar, incluso cuando los propietarios cambian. Es una servidumbre que beneficia a la propiedad. Un ejemplo de servidumbre accesoria es una propiedad que ofrece el único acceso a una playa privada compartida por dos vecinos. Cuando se vende la casa, los nuevos propietarios deben permitir a sus vecinos el acceso a la playa a través de su propiedad porque la servidumbre permanece con la casa.
¿Cuáles son los tres tipos de servidumbre?
Básicamente se trata del acceso. En algunas propiedades, usted necesita utilizar el terreno de su vecino para acceder a su casa. En otras, puede tener un vecino que necesite utilizar su terreno. Los acuerdos de acceso pueden hacerse de manera informal, pero a menudo existe un acuerdo formal que otorga este derecho por ley. Esto es lo que se conoce como servidumbre.
Rob Stevens, jefe de riesgos inmobiliarios de Nationwide Building Society, explica: En su forma más básica, yo describiría una servidumbre como el derecho de alguien a utilizar el terreno de otro». No se trata de dar a los vecinos el derecho a hacer una barbacoa en tu jardín, o viceversa. Se trata de proporcionar a una persona u organización el acceso que pueda necesitar. Esto es lo que se indicará en el «propósito declarado» de la servidumbre.
Otra posibilidad es que la servidumbre se establezca con fines de mantenimiento. Por ejemplo, conceder acceso a una fosa séptica compartida, dar a las empresas de servicios públicos el acceso que necesitan, o permitir que las tuberías de drenaje o los cables pasen por su terreno. Todos estos son ejemplos de servidumbres privadas.
